A menudo, existe confusión al diferenciar una Asociación Civil (A.C.) y un Régimen de Propiedad en Condominio (P. en C.). ¿Cuál es mejor para usar un inmueble? ¿Se puede elegir solo una? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de cada una? A continuación, resolveremos todas tus dudas, explicando sus naturalezas y roles distintos en la gestión y propiedad de inmuebles.
¿Qué es una Asociación Civil (A.C.)?
Primero lo primero. Una Asociación Civil (A.C.) es una organización sin fines de lucro. Está formada por al menos dos personas, que buscan promover actividades en áreas como la cultura, educación o deporte, entre otros. En el contexto de conjuntos residenciales, las asociaciones civiles de condominios son entidades esenciales para la gestión y mantenimiento de las áreas comunes. Su objetivo principal es garantizar una convivencia armoniosa y una administración eficiente. Estas asociaciones están regidas por estatutos y reglamentos internos que establecen sus objetivos y la participación de los propietarios. Una junta directiva, elegida por los miembros, se encarga de tomar decisiones clave y gestionar las actividades diarias. Las principales obligaciones de una A.C. incluyen la recaudación de cuotas, el mantenimiento de áreas comunes, la contratación de servicios y la resolución de disputas entre propietarios.
Constitución de una A.C.
Para constituir una asociación civil de condominios, es necesario definir sus objetivos, redactar estatutos, elegir una junta directiva y registrarla ante un notario público. Además, deben cumplir con las obligaciones fiscales y registrarse en el Registro Público de la Propiedad y Comercio.
En México, en todos los estados se requiere un acta constitutiva certificada por un Notario Público para crear una Asociación Civil de edificios. Esta debe inscribirse en el Registro Público de Personas Morales, según lo establecido en el Código Civil de cada estado. Para su constitución, se necesita:
- Un mínimo de dos miembros.
- Acta de su creación con las disposiciones fiscales vigentes, cuyos estatutos se presenten ante la fe de un Notario Público.
- Obtener el Registro Federal de Contribuyente (RFC) ante el SAT.
Personalidad Fiscal de la Asociación Civil para Administración de Condominios
Al igual que el Régimen de Propiedad en Condominio (P. en C.), la Asociación Civil debe presentar declaraciones mensuales. Sin embargo, al ser una organización moral sin fines de lucro, ésta solamente puede prestar servicios a sus Asociados y, por lo tanto, sus declaraciones ante el SAT deben ser en ceros puesto que está exenta de impuestos.
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¿Qué es el Régimen de Propiedad en Condominio (P. en C.)?
El Régimen de Propiedad en Condominio es la modalidad bajo la cual el propietario o propietarios de un inmueble lo registran ante Notario Público para su mejor aprovechamiento y, en el que, dos o más personas comparten áreas de uso y propiedad común. Es un modelo de propiedad bajo el cual un individuo o múltiples propietarios de una estructura de inmueble establecen una forma particular de tenencia. En este régimen, cada condómino posee un derecho único y exclusivo sobre su Unidad de Propiedad Privativa, es decir, su espacio residencial o comercial individual. A su vez, los condóminos comparten los derechos y responsabilidades asociados con las áreas y servicios comunes del inmueble. El régimen de condominio estipula las reglas específicas por propiedad, y cada condominio tiene uno propio que se define con base en las necesidades del mismo. Se considera el régimen de máxima autoridad para tomar decisiones sobre el inmueble.
El régimen condominial es un sistema donde una propiedad se divide en unidades privadas, como departamentos, que son de propiedad exclusiva de diferentes dueños. En un condominio, el propietario tiene su unidad privada, pero comparte las áreas comunes con otros. Los condóminos deben pagar las cuotas de mantenimiento, respetar las normas del reglamento y cuidar las áreas comunes.
Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio
El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso de construcción o terminadas. El régimen de propiedad en condominio se constituye en los siguientes casos:
- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves de que conste un inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso común, pertenezcan a distintos propietarios o, siendo del mismo propietario, se le dé un uso diferente o privado a cada uno.
- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves que se construyan dentro de un inmueble, y que cuente éste con elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad privada se reserve en los términos del artículo anterior, se destinen a la enajenación de personas distintas.
- Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, y que entre otros le dé un uso habitacional, de abasto, comercio o servicios, industrial o agroindustrial o mixtos, para enajenarlos a distintas personas, siempre que exista un elemento común de propiedad privada indivisible.
- Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de desarrollo urbano aplicables.
- Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se generen dos o más unidades de propiedad exclusiva, que compartan áreas e instalaciones comunes.
Cabe mencionar que los ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la división del suelo, su uso, densidad e intensidad de aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y demás normatividad aplicable. Los constituyentes del condominio deberán declarar su voluntad en escritura pública con el contenido que establece el artículo 974 del Código Civil.
Tipos y Usos del Condominio
Los condominios pueden clasificarse según su estructura y su uso:
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Tipos de Condominio por Estructura:
- Condominio vertical: Se refiere a edificaciones de varios niveles.
- Condominio horizontal: Se compone de unidades individuales sobre un terreno común.
- Condominio mixto: Combina características de los condominios vertical y horizontal.
Usos de Condominio:
- Habitacional.
- Comercial o de servicios.
- Turístico, recreativo-deportivo.
- Industrial.
- Agropecuario.
- Mixtos de usos compatibles.
Administración y Gobierno del Condominio
El régimen de propiedad en condominio cuenta con una estructura de administración formal que incluye una asamblea general, un administrador y un comité de vigilancia. La Asamblea General es el órgano máximo de gobierno del condominio, integrado por todos los condóminos, donde se discuten los temas propios del régimen de propiedad en condominio. Es la máxima autoridad del consorcio de propietarios, y sus resoluciones son obligatorias, aun para los ausentes y residentes. Las decisiones importantes se toman en la Asamblea General de Condóminos, donde cada propietario tiene voz y voto.
El Administrador profesional es la persona física o jurídica con conocimientos en la administración de condominios que presta sus servicios profesionales independientes, por acuerdo de la Asamblea General. Las decisiones se toman mediante votación en la asamblea, y son ejecutadas por el administrador. Si un condómino no paga, el administrador emite un aviso formal.
Sobre el Reglamento de Funcionamiento y Administración del Condominio o Conjunto Condominal, éste determinará, en los casos que la ley lo permita, los derechos y obligaciones de cada uno de los condóminos, las modalidades del funcionamiento de los servicios y las limitaciones sobre el derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios.
De acuerdo al artículo 980 del Código Civil, un condómino es la persona física o moral titular de un derecho sobre la propiedad exclusiva dentro de un terreno, del cual puede usar, gozar y disponer con las limitaciones que señala el Código Civil, así como enajenar o gravar su propiedad exclusiva sin consentimiento de los demás condóminos. Respecto de los bienes propios de cada condómino, el artículo 980 señala que éste será dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda, casa, local, lote o terreno delimitado, y será copropietario de los elementos que sean necesarios o convenientes para la existencia estructural, seguridad, comodidad de acceso o recreo, ornato u otro fin semejante.
Antecedentes Históricos y Regulación
Para los juristas franceses, la indivisión o copropiedad era una situación excepcional, porque decían que era contraria a la naturaleza del derecho de propiedad. Antes de la Revolución Francesa, la copropiedad por pisos no era usual, con excepción de las ciudades de Grenoble y Rennes. En Grenoble, al ser una ciudad encerrada entre murallas, carecía de espacio, y por tanto obligaba a la construcción de varios pisos con un elevado costo.
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Esta forma de copropiedad comenzó a tener utilidad en la Ciudad de México, pasando a grandes capitales o ciudades turísticas, como Cuernavaca, Acapulco, Veracruz, Guanajuato, San Miguel de Allende, Mazatlán, entre otras. Allí, al morir una persona dueña de una finca de gran tamaño, hacía divisiones entre sus hijos, nietos y demás parientes, asignando a cada heredero una parte exclusiva de la propiedad, pero imponía en su testamento la voluntad para que las partes comunes tales como el suelo, los cimientos, sótanos, patios, pozos, escaleras, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, jardines comunes y patios de recreo, fueran aprovechadas en forma pacífica, equitativa, cortés y afectuosa por los diferentes dueños en el uso de los servicios indispensables para el aprovechamiento total de la finca y para llevar a cabo el mantenimiento y las reparaciones necesarias en las partes comunes. La regulación del Condominio en nuestra legislación se basa en los conceptos establecidos en el artículo 951 del Código Civil del D.F.
Extinción del Condominio
El régimen de propiedad en condominio puede extinguirse por diversas razones:
- Por acuerdo de los condóminos que representen el 75% del valor total del condominio, o por resolución de la asamblea con la representación de por lo menos el 76% de los condóminos.
- Cuando el valor total del condominio se concentre en una sola persona, en cuyo caso sólo se extinguirá si el condómino hace la declaración de voluntad en tal sentido.
- Por la destrucción total o de las tres cuartas partes del condominio, y cómoda división del terreno y de los bienes a petición de los condóminos.
El Rol de la Asociación Civil en la Administración Condominal
Lo principal a tomar en cuenta es que una Asociación Civil de condominios nunca va a sustituir al Régimen de Propiedad en Condominio. Como pudimos comprender en los textos anteriores, son conceptos distintos. El único fin de crear una A.C. dentro de un condominio es para llevar un manejo más claro de la administración del inmueble. Esto permite crear una cuenta bancaria a nombre de dicha asociación en la que se depositen cuotas de mantenimientos y otros recursos referentes al condominio. De esta manera se logra una contabilidad descentralizada de ingresos y egresos.
Principales Diferencias entre Asociación Civil y Régimen de Propiedad en Condominio
En resumen, estas son las diferencias más importantes entre una A.C. y una P. en C.:
| Característica | Asociación Civil (A.C.) | Régimen de Propiedad en Condominio (P. en C.) |
|---|---|---|
| Documento Principal | El acta constitutiva | El régimen de propiedad en condominio |
| Órgano Supremo | El Acta Constitutiva (y sus estatutos) | La asamblea general de condóminos |
| Regulación de Condóminos | Se rigen por los estatutos de la A.C. y no por el reglamento interno | Se rigen por el reglamento interno del condominio |
| Conformación de Mesa Directiva / Comité | Se puede conformar por personas ajenas al condominio | Se integra exclusivamente por propietarios |
Condominio vs. Copropiedad: Una distinción importante
Es importante diferenciar el Régimen de Propiedad en Condominio de la Copropiedad, ya que ambas implican la titularidad de un bien por varias personas, pero con particularidades distintas. En una propiedad privada, el dueño tiene control total sobre todo el espacio.
La copropiedad, también denominada propiedad en común, es una figura jurídica en la que un bien pertenece simultáneamente a varias personas. En la copropiedad, no hay partes físicas delimitadas, sino porcentajes ideales. Las decisiones importantes deben ser tomadas por consenso entre los copropietarios. La administración del bien común no exige la constitución de un órgano formal, lo que otorga flexibilidad pero también puede generar conflictos cuando existen desacuerdos entre los copropietarios. Para la venta de partes en la copropiedad, se requiere notificar a los copropietarios y respetar el derecho de tanto.
En contraste, en el condominio, la administración está regulada y es obligatoria. Las decisiones se toman mediante votación en la asamblea, y son ejecutadas por el administrador. En condominio, la unidad privativa se puede vender libremente, solo se requiere presentar la escritura y la constancia de no adeudo. En la copropiedad, todo depende de los acuerdos entre los copropietarios. Cuando todo el edificio en su totalidad es materia de copropiedad, cada uno de los copropietarios tiene una parte alícuota sobre todas y cada una de las cosas que integran la construcción. De tal forma, aun cuando existe el dominio exclusivo sobre diferentes pisos a favor de distintas personas, hay un conjunto de bienes que son comunes, entre ellos el terreno sobre el cual se ha construido el edificio.
Ambos regímenes son válidos, pero su conveniencia dependerá del tipo de bien, el número de propietarios y el nivel de independencia deseado. Es esencial conocer el marco legal vigente, consultar con un notario o abogado especializado, y establecer reglas claras desde el inicio para evitar conflictos futuros.