El sector inmobiliario a nivel mundial ha sido fuertemente afectado a consecuencia de la pandemia y México no fue la excepción. En el país este sector podría tener un crecimiento de hasta 1%, principalmente por la ligera caída en los precios de las viviendas de hasta 3%. En 2024 se espera que la baja continúe hasta llegar a 2 por ciento. De acuerdo con el reporte Situación Inmobiliaria México, Segundo semestre 2022 (llevado a cabo por BBVA), seis estados del país concentran el 50% de las ventas de casas, estos son: Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León, Estado de México, Querétaro y Guanajuato.
Bajo este contexto, es de suma importancia que no únicamente las personas que se dedican al sector inmobiliario tengan conocimiento de la forma en que pagarán el impuesto por la venta de bienes inmuebles, sino también dar a conocer que las personas que realizan esa actividad son contribuyentes.
Definición y Obligación Fiscal
El artículo 750.° del Código Civil Federal (CCF) establece que los bienes inmuebles son considerados aquellos que no pueden ser transportados de un lugar a otro sin alterar su forma o sustancia. Para efectos fiscales, las personas físicas que enajenen bienes están obligadas a pagar el impuesto conforme a la sección l del capítulo IV del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
Al vender una casa en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos, como el ISR por enajenación y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI), además del impuesto sobre plusvalía o estatal. Estos impuestos se calculan en base a la ganancia obtenida por la venta del inmueble y pueden variar según la legislación fiscal vigente. El ISR por enajenación, también conocido como el impuesto sobre la ganancia de la venta del inmueble, no es una cantidad fija, sino un porcentaje que puede llegar a un máximo del 35% del valor del inmueble.
El ISAI es un impuesto estatal que se aplica sobre la transferencia de propiedad de un bien inmueble y su tasa varía dependiendo del estado en el que se encuentra el inmueble. Es importante tener en cuenta estos impuestos al vender una casa para calcular adecuadamente el costo de la transacción y cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por las autoridades.
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Exención del Impuesto sobre la Renta (ISR) en la Venta de Casa Habitación
El artículo 93.° (fracción XIX, inciso a) de la LISR indica que no se debe pagar el ISR por el ingreso de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión o UDIS (5.4 millones de pesos al 24 de marzo de 2023).
Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley. El artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece como un ingreso exento para las personas físicas aquel proveniente de la enajenación de su casa habitación, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión (UDIS).
- la transmisión se formalice ante un fedatario público.
- durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, no hubiesen enajenado otra casa habitación por la que hubiesen obtenido la misma exención, y manifiesten, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público.
La exención anterior es por contribuyente; por ejemplo, si una pareja se casa bajo el régimen de sociedad conyugal y enajena su casa, cada uno tendría la exención. Es importante tener en cuenta que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años.
En caso de que el precio de venta supere el límite establecido en UDIS, la enajenación de la casa habitación estará sujeta a gravamen; por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en términos del título IV de la LISR, debiendo estar formalizada ante un fedatario público. Considerando lo anterior, el ingreso por la enajenación de la casa habitación será exento siempre que el monto de la contraprestación no exceda de las 700,000 UDIS y por el excedente se determinará la ganancia.
El Reglamento de la LISR (art. 129) precisa que, a efectos de esta exención, la "casa habitación" comprende también el terreno con un área máxima de tres veces la de la construcción.
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Exención de ISR por Venta de Casa Habitación en una Sucesión no Adjudicada
Cuando se realiza la venta de una casa habitación, es común que varias personas estén involucradas como copropietarios o herederos. En estos casos, es posible que uno o más de los enajenantes puedan exentar el ISR por cumplir con los requisitos de exención por casa habitación, mientras que otros no. A esto se le conoce como un caso mixto de exención por casa habitación. La exención por casa habitación es un beneficio fiscal contemplado en el artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Este beneficio aplica de forma individual por cada contribuyente. Por eso, cuando hay varios enajenantes, es fundamental analizar caso por caso.
La enajenación de bienes inmuebles que forman parte de una masa hereditaria, sin que hayan sido adjudicados a los herederos, puede ser sujeta a la exención de ISR por enajenación de casa habitación, si era la casa de la autora de la sucesión?I. EXENCIÓN DE ISR POR VENTA DE LA CASA HABITACIÓN EN UNA SUCESIÓNLa exención por “casa habitación” está establecida en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR. Dicho precepto exonera del impuesto la ganancia por la enajenación de la “casa habitación del contribuyente” siempre que el precio de venta no exceda de 700,000 UDIS y la transmisión se formalice ante notario. Además, el contribuyente solo puede aprovechar esta exención una vez cada tres años. El Reglamento de la LISR (art. 129) precisa que, a efectos de esta exención, la “casa habitación” comprende también el terreno con un área máxima de tres veces la de la construcción. Ninguna disposición de la LISR ni su reglamento exime expresamente la venta de un inmueble en una sucesión no adjudicada; al contrario, se exige que quien enajena sea el propio contribuyente que habitó la vivienda. Venta antes de adjudicación y aplicación de la exención.
En la práctica notarial mexicana es posible vender un inmueble de la masa hereditaria antes de adjudicarlo formalmente a los herederos. Pero, no obstante, fiscalmente la exención de casa habitación requiere que el vendedor sea persona física (propietario) que haya usado la casa como su residencia. Si la operación la realiza la propia sucesión (o los coherederos) antes de adjudicar, no hay un “contribuyente vendedor” con propiedad individual y uso habitacional propio. Dado que la LISR habla de la “casa habitación del contribuyente”, la regla se interpreta en sentido personal: el usufructo debe corresponder al mismo contribuyente que vende. En consecuencia, la exención no aplica automáticamente cuando la vivienda solo fue residencia del causante (fallecido) pero no del (o de los) heredero(s) que enajenan.
Para que procediera la exención, cada heredero debería acreditar que el inmueble fue su casa habitación (p. ej. que vivió ahí los últimos años), lo cual rara vez ocurre si el bien se vende como patrimonio común. Tampoco ayuda el que la venta ocurra sin escritura de adjudicación previa: aunque jurídicamente la venta en la primera etapa de sucesión es posible, para efectos del ISR el enajenante que figura es cada heredero vendiendo su parte, o la masa en abstracto. En cualquier caso, la exención de casa habitación perdería sentido práctico, pues ninguno cumple con ser “contribuyente que habitó la casa”. Se infiere que, en este escenario, el ISR sí grava la ganancia neta completa. Hasta donde se observa, el SAT no ha emitido un criterio específico sobre enajenación de casa habitación en sucesiones no adjudicadas. En general, la jurisprudencia ha resaltado que la exención beneficia al contribuyente que comprueba haber habitado la vivienda (requisito subjetivo ligado al vendedor).
De conformidad con el artículo 93, fracción XIX, inciso a) LISR, la exención de ISR por venta de casa habitación exige que el inmueble sea la residencia del contribuyente vendedor. En el caso planteado -venta de casa del causante en la masa hereditaria antes de adjudicación- dicho requisito no se satisface. Por ello, no correspondería aplicar la exención de casa habitación y los herederos deberán calcular el ISR como enajenación ordinaria (acreditando el costo heredado según art. 150).
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Cálculo del ISR y Deducciones Aplicables
El impuesto por vender una casa en México, conocido como ISR por venta de casa 2026, se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta, conforme a la tarifa anual del artículo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administración Tributaria. Sin embargo, existen casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir ciertos gastos para reducir la ganancia sujeta a impuestos. Es importante tener en cuenta que el monto del impuesto a pagar no es fijo y depende de factores como las características del inmueble, el ingreso generado por la venta y la calidad fiscal del contribuyente.
El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. También se tienen en cuenta las posibles exenciones o deducciones fiscales aplicables.
Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de una vivienda debido a diferentes factores, es posible realizar deducciones que serán tomadas en cuenta por el notario para calcular el impuesto correspondiente. Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Es importante mencionar que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra del inmueble, mientras que otras pueden generarse durante el tiempo que se habita la vivienda, pero no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento. Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran:
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es importante contar con la factura del notario desde la compra del inmueble para poder deducir este costo al momento de la venta.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto. Es recomendable contar con todas las facturas en regla y dar los avisos correspondientes para evitar problemas futuros.
- Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble; de lo contrario, no serán deducibles.
En el proceso para determinar el ISR gravable por la enajenación de un bien inmueble es importante considerar que los contribuyentes deben tener la información mediante la cual obtuvieron dicho bien; lo anterior es indispensable para calcular las deducciones que tendrá. El contribuyente, antes de poner su bien inmueble disponible para la venta, debe conocer su valor a través de un avalúo, mismo tiene que ser realizado por un perito autorizado.
Ejemplo Práctico de Cálculo de ISR
El costo de construcción debe disminuirse a razón del 3% por cada año transcurrido sin que dicho costo sea inferior al 20% del costo inicial. El costo se va a actualizar por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior al que se efectúe la enajenación. Por lo que se refiere al costo del terreno, se actualiza de la misma forma que se hace con la construcción. La suma del costo de la construcción y del terreno actualizados será el costo comprobado de adquisición. Las personas físicas pueden elegir entre usar el factor de actualización mencionado o aplicar el factor contenido en el anexo 9 de la Resolución Miscelánea Fiscal vigente. La LISR establece que si la suma de la adquisición del terreno y la construcción es menor al 10% del precio de venta, se tomará ese porcentaje como el costo comprobado de adquisición.
Consideremos el siguiente caso práctico: el dueño del inmueble adquirió el terreno el 8 de marzo de 1988, la enajenación se llevó a cabo el 24 de marzo de 2023 (transcurrieron 35 años) y el precio de la venta fue de 8,300,000 pesos. El costo del terreno y de la construcción fueron 3,255 y 4,000 respectivamente. El valor de las 700,000 UDIS a la fecha de la enajenación asciende a 5,438,806.10 pesos. La comisión de la corredora de inmuebles es del 5% del precio de venta.
Para calcular el ISR a pagar de la operación, primero se calculan las deducciones, en este caso, es el costo actualizado de la construcción y del terreno, las comisiones y mediaciones pagadas (actualizadas). Después de realizar los procedimientos del artículo 124.° de la LISR, la suma de los costos de adquisición del terreno y construcción es de 96,627.25, un valor menor al 10% del precio de venta, por lo tanto, se consideran 830,000, obteniendo una ganancia total de 7,055,000. Después de la ganancia obtenida se debe multiplicarla por el porcentaje gravado para obtener la ganancia gravada. El porcentaje se obtiene dividiendo el valor de las UDI entre el precio de venta, dando como resultado 65.53% (5,438,806.10/8,300,000), obteniendo la ganancia gravada de 4,622,985.19. Este resultado es dividido entre los años transcurridos teniendo como máximo 20 para conseguir la base gravable y se aplicará la tarifa del artículo 152.° de la LISR. El resultado obtenido se multiplicará por el mismo número utilizado para determinar la ganancia acumulable. El monto así determinado será retenido por el notario y tiene la naturaleza de un pago a cuenta del impuesto anual; en la declaración anual la ganancia acumulable se adicionará al resto de los ingresos percibidos por el contribuyente y se obtendrá el ISR sobre los ingresos acumulables; sobre la ganancia no acumulable se determinará el ISR aplicando una tasa que puede ser la del propio ejercicio o la promedio de los últimos cinco, incluyendo en que se realiza el cálculo.
Existe la posibilidad que en el acuerdo de la enajenación del inmueble se establezca que los pagos por la contraprestación se hagan en forma de plazos; esto podría ser un beneficio para la persona que enajena la casa habitación porque podría diferir parte del ISR.
Recomendaciones para el Contribuyente
El mejor curso de acción es tener toda la información relacionada con la casa habitación que se desea enajenar y conocer la LISR que influye en este proceso. Se debe tener toda la información relacionada con la casa habitación que se desea enajenar y conocer las leyes que influyen en el proceso.
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