Planear una inversión inmobiliaria en España, sin tener claro cómo llevarla a cabo, puede poner en peligro la rentabilidad de la misma. Para evitar sorpresas “ingratas” es necesario conocer las cuestiones relativas al procedimiento de adquisición del activo, los aspectos tributarios ligados a la compra, explotación de la inversión, y en su caso, posterior desinversión (llegado el momento). Con el objetivo de apoyar en el proceso de toma de decisiones sobre si invertir o no en el sector de “real estate” en España, explicamos las cuestiones antes mencionadas.
Primeros Pasos para la Inversión
Para poder realizar cualquier tipo de inversión en el mercado español, el inversor extranjero, no residente en España, debe contar con un número de identificación denominado “NIE” en caso de que la inversión se haga a título de persona física, o “NIF” si la realiza una sociedad extranjera. El primero, “NIE” es otorgado por la Policía en España, el segundo, “NIF”, por la Administración Fiscal de dicho país. La obtención de uno u otro no requiere la presencia física del inversor, sino que es posible recabarlos a través de un apoderado al efecto.
El siguiente paso será realizar una revisión (“due diligence”) de la propiedad que se pretende adquirir. Es práctica habitual en el mercado español, la firma de un contrato de “arras” con la finalidad de “asegurar” la compra de la propiedad. La situación actual del mercado español, en especial en zonas como Madrid, Barcelona o la costa, se aconseja la firma del citado contrato, teniendo en cuenta que es habitual que la demora en la toma de la decisión lleve aparejada la pérdida del activo, es decir, cuando uno decida que quiere comprar, el activo ya no se encuentre disponible en el mercado. Este tipo de contratos, previo desembolso de una parte del precio en concepto de “arras” (entre el 10% y el 15% del precio de venta), dan tranquilidad al inversor para que pueda realizar las comprobaciones pertinentes y tomar la decisión de compra.
Superada la “due diligence”, el siguiente paso será firmar la correspondiente escritura de compraventa ante notario. Es importante señalar, que al notario se le debe aportar la documentación relativa que justifique el pago del precio de compra. Generalmente en España el pago se realiza mediante cheque bancario certificado o bien mediante transferencia bancaria. No es preciso tener una cuenta bancaria en España para realizar la inversión.
Firmada la escritura, y para el caso de que la operación de adquisición esté sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el inversor contará con un plazo de 30 días, con carácter general, para proceder a abonar el citado impuesto ante la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma (región) en la que se encuentre localizado el inmueble. El tipo de gravamen aplicable oscila entre el 6% y 11% del precio de compra, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el activo inmobiliario.
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Pagado el impuesto, el siguiente paso lo constituye la inscripción de la escritura notarial de compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente. El proceso de inscripción se demora hasta tres semanas. En lo que atañe a los costos de notario y Registro de la Propiedad, para una inversión de alrededor de 1 millón de euros, es de aproximadamente 3,000 euros. Si a esos costos añadimos el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el coste ligado a la adquisición (sin considerar honorarios de asesores, abogados, peritos, etc.) es de 63,000 euros.
Oportunidades de Ahorro Fiscal
La primera oportunidad de ahorro surge, en el momento de la compra y desde el punto de vista fiscal, en relación con la imposición indirecta ligada a la adquisición del activo. En este sentido, la canalización de la inversión a través de una sociedad localizada en España plantea cuantiosas oportunidades de ahorro.
Inversión de activos residenciales
En lo que atañe a la compra de activo residencial, la normativa que regula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con carácter general en las distintas regiones, prevé un tipo de gravamen reducido del 2%, siempre y cuando, la inversión la realice una sociedad que se dedica a la compraventa de este tipo de activos. La aplicación del mentado tipo reducido requiere que la vivienda sea vendida dentro del plazo de los tres años posteriores a su adquisición. Resulta interesante esta fórmula para aquellos inversores con la mirada puesta en rentabilidades de corto plazo.
Si en lugar de la compra de activo residencial para su venta en el corto plazo, el inversor está pensando en otro tipo de activo inmobiliario con la intención de explotarlo en alquiler, con la canalización de la compra a través de una sociedad localizada en España, se podría evitar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, quedando la operación sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido. En este caso, atendiendo a la normativa que regula el impuesto en España, el vendedor no repercutiría IVA en la factura por aplicación de lo que se conoce como regla de “inversión del sujeto pasivo”. La imposición indirecta, en este caso, no supondría un coste para el inversor.
Para inversiones de cuantía relevante (por encima de 10 millones de euros), existe un régimen especial en la normativa fiscal española: el régimen de las SOCIMIs (“REITs” españoles), que, entre otras ventajas, prevé la exención del 95% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La cual implica un ahorro en costos por imposición indirecta de 570,000 euros.
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Implicaciones Fiscales Durante la Tenencia y Explotación
Una vez realizada la inversión, desde el punto de vista fiscal en España, es importante considerar que la tenencia o explotación de un inmueble por parte de un no residente fiscal en España (ya sea una sociedad extranjera la titular del activo o una persona física), está gravada en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes al 24% para los inversionistas latinoamericanos.
La tenencia, además del activo, cuando el inversor extranjero es una persona física, puede llevar aparejada tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio, excepto cuando el inmueble se encuentre localizado en la Comunidad de Madrid. El Impuesto sobre el Patrimonio puede llegar al 3.5% del valor de adquisición y se trata de un pago de carácter anual. Las sociedades no tienen que pagar este impuesto. La existencia del Impuesto sobre el Patrimonio en España aconseja, nuevamente, que la inversión sea canalizada a través de una sociedad y que no sea realizada por una persona física.
Nuevamente, en la tenencia y explotación, surgen oportunidades de ahorro cuando la inversión se realiza a través de una sociedad localizada en España. Al respecto, el tipo de gravamen general en el Impuesto sobre la Renta de sociedades en España (Impuesto sobre Sociedades) es del 25 por ciento. A este tipo se gravan tanto las rentas procedentes de la explotación del activo, como las derivadas de su posterior transmisión. En el caso de sociedades radicadas en España que se dedican al arrendamiento de viviendas, el tipo de gravamen efectivo es posible reducirlo hasta el 15% mediante el cumplimiento de una serie de requisitos.
Por otra parte, el tipo de gravamen aplicable en el Impuesto sobre Sociedades a las sociedades españolas acogidas al régimen SOCIMI, que permite la inversión en todo tipo de activos inmobiliarios (residencial, comercial, retail, industrial), es del 0% para las rentas procedentes de la explotación de dichos activos o de su transmisión.
Exenciones de IVA
El IVA es un impuesto para todos los consumidores del que parece no haber escapatoria, ¿verdad? Pues la buena noticia es que tiene exenciones. Como sabes, este impuesto al consumo es una de las herramientas de recaudación más importantes del país. El mejor ejemplo de un impuesto indirecto es el IVA. Las exenciones de IVA pueden representar ventajas y desventajas para los contribuyentes. Esto impacta directamente en la estructura de costos de los contribuyentes.
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Tipos de Exenciones
- Exención de IVA: La actividad no está sujeta al pago del impuesto, lo que significa que el contribuyente no lo traslada ni lo declara.
- Tasa del 0%: La operación está gravada, pero con un impuesto del 0%. Un ejemplo claro es el de los alimentos básicos.
Casos Específicos de Exención
- Construcciones adheridas al suelo, destinadas a casa-habitación.
- Exención de en exportaciones.
- Servicios prestados en forma gratuita.
- Servicios médicos.
Ideas Erróneas Comunes
Existen muchas ideas erróneas sobre las exenciones de IVA, lo que puede llevar a confusiones y problemas fiscales.
- Realidad: Si bien no trasladar el IVA a los clientes puede hacer que los productos o servicios sean más accesibles, también implica que el contribuyente no puede acreditar ni solicitar devoluciones del IVA pagado en sus compras o gastos.
- Realidad: No es lo mismo. La tasa del 0% sí permite acreditar el IVA pagado en insumos y gastos, lo que puede generar devoluciones fiscales.
- Realidad: Las exenciones de IVA están definidas por la ley y aplican solo a ciertas actividades específicas, como educación, servicios médicos y arrendamiento de vivienda.
- Realidad: Todos los contribuyentes deben expedir CFDI si sus clientes lo requieren, independientemente de si sus actividades están exentas de IVA.
El Mercado Inmobiliario en España
El mercado inmobiliario en España ha experimentado numerosos cambios a lo largo de los años. Tras la crisis económica de 2008, que impactó negativamente en el sector, el mercado ha mostrado signos de recuperación y estabilidad. Esta tendencia muestra una creciente confianza por parte de los españoles en el sector inmobiliario, así como una percepción de la vivienda como una inversión viable y segura.
Existen múltiples factores que están influyendo en la decisión de los españoles de comprar viviendas en el corto y mediano plazo.
- Una de las razones principales que está motivando a las personas a considerar la compra de una vivienda son las tasas de interés actualmente bajas.
- El crecimiento económico sostenido en España también está jugando un papel crucial.
- Los cambios en las estructuras familiares y demográficas también influyen en esta tendencia. Cada vez es más común ver jóvenes que deciden independizarse y familias que buscan ampliar su espacio debido a un crecimiento en el núcleo familiar.
A la hora de planear la compra de una vivienda, uno de los factores determinantes es la localización. La ubicación no solo afecta el precio de la propiedad, sino también su revalorización futura y la calidad de vida de los habitantes.
- Las preferencias de los españoles en cuanto a la localización de su futura vivienda varían enormemente. Las propiedades ubicadas en ciudades tienden a ser más caras, pero ofrecen ventajas como proximidad a servicios y entretenimiento.
- La infraestructura y los servicios disponibles en una ubicación también son factores determinantes. Para muchos compradores, tener fácil acceso a estos servicios justifica el pago de un precio más alto por la propiedad.
La tecnología ha revolucionado la industria inmobiliaria, facilitando la búsqueda, el análisis y la compra de viviendas.
- La proliferación de plataformas de búsqueda en línea ha hecho que el proceso de encontrar una propiedad sea mucho más accesible.
- Otra innovación tecnológica que está ganando popularidad es el uso de la realidad aumentada y virtual en el sector inmobiliario.
El proceso de compra de una vivienda implica una serie de consideraciones fiscales y legales que los compradores deben tener en cuenta.
- Uno de los principales factores fiscales a considerar es el conjunto de impuestos y tasas asociados a la compra de una propiedad. Además del ITP o el IVA, también existen otros costos como los honorarios notariales y los gastos de registro de la propiedad.
- El proceso de compra de una vivienda también requiere de una serie de trámites legales y documentaciones. Los compradores deben asegurarse de que toda la documentación esté en orden y de que se realicen todas las verificaciones necesarias para evitar futuros problemas legales.
Guías Inmobiliarias en España
España ofrece una mezcla irresistible de vibrante cultura, clima soleado y rica historia, lo que la convierte en un destino ideal tanto para inversionistas inmobiliarios como para quienes buscan mudarse. Clasificado como el tercer país más visitado a nivel mundial, después de Francia y Estados Unidos, España alcanzó un hito significativo en turismo en 2023, estableciendo un nuevo récord al recibir a unos 85.1 millones de turistas internacionales. Esta cifra representa un aumento del 1.9% en comparación con el pico prepandémico en 2019. El aumento en el número de turistas también llevó a un incremento sustancial en los ingresos por turismo, con visitantes internacionales gastando alrededor de €108.7 mil millones, lo que marca un aumento del 18.2% desde 2019.
Regiones Populares para Inversión
- Costa del Sol: Conocida por sus hermosas playas, campos de golf y estilo de vida lujoso.
- Costa Blanca: Famosa por sus playas de arena blanca y su clima templado.
- Barcelona: Ofrece un vibrante estilo de vida urbano con su rica cultura y arquitectura.
- Madrid: La capital ofrece un entorno dinámico con cultura, zonas verdes y oportunidades de negocio.
- Islas Baleares: Incluyendo Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera, famosas por sus paisajes y vida nocturna.
- Islas Canarias: Ofreciendo una mezcla única de culturas europea y africana con un clima fantástico.
Pasos para la compra de una propiedad
- Obtén un NIE: Puedes solicitar el NIE en el consulado español en tu país de origen o directamente en España.
- Explora listados en línea: Busca propiedades en venta en el área de tu interés. Considera contratar a un agente inmobiliario.
- Verifica el estado legal: El Registro de la Propiedad es crucial para verificar el estado legal de la propiedad.
- Realiza una inspección: Aunque no es un requisito legal, se recomienda encarecidamente realizar una inspección de la propiedad.
- Haz una oferta: Con la ayuda de tu agente inmobiliario, haz una oferta por la propiedad.
- Firma un contrato de arras: Este acuerdo preliminar asegura la compra e implica típicamente un depósito por parte del comprador.
- Firma la escritura de compraventa: El paso final es la firma de la escritura de compraventa ante un notario, transfiriendo la propiedad.
- Registra la propiedad: Después de firmar la escritura, el nuevo propietario debe registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad local.
- Paga los impuestos: Los compradores son responsables de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para propiedades de reventa o el IVA para propiedades nuevas.
Preguntas Frecuentes
No hay límites para que los no ciudadanos compren propiedades en España. Solo necesitas tener todos los documentos traducidos para presentarlos ante el notario, el Registro de la Propiedad y el banco. Además, necesitas obtener un NIE (número de identificación personal) para cerrar los acuerdos. La buena noticia es que puedes obtener la residencia si compras una casa o varias casas por un valor total de €500,000.
¿En qué regiones sería posible? Puedes encontrar pequeños apartamentos en zonas turísticas, pero verifica todo dos veces para asegurarte de que obtienes lo que pagas. Dado que los precios de las viviendas en Barcelona son bastante altos, puedes buscar en otras ciudades costeras como Almería, algunas áreas de Alicante y Murcia, Castilla o Aragón. También puedes encontrar casas más baratas en el interior, como en Toledo, Albacete o Cáceres.
¿Cuál es la mejor región para vivir? La Costa del Sol es una de las favoritas entre los expatriados por su clima cálido, hermosas playas y estilo de vida relajado. Ciudades como Marbella y Estepona cuentan con buenas escuelas internacionales y son ideales para actividades al aire libre.
¿Qué pasa con las deudas asociadas a la propiedad? Es cierto; las deudas están asociadas con la propiedad. Por lo tanto, es crucial consultar el Registro de la Propiedad antes de firmar el contrato de compraventa para asegurarte de no heredar ninguna deuda del propietario anterior. Por aproximadamente €20-30, puedes realizar una búsqueda en el registro de la propiedad y obtener detalles sobre cualquier problema legal de la casa.