La enajenación de bienes es un concepto clave en materia fiscal en México. En esta guía te explicamos cómo funciona en el caso de casas, departamentos o terrenos en venta en México. La enajenación de bienes se refiere a toda transmisión de propiedad, incluso en los casos en que el vendedor (enajenante) se reserve el dominio del bien. En otras palabras, es cualquier operación en la que una persona física o moral cede la propiedad de un bien a otra.
Este concepto es fundamental en el sector inmobiliario, ya que aplica en la transacción de inmuebles en México. Como la primera parte del nombre lo indica, este impuesto es un Impuesto Sobre la Renta (ISR). Esto significa que este impuesto se debe pagar cuando alguna persona genera alguna ganancia económica. Además, tiene implicaciones fiscales importantes, pues se vincula con el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Conocer cómo funciona este proceso ayuda tanto a compradores como a vendedores a evitar problemas legales o fiscales al realizar una transacción.
¿Qué es el ISR por Enajenación de Bienes Inmuebles según el SAT?
El Servicio de Administración Tributaria (SAT) establece que la enajenación de bienes genera ingresos que, en la mayoría de los casos, deben considerarse para el cálculo del ISR. En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. Para quienes participan en operaciones de casas o departamentos en venta en México, conocer el concepto de enajenación de bienes y su manejo con el SAT es vital.
Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR) en la Enajenación de Inmuebles
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Un mal cálculo del ISR puede reducir significativamente la ganancia esperada de la transacción o incluso generar sanciones por incumplimiento fiscal.
Lea también: importancia del INPC en el ámbito fiscal según ISEF
Uno de los factores principales a considerar al calcular este impuesto es algo que en estos tiempos (2022) todos conocemos muy bien y odiamos mucho: la inflación. Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual. Después de tomar todo esto en cuenta, finalmente puedes calcular el impuesto que se debe de pagar y esto lo haces utilizando un arancel que se actualiza anualmente en el Diario Oficial de la Federación.
Ejemplo Práctico del Cálculo del ISR
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36. Este cálculo normalmente corresponde a un pago provisional. El contribuyente debe incluir la operación en su declaración anual para ajustar el impuesto definitivo.
Exenciones y Deducciones en la Enajenación de Bienes Inmuebles
En la enajenación de bienes, no siempre se debe pagar ISR. Sin embargo, existen excepciones que buscan proteger el patrimonio de los contribuyentes. La exención solo puede aplicarse si el contribuyente no ha vendido otra casa con esta misma ventaja fiscal en los últimos tres años. Es importante acudir con un notario para que valide si la operación califica como exenta y lo documente en la escritura.
Casos Comunes de Exención
- Casa habitación: si es vivienda del contribuyente, el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 Unidades de Inversión (UDIS) y la transmisión se formalice ante fedatario público. “Será aplicable si en los tres años inmediatos anteriores el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido esta exención”, según el SAT.
- Venta de casa habitación: es decir, vendes la casa en la que viviste por lo menos los últimos tres años y no exceda 700,000 UDIS (LISR Art. 93 Frac.).
Por ejemplo, si vendes tu casa por $4,000,000 de pesos y es tu vivienda habitual, no pagarás ISR siempre que cumplas con el límite de 700,000 UDIS y no hayas usado esta exención en los últimos tres años.
Lea también: Todo lo que necesitas saber sobre cursos de CFDI
Deducciones Autorizadas
Cuando se vende un inmueble, el ISR se calcula sobre la utilidad neta. Es decir, el ingreso menos las deducciones autorizadas. Según el SAT, entre ellas se encuentran:
- El costo comprobado de adquisición actualizado.
- Inversiones en mejoras, construcciones o ampliaciones.
- Gastos notariales, impuestos y derechos.
- Avalúos oficiales del inmueble.
- Comisiones pagadas a agentes inmobiliarios.
El Papel Clave del Notario Público
El notario público es una figura clave en este proceso. Su función es dar certeza jurídica a la enajenación de bienes y, además, calcular y retener el ISR correspondiente en nombre del SAT. Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario.
El notario debe entregar al vendedor un desglose con información como:
- Precio de venta del inmueble.
- Costo histórico y actualizado de adquisición.
- Deducciones aplicadas.
- ISR causado y retenido.
El notario público es clave en el cálculo del ISR por enajenación de inmuebles. Al planear con anticipación, se pueden aprovechar exenciones y deducciones que protegen el patrimonio del contribuyente y permiten cerrar operaciones más seguras y rentables.
Lea también: Historia y retos actuales de la Medicina del Trabajo mexicana