Ser arrendador puede ser complejo en materia fiscal, pero con el conocimiento adecuado sobre las deducciones, es posible optimizar la carga tributaria. El régimen de arrendamiento es una categoría fiscal destinada a las personas físicas que obtienen ingresos por arrendar inmuebles, ya sea por vivienda, locales comerciales o terrenos.
Régimen de Arrendamiento y Obligaciones Fiscales
¿Qué es el régimen de arrendamiento y quiénes deben inscribirse?
Si eres de esos que arriendan propiedades, debes inscribirte en el RFC (Registro Federal de Contribuyentes) para que puedas cumplir con tus obligaciones fiscales, tal como lo señala el Servicio de Administración Tributaria (SAT) dentro de las obligaciones del régimen de arrendamiento y, lo más importante, aprovechar las deducciones fiscales que tienes a tu disposición. No hacerlo podría traerte problemas con el SAT.
Obligaciones fiscales de los arrendadores
Como arrendador, tienes varias responsabilidades fiscales que cumplir. Entre ellas, debes presentar tu declaración anual de manera correcta, emitir tus CFDI (Comprobantes Fiscales Digitales por Internet) por cada pago de renta que recibas, y pagar el ISR (Impuesto sobre la Renta) correspondiente. De acuerdo con el Servicio de Administración Tributaria (SAT), también debes presentar tu declaración anual a más tardar el 30 de abril del ejercicio siguiente. Además, tienes que llevar un control de todos los ingresos y egresos relacionados con tu actividad de arrendamiento.
Los contribuyentes que obtengan ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, estarán sujetos a lo dispuesto por los artículos 114 y 115 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. El artículo 114 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma, así como los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
Deducciones Autorizadas para Arrendadores
Los arrendadores pueden deducir ciertos gastos que les ayuden a reducir su base gravable. Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este Capítulo, podrán efectuar las siguientes deducciones:
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- Impuesto predial y contribuciones locales: Puedes deducir el impuesto predial y otras contribuciones locales que hayas pagado por el inmueble que estás arrendando, correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Gastos de mantenimiento y conservación: Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble, son deducibles.
- Intereses reales de préstamos destinados al inmueble: Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando se obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
- Salarios, comisiones y honorarios relacionados con el arrendamiento: Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
- Primas de seguros del inmueble arrendado: El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos también es deducible.
- Inversiones en construcciones, adiciones y mejoras: Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras son deducibles.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.
Opción por la Deducción Ciega del 35%
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere, según el segundo párrafo del artículo 115 de la Ley del ISR.
Ventajas y consideraciones de la deducción ciega
La deducción ciega tiene varias ventajas. Te permite ahorrar tiempo y esfuerzo al no tener que recolectar recibos y justificantes de gastos. Es una opción más simple, pero no siempre es la mejor opción, ya que puede que el 35% sea menor a lo que podrías deducir si pides todas las facturas correspondientes. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
Procedimiento para aplicar la deducción ciega
Si decides ir por la deducción ciega, solo tienes que asegurarte de que tus ingresos por arrendamiento estén dentro de los límites establecidos para esta opción. Si no superas un monto específico, puedes optar por ella sin problema. ¡Es fácil y rápido!
Acreditamiento del IVA y Arrendamiento
Una pregunta muy recurrente por parte de las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes, es la siguiente: ¿Si deduzco el 35% de mis ingresos (deducción opcional) y realicé gastos deducibles con IVA pagado a los proveedores de bienes y servicios, puedo acreditar dicho IVA? La respuesta es SÍ. Toda vez que para que sea acreditable el IVA, este debe de corresponder a erogaciones que sean deducibles para efectos del ISR (Art. 5 fracción I de la Ley del Impuesto al Valor Agregado). Es decir, que no importando el tipo de deducción ejercida (listado u opcional), si cumplen con la característica de deducible, será acreditable para efectos del IVA.
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Para que sea acreditable el IVA en su totalidad, el inmueble debe ser destinado al uso o goce temporal sobre el cual sea aplicable la tasa vigente del Impuesto al Valor Agregado, esto es, que su uso sea distinto a casa-habitación, excepto cuando se proporcione amueblada o se destine como hotel o casa de hospedaje, así tampoco podrá tratarse de un inmueble o finca utilizada para solo fines agrícolas o ganaderos.
Lo anterior es así puesto que la Ley de Impuesto al Valor Agregado señala que cuando se realicen únicamente actividades gravadas (incluyendo, en su caso, actividades gravadas a la tasa del 0%), el IVA trasladado al contribuyente será acreditable en su totalidad; en cambio, cuando se realicen únicamente actividades exentas (aplicable en caso de tratarse de arrendamiento de casa habitación) el IVA no será acreditable, y en el caso de que se realicen tanto actividades gravadas y exentas, el IVA será acreditable en la proporción que representen las actividades gravadas o a las que les sea aplicable la tasa del 0% entre el total de las actividades realizadas.
Una vez que se cumple con el requisito de destinar el inmueble para un uso que sea gravado con la tasa vigente del Impuesto al Valor Agregado, las erogaciones por las que se podrá acreditar el IVA serán aquellas consideradas como estrictamente indispensables para la realización de su actividad, lo que implica que deben ser deducibles para los fines del ISR y, las inversiones en construcciones se consideran deducibles para las personas dedicadas al arrendamiento de inmuebles, lo que supone que el contribuyente podrá acreditar el IVA pagado por la adquisición del inmueble, independientemente si para efectos del ISR ejerció la opción de deducción del 35% mencionada.
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