La renta de inmuebles es una de las actividades más comunes entre personas físicas y empresas, pero también una de las que más dudas genera en términos fiscales. Todo arrendador -persona física o moral- que perciba ingresos por rentar un inmueble en México está obligado a emitir un CFDI (factura electrónica) al arrendatario por cada pago recibido.
El régimen de arrendamiento es el esquema fiscal aplicable a las personas físicas que obtienen ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. La importancia de este régimen radica en que pequeñas diferencias en la interpretación de la ley pueden generar impactos relevantes en la carga tributaria. Por ello, conocer las disposiciones previstas en la Ley del Impuesto sobre la Renta, la Ley del Impuesto al Valor Agregado y demás ordenamientos aplicables resulta indispensable para determinar correctamente las obligaciones fiscales y aprovechar los beneficios previstos por la legislación vigente.
¿Quiénes Tributan en el Régimen de Arrendamiento?
Quienes obtengan ingresos por dar en renta o alquiler edificios, locales comerciales, casas habitación, departamentos habitacionales, bodegas, entre otros (bienes inmuebles) son sujeto al régimen de arrendamiento de bienes inmuebles. De conformidad con el artículo 114 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, tributan en el régimen de arrendamiento las personas físicas que obtienen ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
Dentro de este régimen se encuentran, entre otros, los ingresos derivados del arrendamiento de:
- Casas habitación
- Departamentos
- Locales comerciales
- Oficinas
- Consultorios
- Bodegas
- Naves industriales
- Terrenos
- Estacionamientos
- Cualquier otro inmueble otorgado para su uso o explotación temporal
Asimismo, la legislación incluye dentro de este capítulo los ingresos obtenidos por subarrendamiento, es decir, aquellos casos en los que una persona recibe un inmueble en arrendamiento y posteriormente lo concede a un tercero mediante un nuevo contrato.
Lea también: Procedimiento para actualizar pérdidas fiscales
Es importante señalar que la simple propiedad de un inmueble no genera obligaciones dentro de este régimen. La tributación surge cuando existe una contraprestación por el uso o goce temporal del bien. En consecuencia, la existencia de un inmueble desocupado o destinado al uso personal de su propietario no genera ingresos acumulables para efectos fiscales. Tampoco deben confundirse los ingresos por arrendamiento con aquellos derivados de actividades empresariales, hospedaje, prestación de servicios o enajenación de bienes inmuebles, ya que cada uno cuenta con reglas fiscales específicas para efectos de ISR e IVA.
Ingresos Acumulables y Determinación del ISR
Uno de los aspectos más importantes dentro de este régimen consiste en identificar correctamente el momento en que los ingresos deben acumularse para efectos del ISR. A diferencia de lo que ocurre en otros esquemas fiscales, el régimen de arrendamiento opera bajo un criterio de flujo de efectivo. Esto significa que los ingresos se consideran acumulables cuando son efectivamente percibidos y no necesariamente cuando se emite el CFDI o se firma el contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, si una renta correspondiente al mes de diciembre se factura durante dicho mes, pero el pago se recibe hasta enero del ejercicio siguiente, el ingreso deberá acumularse en enero, momento en el que efectivamente se percibe la contraprestación. Este criterio también aplica a:
- Rentas ordinarias
- Rentas cobradas por adelantado
- Anticipos
- Pagos parciales
- Contraprestaciones en especie
- Cantidades aplicadas por incumplimiento contractual
Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados. La correcta identificación del momento de acumulación resulta fundamental para determinar adecuadamente los pagos provisionales y evitar diferencias fiscales en la declaración anual.
Tratamiento Fiscal de los Depósitos en Garantía
Uno de los temas que genera más controversia dentro del régimen de arrendamiento es el tratamiento de los depósitos en garantía. En términos generales, el depósito en garantía no constituye un ingreso acumulable al momento de su recepción cuando existe la obligación de devolverlo al arrendatario al término del contrato. En este supuesto, el arrendador únicamente recibe recursos cuya devolución se encuentra condicionada al cumplimiento de determinadas obligaciones contractuales.
Lea también: O.J. Simpson: El guante ensangrentado
Sin embargo, el tratamiento cambia cuando el depósito deja de tener carácter de garantía y se convierte en un beneficio definitivo para el arrendador. Por ejemplo, cuando el depósito se aplica a: Rentas vencidas, Penalizaciones contractuales, Daños al inmueble, Adeudos a cargo del arrendatario. En estos casos la cantidad aplicada debe convertirse en ingreso acumulable para efectos del ISR. Por ello, resulta indispensable analizar el destino final del depósito antes de determinar su tratamiento fiscal.
Deducciones Autorizadas y Opcional
El artículo 115 de la Ley del ISR permite disminuir diversos gastos indispensables para la obtención del ingreso, siempre que se encuentren relacionados con el inmueble arrendado y cumplan los requisitos fiscales correspondientes.
Deducciones Autorizadas
Entre las principales deducciones autorizadas destacan:
- Impuesto predial: Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Gastos de mantenimiento: Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Intereses reales por préstamo: Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 159 de esta Ley.
- Salarios, comisiones y honorarios: Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
- Primas de seguros: El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Inversiones: Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Para que estas erogaciones resulten deducibles deben cumplir con los requisitos previstos por la legislación fiscal, encontrarse debidamente soportadas y guardar relación con la generación del ingreso. En inmuebles financiados mediante créditos hipotecarios, los intereses reales suelen representar uno de los conceptos que generan un mayor beneficio fiscal, por lo que su correcta identificación resulta particularmente relevante.
Deducción Opcional del 35%
Como alternativa a las deducciones autorizadas, el artículo 115 de la Ley del ISR permite aplicar una deducción equivalente al 35% de los ingresos efectivamente cobrados, además del impuesto predial pagado durante el ejercicio. La principal ventaja de este esquema consiste en la simplificación administrativa, ya que evita la necesidad de documentar y controlar múltiples gastos para efectos fiscales.
Lea también: Análisis de Auditoría
No obstante, la deducción opcional no siempre representa la alternativa más conveniente desde una perspectiva tributaria. Un error frecuente consiste en asumir que la deducción del 35% genera automáticamente una menor carga fiscal. De conformidad con el artículo 196 del Reglamento de la Ley del ISR, los contribuyentes que opten por aplicar la deducción opcional deberán ejercer dicha opción a más tardar al presentar el primer pago provisional del ejercicio y aplicarla respecto de todos los inmuebles por los que obtengan ingresos por arrendamiento.
Asimismo, una vez ejercida la opción, esta no puede modificarse durante los pagos provisionales del mismo ejercicio fiscal. Sin embargo, al presentar la declaración anual, el contribuyente podrá evaluar cuál de los dos esquemas resulta más conveniente y, en su caso, determinar el impuesto anual utilizando las deducciones autorizadas o la deducción opcional.
En el caso de subarrendamiento, solo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador. Tratándose de subarrendamiento, sólo se considerará la deducción por el importe de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente. La parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V de este artículo, se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se otorgó el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce.
Tratamiento del IVA en Arrendamiento
Además de la correcta determinación del ISR, las personas físicas que tributan en el régimen de arrendamiento deben analizar el tratamiento del Impuesto al Valor Agregado (IVA), ya que no todos los ingresos derivados del uso o goce temporal de inmuebles reciben el mismo tratamiento fiscal. A diferencia del ISR, donde la existencia del ingreso generalmente determina la obligación tributaria, en materia de IVA resulta indispensable identificar el destino del inmueble y las condiciones bajo las cuales se otorga su uso. Una clasificación incorrecta puede generar diferencias fiscales importantes, particularmente cuando se considera exenta una operación que debió encontrarse gravada.
Arrendamiento Exento de IVA
De conformidad con el artículo 20, fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, se encuentra exento del impuesto el uso o goce temporal de bienes inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación. No, el IVA no se aplica en el caso de arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda. De acuerdo al artículo 9 de la ley de IVA, el ingreso por renta por casa habitación está exenta de este impuesto.
En términos generales, la exención aplica a operaciones relacionadas con:
- Casas habitación
- Departamentos
- Condominios habitacionales
- Viviendas destinadas exclusivamente al uso habitacional
Cuando la operación cumple con estas características, el arrendador no debe trasladar IVA al arrendatario ni enterar dicho impuesto por la renta correspondiente. Sin embargo, la exención debe analizarse cuidadosamente, ya que no depende únicamente del tipo de inmueble, sino del destino que efectivamente se le otorgue.
Arrendamiento Gravado al 16%
Cuando el inmueble se destina a actividades empresariales, profesionales o comerciales, el arrendamiento se encuentra sujeto a la tasa general del 16%. Entre los casos más comunes se encuentran:
- Locales comerciales
- Oficinas
- Consultorios
- Bodegas
- Naves industriales
- Terrenos utilizados para actividades empresariales
- Estacionamientos explotados comercialmente
En estos supuestos, el arrendador debe trasladar el IVA correspondiente y cumplir con las obligaciones fiscales derivadas de dicho impuesto. Cuando el arrendador es persona moral, la operación solo genera IVA trasladado al 16%.
Casa Habitación Amueblada y Criterios Fiscales Relevantes
Uno de los temas que requiere mayor atención es el tratamiento fiscal de inmuebles destinados a casa habitación cuando se proporcionan amueblados o bajo esquemas que incorporan servicios adicionales. La Ley del IVA en su artículo 20 fracción II, establece que la exención no resulta aplicable cuando el inmueble, o parte de él, se proporciona amueblado o se destina a hotel, casa de hospedaje o funciones similares. Por ello, no resulta correcto asumir que toda operación relacionada con una vivienda se encuentra automáticamente exenta del IVA.
Retenciones de Impuestos por Arrendamiento
¿Qué implica la retención de impuestos por arrendamiento inmobiliario? ¿Cómo se calcula? La retención de impuestos por concepto de arrendamiento inmobiliario es una obligación fiscal que surge cuando un arrendador (propietario del inmueble) renta un bien inmueble y el arrendatario (inquilino) está obligado a retener una parte del pago correspondiente a los impuestos.
Las retenciones por arrendamiento son una obligación fiscal que surge cuando una persona moral efectúa pagos a una persona física por el uso o goce de bienes. En este artículo explicamos, de forma práctica y puntual, qué arrendamientos pueden generar retenciones por arrendamiento, los porcentajes aplicables para ISR e IVA, las diferencias según el régimen del contribuyente y las excepciones más relevantes.
Las retenciones por arrendamiento suelen corresponder a los pagos efectuados por una persona moral a una persona física. La obligación de retener y enterar al fisco recae, por regla general, en la persona moral que realiza el pago. Las personas morales (empresas) que arriendan un inmueble están obligadas a realizar la retención de impuestos al arrendador. El arrendatario persona física no retiene ISR ni IVA.
Porcentajes de Retención
Conforme al Art. 106 LISR y Art. 1-A de la LIVA, cuando el arrendatario es una persona moral (empresa, S.A., S. de R.L., etc.), está obligado a retener el 10% de ISR sobre la renta base y 2/3 del IVA trasladado (≈10.667%).
A continuación, se resumen los porcentajes de retención más comunes:
| Concepto | Tasa o Porcentaje | Condiciones |
|---|---|---|
| ISR Retenido | 10% sobre la renta pactada | Aplica cuando el arrendatario es persona moral y el arrendador es persona física (no RESICO). |
| IVA Trasladado | 16% del monto de la renta | Aplica cuando el inmueble se destina a actividades empresariales, profesionales o comerciales. |
| IVA Retenido | 2/3 del IVA trasladado (aprox. 10.667%) | Cuando el arrendatario es persona moral, retiene dos terceras partes del IVA. |
| ISR para RESICO (inmuebles) | 25% sobre el pago | Para arrendamiento de inmuebles de personas físicas dentro del RESICO. |
| ISR para RESICO (bienes muebles) | 25% sobre el pago | Para arrendamiento de bienes muebles cuando la persona física esté en RESICO. |
Así como también cuando le cobren renta a personas morales esta le retendrá las dos terceras parte como lo marca el artículo 3 de reglamento de la ley de IVA. Para el Impuesto al Valor Agregado, el Reglamento de la Ley del IVA establece reglas propias: cuando corresponda efectuar retención, la persona moral debe retener dos terceras partes (2/3) del IVA trasladado por la operación de arrendamiento. Existen actividades o bienes exentos de IVA que afectan si procede o no la retención. Por ejemplo, el arrendamiento de casa habitación y fincas para actividades agrícolas o ganaderas se encuentran, en términos generales, exentas del IVA cuando se trata de casa habitación.
La persona moral que realiza la retención debe enterar las cantidades retenidas al Servicio de Administración Tributaria dentro de los plazos y mediante los medios previstos por la normativa aplicable. El incumplimiento en la retención o en el entero puede derivar en recargos, multas y responsabilidades fiscales adicionales. La omisión de retenciones puede derivar en sanciones fiscales tanto para el arrendatario como para el arrendador.
Las retenciones por arrendamiento son una figura central en las relaciones entre personas morales y personas físicas. La correcta aplicación de las tasas del ISR y del IVA, así como la adecuada documentación de la operación, reduce riesgos fiscales y evita sanciones.
Obligaciones de las Personas Físicas Arrendadoras
Las personas físicas que perciben ingresos por arrendamiento de inmuebles, además de efectuar pagos provisionales a cuenta de impuesto, tienen las siguientes obligaciones de acuerdo al artículo 145 de esta ley:
- Registro federal de contribuyentes: Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.
- Contabilidad: Llevar contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación, su Reglamento y el Reglamento de esta Ley, cuando obtengan ingresos superiores a $1,500.00 por los conceptos a que se refiere este Capítulo, en el año de calendario anterior. No quedan comprendidos en lo dispuesto en esta fracción quienes opten por la deducción del 35% a que se refiere el artículo 142 de esta Ley.
- Facturación o Recibo: Expedir comprobantes por las contraprestaciones recibidas.
- Declaraciones: Presentar declaraciones provisionales y anuales en los términos de esta Ley.
- Información de Contraprestaciones en Efectivo u Oro: Informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos, que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos. La información a que se refiere esta fracción estará a disposición de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en los términos del segundo párrafo del Artículo 69 del Código Fiscal de la Federación.
Las personas físicas arrendadoras deben presentar pagos provisionales de ISR de forma trimestral si sus ingresos provienen únicamente de arrendamiento y no superan los 10 salarios mínimos anuales (Art. 116 LISR). En caso contrario, los pagos son mensuales. Adicionalmente, deben presentar la declaración anual en abril del año siguiente al ejercicio. Son los pagos que mensualmente se determinan a cuenta del impuesto del ejercicio de acuerdo al artículo 143 de la ley de I.S.R.
Los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, cuyo monto mensual no exceda de diez salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal elevados al mes, no estarán obligados a efectuar pagos provisionales.
Como podemos apreciar, la persona física que tiene ingresos por arrendamiento de inmuebles es necesario que tome muy en cuenta todos y cada uno de los comentarios que aquí hacemos, ya que el no cumplir correctamente nos podemos hacer acreedor a una sanción que la autoridad determine.
De acuerdo con el artículo 32 de la ley de IVA tendrá la obligación de proporcionar mensualmente a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos que señale el Servicio de Administración Tributaria, la información correspondiente sobre el pago, retención, acreditamiento y traslado del impuesto al valor agregado en las operaciones con sus proveedores, dicha información se presentará, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda dicha información.
Ejemplo Práctico de Arrendamiento Comercial
El Señor Juan López Pérez da en arrendamiento un local comercial y por el mismo efectúa cobros por renta, y por dicho inmueble eroga gastos debidamente comprobados por lo que en el mes de enero determina sus impuestos con los siguientes datos. Dado que se trata de un local comercial, el arrendamiento se encuentra gravado al 16% de IVA.
Si el arrendatario de este local comercial fuera una persona moral, esta tendría la obligación de efectuar las retenciones correspondientes de ISR (10%) y de IVA (2/3 partes del IVA trasladado, equivalente a aproximadamente 10.667%). La persona moral calcula y paga su propio ISR en su declaración mensual de pagos provisionales y en la declaración anual. No aplica la deducción ciega del 35% (que es exclusiva de personas físicas).
El impuesto retenido podrá acreditarse contra el que resulte de conformidad con el segundo párrafo de este artículo. Las personas que efectúen las retenciones deberán presentar declaración ante las oficinas autorizadas a más tardar el día 15 de febrero de cada año, proporcionando la información correspondiente de las personas a las que les hubieran efectuado retenciones en el año de calendario inmediato anterior.
Otras deducciones por acondicionar el inmueble pueden ser consideradas si están debidamente comprobadas y cumplen con los requisitos fiscales.