Muchos sueñan con vivir de sus rentas para no tener que trabajar. Y algunos lo hacen, aunque con toda la comodidad de recibir íntegras las ganancias, lo que significa que evaden al fisco. Sin embargo, para tener tu propiedad en orden, es fundamental entender el proceso de declaración.
Introducción al Régimen de Arrendamiento
Para formalizar tus ingresos por arrendamiento, tendrás que darte de alta en el Régimen de Arrendamiento. Si eres persona física y ya te diste de alta con alguna actividad, deberás añadir el arrendamiento a tus obligaciones. Los contribuyentes que, adicionalmente, obtienen ingresos por actividades empresariales pueden optar por tributar en el Régimen de Incorporación Fiscal (RIF), siempre que sus ingresos por ambas actividades no superen los 2 millones de pesos anuales.
Una de las ventajas de tributar en el Régimen de Arrendamiento es que puedes tener otros regímenes fiscales simultáneamente. Al inscribirte a este régimen, si se presenta un caso de que un arrendatario no cumpla con sus pagos de renta, podrás demostrar que las facturas emitidas no se liquidaron y ganar un juicio por rentas vencidas, lo que anteriormente era muy difícil de comprobar. Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso.
Obligaciones Fiscales Clave para Arrendadores
Cuando recibas el pago de tus inquilinos, deberás expedir un CFDI de arrendamiento, así como realizar el pago de impuestos a Hacienda por la actividad económica. Aunque tu inquilino no te la pida, la obligación es tuya. Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato.
Las obligaciones principales incluyen:
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- Inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
- Llevar contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación y su Reglamento. Si optaste por deducciones, debes llevar la contabilidad.
- Realizar pagos provisionales de ISR, que pueden ser mensuales o, en ciertos casos, trimestrales (solo renta habitacional).
- Presentar tu declaración anual de ISR en abril del año siguiente.
- También se está obligado al envío de la Declaración Informativa de Operaciones con Terceros, la cual se envía de forma mensual al SAT desde el programa DEM.
Esto aplica para: Renta habitacional (casas, departamentos, cuartos), Renta comercial (locales, oficinas, bodegas, consultorios, etc.), y Renta de terrenos. No importa si el contrato es privado, si no está notariado o si el pago es en efectivo: el ingreso es gravado y el SAT lo puede detectar. La omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT.
Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR) en Arrendamiento
El ISR no es un porcentaje fijo en el régimen tradicional; depende de tu utilidad. Las tablas para calcular el pago del ISR para personas físicas en el Régimen de Arrendamiento se publican cada inicio de año en la Resolución Miscelánea Fiscal, y se calculan para arrendadores con ingresos mensuales desde 644 pesos y de los 324,845 pesos en adelante.
Para bajar esa base gravable, la ley te permite elegir entre dos caminos:
Opción 1: La “Deducción Ciega”
Es la opción favorita de quienes no tienen muchos gastos de mantenimiento. ¿En qué consiste? El SAT te permite restar automáticamente el 35% de tus ingresos sin necesidad de presentar facturas de gastos. Como beneficio extra, además del 35%, también puedes deducir el pago del Impuesto Predial de la propiedad. Esta opción conviene cuando tus gastos de reparación, seguros o mantenimiento son menores al 35% de lo que cobras de renta.
Opción 2: Deducciones Reales
Aquí restas los gastos que efectivamente realizaste y de los cuales tienes factura (CFDI). ¿Qué puedes deducir? Predial, gastos de mantenimiento (que no sean ampliaciones), intereses de créditos hipotecarios para esa propiedad, salarios de empleados (porteros/vigilancia) y seguros del inmueble. Esta opción conviene si acabas de remodelar la propiedad o estás pagando una hipoteca alta por ella, ya que tus gastos reales podrían superar el 35%, pagando así menos impuestos.
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El Impuesto al Valor Agregado (IVA) en el Arrendamiento
Este es un punto de mucha confusión para los arrendadores. La ley fiscal hace una distinción significativa entre poner en alquiler una casa-habitación amueblada o sin muebles, la cual consiste en el cobro del IVA. Ya mencionamos la situación con el pago del IVA.
- Casa habitación (sin muebles): Está EXENTA de IVA. No lo cobras ni lo declaras.
- Locales comerciales, bodegas y oficinas: Deben cobrar el 16% de IVA obligatoriamente.
- Casas amuebladas o Airbnb: Se consideran servicios de hospedaje y SÍ llevan IVA (16%).
Periodicidad de la Declaración: Mensual o Trimestral
La regla general es que las personas físicas declaran mensualmente. Sin embargo, existe una facilidad para ciertos contribuyentes de arrendamiento (renta de inmuebles) con ingresos bajos: pueden optar por presentar sus declaraciones trimestrales de ISR en lugar de hacerlo mensualmente. El límite establecido es 10 UMA mensuales.
La UMA es una unidad económica de referencia que se actualiza cada año. En 2024, la UMA mensual fue de $3,300.53 pesos. Diez veces esa cantidad equivalen a aprox. $33,005 mensuales. Este umbral se considera mes a mes. Si en un mes la renta rebasara las 10 UMA, ya no aplicaría la facilidad (tendría que declararse mensualmente).
La facilidad originalmente aplica a quienes solo tienen ingresos de arrendamiento. No obstante, la propia ley y reglas misceláneas aclaran que tener ciertos otros ingresos no impide usar la opción trimestral. Lo que sí excluye es si también se tiene ingresos por actividades empresariales o profesionales (otro régimen que requiere pagos mensuales) o si las rentas sobrepasan el límite. Es decir, la facilidad trimestral solo aplica al ISR de arrendamiento, no al IVA.
Es recomendable actualizar las obligaciones en el RFC para reflejar el cambio de periodicidad, a fin de que el SAT espere las declaraciones cada trimestre y no cada mes. Este trámite se realiza en línea en el portal del SAT (apartado RFC > Actualización > Aumento o disminución de obligaciones) indicando que los pagos provisionales de ISR por arrendamiento serán trimestrales. Observa que las fechas siguen la misma regla del día 17 del mes siguiente al período, solo que ahora el «período» es de tres meses.
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Como ejemplo, supongamos que solo se percibe $10,000 mensuales de renta de un departamento (casa habitación, sin IVA). En abril, presentarías una sola declaración de ISR por los ingresos acumulados de enero, febrero y marzo (en este caso $30,000 trimestrales). El SAT generará una línea de captura por el impuesto correspondiente a ese trimestre. Se repetiría el proceso en julio, octubre y enero del siguiente año.
El monto de 10 UMAs mensuales es un referente crucial para los arrendadores en cuanto a su obligación de declarar mensual o trimestralmente. Si durante 2024 los ingresos promedio de arrendamiento no excedieron ese monto cada mes, entonces cumpliste con la condición para poder tributar trimestralmente. La UMA se actualiza anualmente en febrero. Este es el nuevo límite a considerar durante 2025.
¿Qué sucede en ese caso? La propia redacción legal indica «cuyo monto mensual no exceda…» - es decir, es una condición que se evalúa de manera permanente. Si se comienza 2025 en esquema trimestral, pero a mitad de año tienes un incremento y en un mes te pasas del umbral, jurídicamente se debería cambiar a declaraciones mensuales desde ese momento. Si en 2025 se sigue por debajo de ~$34 mil mensuales, se continuará calificando. Es aconsejable que, al iniciar 2025, refrendes el esquema. Si por alguna razón figura mensual (tal vez por un cambio automático de año nuevo), se presenta un aviso de actualización de obligaciones para confirmar la periodicidad trimestral. Evalúa cada año los ingresos vs. el UMA vigente para saber cómo proceder en el siguiente ejercicio.
Guía Paso a Paso para la Declaración Mensual de Personas Físicas
La declaración mensual, también conocida como declaración provisional, es la forma en que se presenta la información sobre los ingresos, gastos, utilidades y pérdidas en un mes, así como los impuestos federales como el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA). De acuerdo con lo que establece el Sistema de Administración Tributaria (SAT), esta declaración debe realizarse a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponde el pago.
Para hacer tu declaración mensual ante el SAT, sigue estos pasos:
- Requisitos previos: Es necesario que además de tu clave de RFC, tengas tu contraseña o e.firma. También debes tener a la mano tu información sobre los ingresos acumulables, compras y gastos del periodo, deducciones personales y total de deducciones.
- Acceso al portal del SAT: Ingresa al portal del SAT: www.sat.go.mx, y elige el apartado "Declaraciones".
- Selecciona la opción: Dentro del menú desplegable, deberás dar clic en "Ver más", y luego en la opción que corresponda a tu régimen, por ejemplo:
- "Presenta tus pagos provisionales o definitivos de personas físicas."
- Iniciar sesión: Una vez que elijas la opción correspondiente, deberás dar clic en el botón "INICIAR". El sistema te pedirá ingresar con tu contraseña o e.firma.
- Presentar la declaración: Cuando estés dentro del sistema, deberás elegir la opción "Presentar tu declaración", lo que desplegará un formulario. Deberás llenar la declaración seleccionando:
- Tipo de declaración "Normal".
- El mes correspondiente en el campo denominado "Periodo".
- En la periodicidad "Mensual".
- El año en el campo de "Ejercicio".
- Posteriormente deberás seleccionar las obligaciones que se declaran. La plataforma te cargará las obligaciones predeterminadas, de acuerdo con el Régimen en el que estás inscrito: Impuesto al Valor Agregado (IVA) o Impuesto Sobre la Renta (ISR), entre otros. Es necesario dar clic en "Continuar".
- Llenar la determinación del impuesto: Posteriormente, te pedirá llenar la "Determinación del Impuesto" de cada una de las obligaciones, con información sobre: Ingresos, Ingresos exentos, compras y gastos del periodo, estímulos deducibles, actividades gravadas, exentas; IVA cobrado e IVA acreditable, entre otros, de acuerdo con el tipo de impuesto del que se trata, para calcular los montos correspondientes a impuestos, que deben pagarse.
- Revisar y enviar: Finalmente, deberás revisar las declaraciones correspondientes para verificar los datos y cantidades en la vista previa de la declaración. Dar clic en enviar declaración y descargar los acuses generados.
Recuerda que, en caso de pertenecer al Resico, tendrás un cálculo precargado, de acuerdo con las facturas emitidas y recibidas.
Errores Comunes a Evitar y Consecuencias
Es mejor declarar y pagar tus impuestos en el tiempo establecido. Aquí te presentamos errores comunes que debes evitar:
- Rentar sin factura: El SAT cruza información con las cuentas bancarias. Un depósito constante cada mes es una señal clara de arrendamiento no declarado.
- No cobrar IVA en locales: Si rentas un local y no cobras IVA, tú serás el responsable de pagarlo de tu propio bolsillo cuando el SAT te lo requiera.
- Olvidar la declaración anual: Aunque declares mes con mes, la anual es obligatoria para ajustar tus ingresos totales y aplicar tus deducciones personales.
Una de las obligaciones fiscales de las personas físicas y morales es hacer las declaraciones correspondientes ante el SAT. Por el contrario, cuando se paga fuera del plazo alguna obligación fiscal, las autoridades pueden llegar a imponer alguna multa o recargo. Recuerda que un contrato de arrendamiento puede carecer de validez legal si únicamente se trata de un documento con redacción formal, pero al que le falta el debido registro. Entre las obligaciones del arrendador, sobresale la que podría ser la principal característica que delate si el dueño de una propiedad está actuando bajo la legalidad o fuera de ésta.
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