¿Tienes un inmueble por enajenación y vas a venderlo? Si cuentas con una propiedad o terreno por enajenación de bienes inmuebles, y estás pensando en ponerla en venta, antes debes saber que, al igual que existe un impuesto para comprar un inmueble (ISAI), existe también un impuesto a pagar al vender una casa o bien inmueble.
La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación.
Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades.
El Impuesto al Valor Agregado (IVA) en Bienes Inmuebles
Cuando escuchamos hablar del IVA (Impuesto al Valor Agregado), lo asociamos normalmente con productos o servicios cotidianos. Sin embargo, su aplicación en el sector inmobiliario tiene particularidades importantes.
Tanto compradores como vendedores deben conocer cuándo aplica el IVA, sobre qué parte del inmueble se calcula, si puede acreditarse o solicitarse en devolución, y cómo manejarlo correctamente ante el SAT.
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Es importante recordar que el IVA no es ganancia del vendedor: es un impuesto que se cobra al comprador y se entrega al fisco.
Esto último es clave: si al construir pagaste $300,000 de IVA en materiales y servicios, y luego cobras $560,000 de IVA al vender, solo deberás enterar la diferencia ($260,000) al SAT.
Aplicación del IVA según el Tipo de Inmueble
El IVA no aplica en todas las operaciones inmobiliarias, su causación depende del tipo de inmueble y su uso:
Vivienda Usada
La venta de casas o departamentos usados no causa IVA.
Vivienda Nueva (Primera Venta)
Cuando se trata de vivienda nueva vendida por el desarrollador o constructor, sí se paga IVA, pero solo sobre la parte correspondiente a la construcción, no sobre el valor del terreno.
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Locales Comerciales, Oficinas y Bodegas
En los inmuebles con uso comercial, industrial u oficinas, también aplica IVA solo sobre la parte de la construcción, no sobre el terreno. Estos inmuebles no se consideran vivienda, por lo que la venta está gravada al 16% en la porción correspondiente a la edificación.
Exenciones y Renuncia al IVA en Terrenos
Existen criterios específicos para la aplicación del IVA en la venta de terrenos:
En virtud de lo establecido en el art. 20.uno.20º de la LIVA, están exentas las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, indispensables para el desarrollo de una explotación agraria.
Por tanto, dicha adquisición quedaría en principio exenta de IVA, sujeta a TPO.
No obstante lo anterior, la citada exención relativa a terrenos no edificables puede ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, por lo que en tal caso, sí quedaría sujeta a IVA y no exenta (no sujeta a TPO dada la incompatibilidad de ambos tributos), y se aplicaría la inversión del sujeto pasivo, por lo que el vendedor no repercutiría IVA alguno, sino que expide una factura en la que ha de consignar la mención «inversión del sujeto pasivo» (Rgto Fac art.6.1.m), correspondiendo al adquirente, sujeto pasivo por inversión, la obligación de liquidación y declaración del IVA por esa operación.
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Ahora bien, dicha renuncia a la exención de IVA es posible únicamente cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición, y además, el transmitente sea igualmente sujeto pasivo del impuesto, esto es, otro empresario o profesional actuando como tal.
Es decir, que estemos ante una operación entre empresario/profesionales sujetos pasivos de IVA actuando como tales y, por tanto, sujeta (pero exenta) a IVA.
Así, la renuncia solo es aplicable a las operaciones exentas indicadas, pero no a las operaciones no sujetas que tengan por objeto los inmuebles relativos a tales exenciones.
Por tanto, si la entrega de un inmueble se efectúa por un consumidor final no empresario, a un empresario o profesional, la operación está no sujeta al IVA con lo cual no cabe la renuncia a la exención del IVA y la operación tributa por TPO.
Determinación del Valor y Consideraciones del IVA
El IVA no puede determinarse hasta el momento de elevar la compraventa a escritura pública ante notario, dado que precisa de un avalúo oficial vigente al momento de escriturar, que determine el valor de las edificaciones en ese preciso momento.
El impuesto al valor agregado en ningún caso se considerará que forma parte de dichos valores.
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) en la Venta de Inmuebles
Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR).
Dentro del marco de la venta de inmuebles, aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta.
Antes que nada, debes saber que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable.
El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación.
Además, existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa.
Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta.
Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa.
Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios.
Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración.
El ISR es uno de los más relevantes en la venta de inmuebles. El impuesto es que se aplica sobre la ganancia de capital.
Trámites y Recomendaciones Fiscales
Año con año, el SAT publica la fecha límite para declarar impuestos para personas físicas y morales.
Normalmente, esta fecha se establece entre el 30 de abril y el 31 de marzo, según sea el caso.
Una gran ventaja en la actualidad es que este trámite puede realizarse en línea, contando con un registro en la página oficial del Sistema de Administración Tributaria.
Para hacer tu declaración, deberás tener a la mano tu Registro Federal de Contribuyente (RFC), así como los comprobantes y facturas de todos tus gastos e ingresos.
A su vez, el portal de SAT, te recuerda que debes realizar el pago a cuenta del impuesto anual y presentar tu declaración.
Existen obligaciones fiscales que no todos conocen.
Si al vender la propiedad, debes tener los recibos fiscales de esos gastos.
Es crucial para evitar problemas legales en el futuro.