La ejecución hipotecaria es el derecho legal que tiene un acreedor hipotecario u otro acreedor del derecho de retención de adquirir la titularidad de la propiedad y/o el derecho de venderla y usar las ganancias para cancelar la hipoteca cuando esta o el embargo preventivo está en mora.
En un principio, la ley establecía que la falta de pago de una hipoteca daba como resultado la obtención automática de la titularidad del inmueble por parte del titular de la hipoteca (a veces denominado “acreedor hipotecario”). Pero la ley evolucionó con el transcurso de los años y ahora permite que los deudores hipotecarios tengan tiempo para saldar la hipoteca antes de que se les quite la propiedad. Hoy en día, existen numerosas leyes y reglamentaciones de los estados que rigen el proceso de ejecución hipotecaria para proteger tanto al acreedor como al deudor hipotecario contra la injusticia y el fraude.
En general, el acreedor hipotecario inicia una acción de ejecución hipotecaria después de producida una mora en los pagos.
La Preferencia Legal del Acreedor Hipotecario
De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 2887 del Código Civil del Estado de Puebla, en tratándose de un crédito hipotecario, el acreedor de esta naturaleza tiene preferencia para el pago de su crédito, sobre cualquier otro acreedor, por disposición de la ley, pues así lo establece dicho precepto.
Inclusive, no está obligado a entrar al concurso de acreedores, ya que el artículo 2971 del mismo código, define que los acreedores hipotecarios no entrarán en concurso, y pueden deducir las acciones que les competen en virtud de la hipoteca, en el juicio respectivo, a fin de ser pagados con el valor de bienes que garanticen sus créditos. Inclusive los acreedores hipotecarios tienen preferencia sobre los créditos de alimentos, porque no existe precepto alguno en contrario, en el que se establezca que los alimentos tienen preferencia sobre cualquier otro crédito.
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Sostener lo contrario, equivaldría a minar y desorganizar el sistema de crédito inmobiliario, y a dar margen a multitud de litigios simulados por alimentos.
Jerarquía de Acreedores y Créditos de Alimentos
Aún más, por el contrario, en el capítulo de graduación de acreedores que se contiene en el Código Civil en cita (artículos 2959 a 2984), se establece quiénes son los acreedores preferentes, sobre determinados bienes.
Se advierte en el artículo 2980 que tienen en primer lugar preferencia los adeudos fiscales, con el valor de los bienes que los hayan causado, y después de otros ocho acreedores preferentes en su orden, aparecen en décimo lugar los créditos anotados en el Registro Público de la Propiedad en virtud de mandamiento judicial por embargos, que es la hipótesis en la cual se ubican los embargos por alimentos, pues el embargo deriva de un mandamiento judicial, sin que interese que sea por alimentos, porque en las ocho fracciones anteriores no aparecen los créditos para garantizar alimentos.
Además, para que jurídicamente pudiera admitirse lo contrario, o sea, que los créditos de alimentos tienen preferencia en el pago sobre cualquier otro crédito es indispensable un texto expreso de la ley que así lo establezca, como el referente a los salarios de los trabajadores, o a la protección del patrimonio familiar, que se contienen en el artículo 123, apartado A, fracciones XXIII y XXVIII, de la Constitución.
Cabe agregar que el artículo 507 del Código Civil del Estado de Puebla, sólo establece que el deudor alimentario deberá asegurar, conforme al artículo 31 el pago de los alimentos; y este último precepto establece la forma en que puede otorgarse la garantía; pero ninguno de esos preceptos establece que los créditos alimenticios tengan preferencia sobre un crédito hipotecario.
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Alimentos, Acreedor de. No Afecta su Interés Jurídico la Adjudicación e Inscripción en el Registro Público de la Propiedad de un Inmueble, en un Juicio Hipotecario en Favor del Acreedor de esta Naturaleza (Legislación del Estado de Puebla).
Si el acreedor hipotecario, para hacer efectivo su crédito, no tiene necesidad de llamar al juicio que promueva a otros acreedores interesados, y el acreedor de alimentos no tiene preferencia en el pago, aun cuando tenga, para garantizar los alimentos un embargo en su favor sobre el mismo bien hipotecado; por ende, a éste no le irrogan agravio alguno los actos de adjudicación e inscripción del bien inmueble en el Registro Público de la Propiedad en favor del acreedor hipotecario, decretados en un juicio de esta naturaleza, pues no tiene ningún derecho tutelado por alguna norma legal para poder intervenir en los actos que se realizan en un juicio hipotecario en el que es ajeno, por ende, carece de interés jurídico, por lo que es incuestionable que los actos que reclama no pueden afectar un interés jurídico inexistente, y en consecuencia se actualiza la causa de improcedencia prevista en el artículo 73, fracción V, de la Ley de Amparo.
Amparo en revisión 281/98. Luis Raúl Vázquez Juárez y otro. 19 de junio de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Tarcicio Obregón Lemus. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo VIII, Agosto de 1998, Página 818, Cuarto Tribunal Colegiado del Sexto Circuito, Tesis VI.4o.20 C.
Tipos de Ejecución Hipotecaria
Dentro de los Estados Unidos, existen distintos tipos de ejecución hipotecaria.
Ejecución Hipotecaria por Remate Judicial
El tipo de ejecución hipotecaria más importante es la ejecución hipotecaria por remate judicial. Este tipo está disponible en todos los estados y es el método requerido en muchos de ellos. Implica la venta del inmueble hipotecado con la supervisión de un tribunal, donde las ganancias se destinan, en primer lugar, a cubrir la hipoteca, luego a pagar a otros acreedores del derecho de retención y, por último, al deudor hipotecario.
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Ejecución Hipotecaria por Poder de Venta
El segundo tipo, la ejecución hipotecaria por poder de venta, involucra la venta de la propiedad por parte del acreedor hipotecario sin la supervisión de un tribunal. Donde está disponible, la ejecución hipotecaria por poder de venta suele ser una manera más expeditiva de ejecutar un inmueble que por remate judicial. La mayoría de los estados permite este método de ejecución hipotecaria.
Otros Métodos de Ejecución Hipotecaria
Hay otros tipos de ejecución hipotecaria que solo están disponibles en jurisdicciones limitadas y, por lo tanto, se consideran métodos menores de ejecución hipotecaria. Por ejemplo, la ejecución hipotecaria estricta. De conformidad con la ejecución hipotecaria estricta, cuando un deudor hipotecario no realiza los pagos, un tribunal le ordena que pague la hipoteca dentro de un determinado plazo de tiempo. Si el deudor hipotecario no cumple, el acreedor hipotecario automáticamente adquiere la titularidad, sin obligación de vender el inmueble.
Concepto de Aceleración en la Ejecución Hipotecaria
El concepto de aceleración se utiliza para determinar el monto adeudado en virtud de la ejecución hipotecaria. La aceleración otorga al acreedor hipotecario el derecho de declarar la totalidad de la deuda vencida y pagadera cuando el deudor hipotecario no cumple con los pagos.
Hoy en día, casi todas las hipotecas cuentan con cláusulas de aceleración. Sin embargo, no están impuestas por ley, de modo que, si una hipoteca no tiene una cláusula de aceleración, el acreedor hipotecario no tiene opción más que esperar la ejecución hipotecaria una vez que venzan todos los pagos o convencer a un tribunal de que divida partes de la propiedad y las venda con el fin de pagar la cuota pagadera.
Importancia de la Asesoría Legal Especializada
Si usted enfrenta una disputa potencial sobre la renta o compra de una propiedad, un juicio hipotecario, o por otras razones, un abogado puede ayudarle con el proceso. Un abogado trabajará para obtener el mejor resultado posible y proteger tus derechos.
Este contenido es informativo y puede variar según las leyes de cada estado y las circunstancias del caso. Para obtener asesoría legal específica, es recomendable obtener la orientación de un profesional. Un abogado destacado en ejecución hipotecaria puede ayudarle a entender sus opciones y defender sus derechos.