Al adquirir un inmueble en México, es común preguntarse qué impuestos se deben pagar y cómo afectan el costo total de la transacción. Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) y el Impuesto Sobre la Renta (ISR) en la compra de inmuebles.
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
El ISAI es un impuesto que se paga al momento de adquirir un inmueble. Se calculará sobre el valor de avalúo, por ejemplo, $2,400,000 MXN.
Características del ISAI:
- ¿Quién lo paga? El comprador.
- ¿Cuándo se paga? Al momento de la adquisición del inmueble.
Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación de Inmuebles
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es un tributo que grava los ingresos obtenidos por la venta de un bien inmueble, en este caso, una casa. El pago del ISR debe realizarse al momento de formalizar la escritura pública ante el notario. El ISR aplicable es un porcentaje sobre la ganancia de capital obtenida.
El cálculo correcto del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de inmuebles es crucial para cumplir con las obligaciones fiscales y evitar sanciones. El ISR por enajenación de inmuebles es un impuesto que se aplica a las ganancias obtenidas de la venta de bienes raíces. Este impuesto está regulado por el Código Fiscal de la Federación y la Ley del Impuesto Sobre la Renta en México.
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La enajenación de bienes raíces se refiere específicamente a la transferencia de propiedad de inmuebles como casas, departamentos, terrenos y locales comerciales. Tanto las personas físicas como las personas morales (empresas) están obligadas a pagar el ISR por enajenación de inmuebles. El cálculo del ISR por enajenación de inmuebles se basa en la diferencia entre el valor de venta y el costo de adquisición del inmueble, ajustado por ciertos factores permitidos por la ley.
Características del ISR:
- ¿Quién lo paga? El vendedor.
- ¿Cuándo se paga? Al momento de la venta del inmueble.
Exención del ISR
Si la diferencia entre el precio de compra y el avalúo no supera el 10%, no se genera este impuesto. Además, existen otras condiciones bajo las cuales puedes exentar el pago del ISR al vender desarrollos inmobiliarios en México:
- El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor. Es importante tener en cuenta que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años.
- Debes haber habitado la propiedad durante al menos cinco años antes de la venta.
En 2014 entraron en vigencia nuevas modificaciones sobre el artículo 109 de la Ley del ISR. En este se establece que para presentarse como exento del pago de este impuesto va a ser necesario demostrar fehacientemente que ha habitado en la vivienda por un tiempo no menor a 5 años. Se deberá probar que su valor no exceda 700.000 unidades de inversión (Udis). Cabe recordar que, hasta hace poco tiempo atrás (antes de otras modificaciones) era necesario demostrar su residencia en el lugar durante dos años.
Diferencias Clave Entre ISAI e ISR
El ISAI es pagado por el comprador al adquirir una propiedad, mientras que el ISR es pagado por el vendedor al enajenar un inmueble. Ambos impuestos gravan diferentes aspectos de la transacción inmobiliaria.
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Cálculo del ISR por la Venta de un Inmueble
El impuesto por vender una casa en México, conocido como ISR por venta de casa, se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta. El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. También se tienen en cuenta las posibles exenciones o deducciones fiscales aplicables.
Para calcular el impuesto a pagar, se tomarán en cuenta los gastos de impuestos pagados, los derechos de registro, valuación y escrituración.
Deducciones Fiscales Aplicables
Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables:
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios.
Gastos Adicionales al Comprar una Casa
Al invertir en tu patrimonio, es necesario que consideres varios puntos para que tus finanzas se mantengan saludables. Comprar casa es un gasto significativo de capital, además de ser una inversión que conlleva otros factores que tienen que considerarse para que, tanto ahora como en el futuro, sea una buena decisión, debido a que pagar esta deuda, en casi todos los casos, es una transacción que dura varios años.
Por eso, te presentaremos los costos extras que tendrás que tener en cuenta en el proceso de compra de tu futuro hogar:
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- Enganche: Al conocer el costo total de tu inmueble, debes tener del 10% al 30% para pagar el enganche, aunque existen algunas excepciones, sobre todo en preventas.
- Avalúo: Es un estudio que define el valor de la propiedad en el mercado. Se realiza por un especialista y determina el valor comercial de la casa.
- CAT (Costo Anual Total): Si pides un crédito, esta es la cantidad que pagarás al año y engloba la cantidad del préstamo, los intereses, así como un par de cargos de acuerdo al producto y la institución con la que lo adquieres.
- Comisiones: Usualmente, las instituciones financieras cobran comisiones por algunos servicios: uso de apps o plataformas, administración, apertura de crédito, comprobantes, etc.
- Seguros: La compra de una casa está acompañada de diversos productos que aseguran al comprador o el inmueble, entre otros: Seguro de vida, Seguro de daños, Seguro de invalidez, Seguro de desempleo, Seguro de responsabilidad social, Seguro contra robo.
Gastos Notariales
Aunque la visita a la notaría es, probablemente, de lo último que harás durante todo el proceso de compra de tu propiedad ideal, la realidad es que debes conocer de antemano lo que pagarás. Si te preguntas si los gastos notariales son deducibles, la respuesta es sí. La cifra varía dependiendo cada transacción, ya que tiene muchos datos específicos relativos al inmueble que se va a adquirir.
- Escrituración de la propiedad: Las escrituras son el documento legal que te reconoce como propietaria o propietario de un inmueble, además de acreditar que lo adquiriste con recursos legítimos. Los costos para escriturar una casa varían dependiendo de la entidad donde se realice el trámite, sin embargo, el Colegio Nacional de Notarios Públicos lo ubica entre un 4% y 7% del costo total del inmueble.
- Honorarios del Notario Público: Para realizar el trámite de la escrituración, necesitarás de un notario que legalice la transacción.
- Impuestos: Al comprar una casa, hay dos tipos de impuestos: ISR (Impuesto Sobre la Renta) y el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), el cual le corresponde pagar al comprador. El porcentaje se encuentra entre el 2% y el 6% de acuerdo al valor de la propiedad.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: Por ley, el inmueble debe inscribirse al Registro Público de la Propiedad. En la Ciudad de México, el gasto por este trámite va de los $1,700 a los $17,500 pesos y te servirá para garantizar legalmente que la propiedad pasó a tus manos. Esto se efectiviza al firmar el contrato de compraventa frente a notario publico.
Recomendaciones para Compradores
- Documenta mejoras y gastos: Presenta facturas de mejoras realizadas en la propiedad, como remodelaciones o ampliaciones.
- Declara el valor real de compra: Es importante que el valor declarado al comprar la propiedad sea el mismo que en la escritura pública.
- Planifica tus costos totales: Además del ISAI y el ISR, considera otros gastos como honorarios notariales, derechos de registro y avalúos.
Nuevas Tasas de ISR para 2024
Para el año 2024, se han introducido cambios significativos en las tasas de ISR aplicables a la enajenación de inmuebles. Las nuevas tasas se estructuran en función del monto de la ganancia obtenida, con incrementos que buscan una mayor progresividad en la tributación. Estos incrementos buscan una mayor contribución de quienes obtienen ganancias más altas en la enajenación de inmuebles, promoviendo una distribución más equitativa de la carga fiscal.
Modificaciones en Deducciones y Exenciones
Además de las tasas, se han realizado ajustes en los montos permitidos para deducciones y exenciones, con el objetivo de hacer más justa y precisa la determinación del ISR por enajenación de inmuebles. Estos cambios buscan incentivar la inversión en mejoras de los inmuebles y proporcionar alivio fiscal a los vendedores de propiedades de menor valor, fomentando un mercado inmobiliario más dinámico y accesible.
Mantenerse actualizado con las leyes fiscales y calcular correctamente el ISR por enajenación de inmuebles es esencial para evitar problemas legales y financieros. Para casos complejos, siempre es recomendable buscar asesoría profesional para asegurar el cumplimiento con todas las obligaciones fiscales.
Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI)
El Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un tributo que pagan los compradores por la transferencia de propiedad de desarrolladores inmobiliarios en México. El IVA aplica únicamente cuando se hace una compra de propiedad para uso comercial. Cuando es dirigido a un uso habitacional, se puede exentar, aunque te recomendamos investigar su aplicación en cada Estado de la República. En algunos estados de México, también se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), similar al ISAI. Este gravamen tiene tasas que pueden oscilar entre el 2% y el 4%, dependiendo de las leyes locales. Este pago garantiza que la propiedad quede inscrita en el Registro Público de la Propiedad, brindando seguridad jurídica al comprador. Los gastos notariales incluyen los honorarios del notario público, quien formaliza la compraventa y asegura que se cumplan las normas legales. El avalúo es un requisito indispensable para calcular el valor catastral de la propiedad y los impuestos correspondientes. Al comprar una casa en México, es crucial tener en cuenta los impuestos y gastos adicionales, como el ISAI, IVA, y los derechos de registro.