El Impuesto al Valor Agregado (IVA) en los servicios de construcción y el arrendamiento de casa habitación es un área que a menudo genera dudas entre desarrolladores inmobiliarios, constructoras, arquitectos y asesores fiscales. El Servicio de Administración Tributaria (SAT) ha emitido diversos criterios para clarificar la aplicación de este impuesto en operaciones relacionadas con inmuebles de uso habitacional.
Criterios del SAT sobre el Arrendamiento de Casa Habitación
El Criterio 8/IVA/N - IVA en arrendamiento de casa habitación proporciona una interpretación normativa clave para entender cuándo aplica la exención del impuesto.
Interpretación Normativa y Exención General
El artículo 20, fracción II de la Ley del IVA establece que no se pagará el impuesto por el uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente como casa habitación. El SAT interpreta que la exención aplica cuando el inmueble se destine de manera exclusiva al uso habitacional del arrendatario y su familia, sin que se desarrollen actividades comerciales, profesionales o de otro tipo dentro del mismo.
Requisitos para la Exención en el Arrendamiento
Para que la exención del IVA sea procedente en el arrendamiento de una casa habitación, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- El inmueble se destine exclusivamente a vivienda.
- El contrato de arrendamiento estipule expresamente el uso habitacional.
- No se incluyan en la renta servicios adicionales de hospedaje (limpieza, alimentación, lavandería) que lo asimilen a un servicio hotelero.
- El plazo del arrendamiento sea de al menos un mes.
Arrendamiento Amueblado y Plataformas Digitales
El SAT precisa que el arrendamiento de inmuebles amueblados con servicios de hospedaje a través de plataformas digitales (como Airbnb, Booking, etc.) no se considera arrendamiento de casa habitación, sino un servicio de hospedaje sujeto a IVA del 16%. La temporalidad del arrendamiento y los servicios adicionales son factores determinantes en esta clasificación.
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En aquellos casos en los que una persona física concede el uso o goce temporal de bienes muebles e inmuebles, debe tributar por los primeros en un régimen de actividades empresariales y por los segundos en el régimen de arrendamiento. El capítulo tercero del título cuarto de la ley del Impuesto Sobre la Renta se denomina “De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles”, es decir, el capítulo está destinado exclusivamente a este tipo de bienes. Incluso, cuando una persona física arrienda un inmueble amueblado debe tributar en los dos regímenes referidos y, no obstante que el inmueble se destinara a casa habitación, debe causarse el IVA; más aún, el artículo 45 del reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado precisa que en tal caso se pagará el impuesto por el total de las contraprestaciones, aun cuando se celebren contratos distintos por los bienes muebles e inmuebles.
Inmuebles de Uso Mixto
Cuando un inmueble arrendado se use parcialmente como vivienda y parcialmente como oficina o local comercial, la renta se divide proporcionalmente. La porción destinada a vivienda está exenta y la porción comercial se grava al 16%.
Fundamento Legal del Arrendamiento
Los principales fundamentos legales que sustentan estos criterios incluyen:
- Artículo 20, fracción II de la Ley del IVA.
- Artículo 41 del Reglamento de la Ley del IVA.
- Regla 11.4.3 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026.
Criterios sobre Servicios de Construcción de Casa Habitación
La exención del IVA también se extiende a ciertos servicios directamente relacionados con la edificación de viviendas.
Exención del IVA en Servicios de Construcción
La Ley del Impuesto al Valor Agregado, en su artículo 9, fracción II, establece que no se pagará IVA en la enajenación de construcciones adheridas al suelo destinadas a casa habitación. Cuando sólo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte.
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Para que la exención aplique, el prestador del servicio debe proporcionar mano de obra y materiales. Lo que nos confirma que una construcción, en este caso, para uso habitacional, requiere instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, de cancelería de fierro o aluminio y cualquier labor que se contrate con terceros para incorporar a inmuebles y construcciones nuevas. En nuestra opinión, el servicio de construcción de casa habitación está exento del IVA. Cabe la posibilidad que la constructora requiera de servicios especializados en la construcción, por ejemplo, de la estructura principal del edificio, de los cimientos, de acabados, etc.
Propósito de la Exención y Criterio Jurisprudencial
El objetivo de la exención de IVA a la enajenación de casa habitación es resolver o aliviar el problema de escasez de vivienda. Si se considera el propósito que motivó al Congreso de la Unión para liberar de la obligación de pago del impuesto al valor agregado a la enajenación de inmuebles destinados a casa habitación, consistente en resolver o aliviar el problema de escasez de vivienda por considerarla como un artículo de primera necesidad y de consumo popular, es posible concluir que el beneficio tributario previsto en el artículo 29 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, en virtud del cual la prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, así como su ampliación y la instalación de casas prefabricadas para ese destino, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales, queda comprendida en la exención establecida en la fracción II del artículo 9o.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha emitido jurisprudencia relevante sobre este tema. La Contradicción de tesis 252/2015, entre las sustentadas por la Primera y la Segunda Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, resuelta el 10 de mayo de 2016, con una mayoría de nueve votos, así como la Tesis 1a. LXXXIII/2012 (10a.), de rubro: «VALOR AGREGADO», son ejemplos de este respaldo legal. El Tribunal Pleno aprobó con el número 4/2016 (10a.) la tesis jurisprudencial correspondiente. El Criterio 28/IVA/N Enajenación de casa habitación también aborda aspectos relevantes, aunque en nuestra opinión, este criterio es cuestionable.
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