Una de las figuras en materia civil que tiene mayor uso y, lamentablemente, abuso, sin duda es la de la prescripción positiva, que en otras ocasiones es conocida como prescripción adquisitiva o usucapión. Mediante la usucapión se puede adquirir cualquier bien objeto de comercio a través del transcurso del tiempo, cumpliéndose las demás condiciones que dispone la ley.
Elementos esenciales de la acción de usucapión
Como toda acción civil, debe ser presentada la demanda ante un juez de lo civil. Para la prescripción positiva le es aplicable la vía ordinaria civil, por lo que el juicio deberá de desahogarse conforme a las reglas del juicio ordinario. Para que proceda la acción de prescripción positiva o usucapión de bienes se necesita acreditar que la posesión cumpla con características específicas:
- En concepto de dueño: Este elemento es el más importante, habida cuenta que no toda posesión de un bien es apta para que pueda adquirirse mediante la prescripción. Poseer en concepto de dueño es actuar como tal, llevar a cabo actos que solo un dueño realizaría.
- Pública: La posesión debe ser a conocer por todos o que al menos existan signos indubitables que así se haya dado a conocer, como puede ser el que los vecinos inmediatos del inmueble hayan percibido al poseedor como el legítimo propietario.
- Pacífica: Debe entenderse como aquella posesión que se adquiere sin violencia y se mantiene sin ser perturbada.
- Ininterrumpida: La posesión tiene que ser continuada en el tiempo, sin interrupciones naturales o civiles.
Tipos de usucapión y plazos legales
La ley, atendiendo el origen de la posesión a título de propietario, impone distintas temporalidades para prescribir bienes. Existen sustancialmente dos formas de posesión que determinan el plazo:
Usucapión por buena fe
Se habla de prescribir por buena fe cuando el poseedor haya entrado a poseer el bien con base a un justo título. Se entiende por justo título todo acto jurídico, ya sea verbal o por escrito, que legitime al poseedor para comportarse ostensible y objetivamente como propietario. En este caso, el plazo legal es más corto.
Usucapión por mala fe
El plazo para que opere es más largo, pues se necesitan más años poseyendo a título de propietario, de manera continua, pacífica y pública para que la acción prospere. La mala fe reside en que el poseedor no entró a poseer el bien bajo un "justo título", o bien, que el poseedor es consciente de los vicios que puede tener su título.
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Tabla comparativa de requisitos y plazos
| Tipo de Posesión | Requisito principal | Plazo estimado (Bienes inmuebles) |
|---|---|---|
| Buena fe | Justo título (contrato, etc.) | 5 años |
| Mala fe | Causa generadora de la posesión | 10 años |
Procedimiento y formalidades
Es importante aclarar que, para probar la existencia del título que genera la posesión, no siempre se exige que el documento se encuentre legalmente formalizado e inscrito en el Registro Público de la Propiedad, ya que la usucapión presume la existencia de un título imperfecto, pero válido. No obstante, tratándose de acciones de prescripción positiva de buena fe, el contrato debe contar con una fecha cierta para otorgar seguridad jurídica.
Es fundamental recordar que si el actor intenta la acción de prescripción bajo el principio de buena fe, pero existen elementos para colegir que en realidad supo de la imperfección de su justo título, la acción será improcedente por no haberse intentado bajo el principio de mala fe. Por lo anterior, al ejercitar la acción, debe tenerse cuidado en intentarlo bajo el concepto correcto, pues una vez iniciada la demanda no podrá variarse la vía.
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