El cálculo correcto del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de inmuebles es crucial para cumplir con las obligaciones fiscales y evitar sanciones. El ISR por enajenación de inmuebles es un impuesto que se aplica a las ganancias obtenidas de la venta de bienes raíces. Este impuesto está regulado por el Código Fiscal de la Federación y la Ley del Impuesto Sobre la Renta en México.
¿Qué es la Enajenación de Bienes Raíces?
La enajenación de bienes raíces se refiere específicamente a la transferencia de propiedad de inmuebles como casas, departamentos, terrenos y locales comerciales.
¿Quiénes Están Obligados a Pagar el ISR?
Tanto las personas físicas como las personas morales (empresas) están obligadas a pagar el ISR por enajenación de inmuebles.
Cálculo del ISR por Enajenación de Inmuebles
El cálculo del ISR por enajenación de inmuebles se basa en la diferencia entre el valor de venta y el costo de adquisición del inmueble, ajustado por ciertos factores permitidos por la ley.
En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
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Responsabilidad de los Fedatarios Públicos
Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario. Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
Ejemplo Práctico del Cálculo del ISR
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia.
A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28.
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Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
Ingresos Gravables
De acuerdo con el artículo 119 de la Ley, se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación:
- En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.
- Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
- Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
Ingresos que No se Consideran Enajenación
No se considerarán ingresos por enajenación, de acuerdo con el último párrafo de este artículo, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por:
- Causa de muerte, y
- La donación.
Ingresos Exentos
El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, señala como ingreso exento la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.
Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV, Sección I, del Título IV, de esta Ley, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestración obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.
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La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir la verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación. El último párrafo se refiere a obligaciones de los fedatarios públicos en relación a estas operaciones.
Conceptos que Comprenden la Casa Habitación
Asimismo, el Reglamento aclara en su artículo 154, que para los efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Este criterio, aclara que para efectuar el cálculo de la superficie del terreno, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional.
Documentos para Acreditar la Exención
El Reglamento en su artículo 155, obliga a los contribuyentes a acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del inmueble enajenado utilizados en el instrumento correspondiente:
- La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral.
- Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
- Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
Si el enajenante no presenta ningún documento de los mencionados pagará el ISR.
Determinación de la Ganancia Acumulable y No Acumulable
El artículo 120, señala que las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:
- La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
- El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
- La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.
El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes:
- Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II, y III del artículo 151 de la misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa.
Tasa = Tarifa art. 152 / Base a la cual se le aplicó la tarifa del art. 152 = %
- La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo señalado en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco.
Tasa = Suma de las tasas de los últimos 5 ejercicios / 5 = %
Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrá determinar la tasa promedio a que se refiere el párrafo anterior con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la enajenación de bienes a que se refiere la fracción I de este artículo.
Esquema de Cálculo
El artículo 202, del Reglamento, estipula que para los efectos del artículo 120, fracción III, inciso b) de la Ley, las personas físicas que no hubieran obtenido ingresos acumulables en cualquiera de los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrán determinar la tasa en términos del artículo 120, párrafo segundo de la Ley, respecto de los ejercicios en los cuales no obtuvieron ingresos.
Total de ingresos por enajenación $
Menos: Ingresos exentos $
Ingresos gravados $
Menos: Deducciones autorizadas actualizadas (art. 121) $
Ganancia total (cuando las deducciones son inferiores) $
Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (sin exceder de 20 años) X
Ganancia acumulable que se sumará a los demás ingresos $
Por lo tanto:
Ganancia total $
Menos: Ganancia acumulable $
GANANCIA NO ACUMULABLE $
Cálculo del Impuesto del Ejercicio
Ganancia no acumulable $
Por: Tasa de impuesto (tomando cualquiera de las dos opciones anteriores) %
Impuesto de la ganancia no acumulable $
Más: Impuesto de los ingresos acumulables $
IMPUESTO DEL EJERCICIO $
En este esquema se consideró que no existen pérdidas por enajenación de bienes.
Ejemplos Prácticos con Diferentes Escenarios
Venta de una casa de interés social.
Modificaciones en 2024
Para el año 2024, se han introducido cambios significativos en las tasas de ISR aplicables a la enajenación de inmuebles. Las nuevas tasas se estructuran en función del monto de la ganancia obtenida, con incrementos que buscan una mayor progresividad en la tributación.
Estos incrementos buscan una mayor contribución de quienes obtienen ganancias más altas en la enajenación de inmuebles, promoviendo una distribución más equitativa de la carga fiscal. Se han realizado ajustes en los montos permitidos para deducciones y exenciones, con el objetivo de hacer más justa y precisa la determinación del ISR por enajenación de inmuebles.
Estos cambios buscan incentivar la inversión en mejoras de los inmuebles y proporcionar alivio fiscal a los vendedores de propiedades de menor valor, fomentando un mercado inmobiliario más dinámico y accesible.
Mantenerse actualizado con las leyes fiscales y calcular correctamente el ISR por enajenación de inmuebles es esencial para evitar problemas legales y financieros. Para casos complejos, siempre es recomendable buscar asesoría profesional para asegurar el cumplimiento con todas las obligaciones fiscales.
Disclaimer
La información contenida en este artículo tiene fines informativos y educativos únicamente y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Aunque se ha realizado un esfuerzo para asegurar que el contenido sea preciso y esté actualizado, las leyes y regulaciones fiscales están sujetas a cambios. Por lo tanto, es importante consultar a un asesor fiscal o legal calificado antes de tomar cualquier decisión basada en esta información.