Si tienes un crédito hipotecario para tu casa habitación, los intereses reales que pagas son deducibles en tu declaración anual. Esta deducción puede representar un ahorro significativo de ISR, especialmente en los primeros años de tu crédito cuando la mayor parte del pago mensual corresponde a intereses. ¡Puedes deducir los intereses que hayas pagado por tu hipoteca durante los últimos cinco años! Es posible solicitarlas directamente al SAT, siendo el trámite gratuito.
El 1 de abril comienza oficialmente el mes de la Declaración Anual ante el SAT (correspondiente al ejercicio fiscal 2025). Por ley, el gobierno te permite deducir (restar de tus impuestos) una parte del dinero que le pagas a tu banco o instituto de vivienda. El problema es que miles de propietarios dejan perder este beneficio cada año por simple desinformación.
¿Qué son los Intereses Reales Hipotecarios Deducibles?
El SAT permite deducir los intereses reales pagados por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de tu casa habitación. Se trata de los intereses nominales menos la inflación del período. Por ejemplo, si pagaste $80,000 de intereses y la inflación fue del 5% sobre el saldo de tu crédito, los intereses reales deducibles son la diferencia. La fórmula es muy sencilla: es la diferencia entre la tasa de interés que te cobra tu crédito y la inflación del año. Si tu crédito te cobra un 10% de interés anual y la inflación de 2025 cerró en 4%, tu interés real deducible es ese 6% de diferencia.
Es importante notar que el SAT deduce intereses reales, no intereses nominales. En períodos de alta inflación, los intereses reales pueden ser menores (o incluso cero) aunque hayas pagado cuotas significativas.
Requisitos para la Deducción de Intereses Hipotecarios
Para que los intereses sean deducibles, el crédito debe cumplir con los siguientes requisitos:
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- Debe ser para adquirir tu vivienda principal; no aplica para locales comerciales, terrenos sin construcción o casas de campo/inversión.
- Debe haber sido otorgado por una institución del sistema financiero: banco, INFONAVIT, FOVISSSTE, SOFOL o alguna entidad autorizada por el SAT.
- Solo aplica para un crédito a la vez. Si tienes dos hipotecas, solo puedes deducir una.
- El crédito no puede exceder las 750,000 UDIS (aproximadamente $6.4 millones de pesos en 2026 o $4,500,000 MXN al valor actual). Si tu crédito supera este monto, solo podrás deducir la parte proporcional de los intereses hasta ese límite.
Límites al Monto Deducible
El monto deducible es el total de intereses reales pagados durante el año. No hay un límite fijo en pesos para esta deducción, pero está sujeta al límite general de deducciones personales: el menor entre 5 UMA anuales (~$200,000) o el 15% de tus ingresos totales del año.
Este tope aplica a la suma de todas tus deducciones personales, incluyendo gastos médicos, colegiaturas, aportaciones voluntarias al retiro, entre otros, no solo a los intereses de tu casa.
Como ejemplo práctico, si tus ingresos anuales son $600,000 y pagaste $50,000 de intereses reales en tu hipoteca, ese monto entra a tu pool de deducciones personales (junto con gastos médicos, colegiaturas, etc.). El límite total sería $90,000 (15% de $600,000). Si ganaste $500,000 MXN en el año, tu límite de deducciones personales es $75,000 MXN (15% de ingresos), aunque tus intereses reales hayan sido $100,000 MXN.
Cómo Obtener la Constancia de Intereses Reales
Tu institución financiera (banco, INFONAVIT, FOVISSSTE) está obligada a emitirte una "Constancia de intereses reales". Generalmente, la puedes descargar en enero o febrero desde el portal o aplicación de tu banco o institución. Esta constancia contiene:
- El monto total de intereses nominales pagados en el año.
- El componente inflacionario.
- Los intereses reales deducibles.
- Los datos del crédito y del acreditado.
Si por algún error del sistema tu constancia no aparece, ¡no envíes la declaración en ceros! Tienes el derecho de capturar la información manualmente.
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Deducción de Intereses en Créditos INFONAVIT
Sí, los créditos INFONAVIT son deducibles con algunas condiciones. El crédito debe haber sido para adquirir tu casa habitación y el INFONAVIT te debe emitir la constancia de intereses pagados. Si tu crédito INFONAVIT es en pesos (no en VSM), es más probable que tengas intereses reales deducibles. Los créditos en Veces de Salario Mínimo (VSM) funcionan diferente; consulta directamente con INFONAVIT si aplica a tu caso.
Para conocer la cantidad que se puede deducir de un Crédito Infonavit, se requiere la obtención de la Constancia de Intereses, un documento que puede obtenerse a través de Mi Cuenta Infonavit.
Para descargar la Constancia de Intereses es necesario ingresar a Mi Cuenta Infonavit con tu Número de Seguridad Social (NSS) y contraseña. Si aún no tienes una cuenta, puedes tramitar una atendiendo la guía “¿Cómo registrase en Mi cuenta Infonavit?”. Una vez la tengas, debes seguir los siguientes pasos:
- Seleccionar la pestaña Mi Crédito, que aparece en el menú del lado izquierdo.
- Dar clic en Constancia de Intereses.
- Elegir el año fiscal que se quiere declarar, en este caso será 2023.
- Seleccionar el botón Consultar.
- Descargar e imprimir el documento.
Cuando ya tengas el documento en tus manos, si vas a realizar tu declaración anual, solo sigue los pasos que el SAT te indique a través de su página web. Si el trámite lo va a realizar un contador, tienes que entregarle la Constancia para que él realice la operación necesaria y así logres deducir tus intereses del crédito.
Para créditos Fovissste o bancarios, entra a la banca en línea de tu banco o al portal oficial del Fovissste y busca el apartado de "Constancia de Intereses" o "Documentos Fiscales".
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Proceso de Declaración Anual y Otras Deducciones Personales
Las deducciones por intereses hipotecarios se aplican en el apartado de “Deducciones Personales” de tu declaración anual, que se presenta entre abril y mayo del año siguiente al ejercicio fiscal. El plazo para presentar tu declaración anual es del 1 de abril al 30 de abril (o hasta mayo si eres asalariado sin otras obligaciones). Presentarla fuera de plazo genera recargos y actualización.
Los asalariados tenemos muchos gastos que podemos deducir, como es el caso de honorarios médicos, hospitales y colegiaturas entre otros. Si en el pasado no has solicitado facturas por estos gastos, ¡comienza a hacerlo de una vez! Y así el próximo año podrás deducir no solo los intereses de tu hipoteca, sino todos tus demás gastos personales.
Todos los gastos que pretendes deducir deben estar respaldados por factura electrónica (CFDI) emitida a tu nombre con tu RFC correcto. Sin CFDI válido, pierdes completamente el derecho a deducción, incluso si pagaste el gasto y tienes otros comprobantes. El SAT solo reconoce facturas electrónicas timbradas.
Es importante presentar tu declaración anual porque si eres un sujeto obligado y no la presentas, la autoridad puede multarte y emitir recargos en caso de que tengas un adeudo. Si no eres una persona física que tiene que presentar su declaración de impuestos, de igual forma puedes hacerlo y de paso aprovechar la deducción del pago de intereses para obtener saldo a favor, es decir, una forma en la que el SAT te devuelve dinero.
Organiza tus documentos digitalmente en carpetas por año fiscal. Un profesional puede identificar oportunidades de optimización fiscal que no son evidentes para el comprador promedio y evitar errores costosos en la declaración.
Consideraciones Fiscales al Adquirir Propiedad
Comprar una casa implica entender dos conceptos fiscales distintos: los impuestos que pagas al adquirir (como el ISAI) y las deducciones que puedes aplicar después en tu declaración anual. Debes conocer los impuestos obligatorios que pagarás al momento de la compra y cómo se relacionan con las deducciones.
Impuestos Asociados a la Compra de Vivienda (No Deducibles como Gastos Personales)
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Este impuesto se paga una sola vez durante el proceso de escrituración ante notario público. La tasa del ISAI varía entre 4.5% y 6.5% del valor del inmueble según la ubicación y normatividad municipal. El notario calcula el monto exacto basándose en el valor comercial o catastral del inmueble (el que sea mayor) y lo incluye en los gastos de cierre.
- Impuesto Predial: Es una contribución anual que todos los propietarios deben pagar al municipio donde se ubica su inmueble. Por ejemplo, en Querétaro capital, la tasa predial ronda el 0.2% al 0.3% del valor catastral anualmente. Para una casa valuada catastralmente en $2,000,000 MXN, el predial anual sería aproximadamente $4,000 a $6,000 MXN. El predial se paga directamente en las oficinas de Catastro municipal o en línea a través de los portales oficiales. No pagar este impuesto genera recargos, actualización por inflación y, en casos extremos, puede derivar en embargo precautorio.
Las deducciones fiscales se aplican sobre gastos específicos relacionados con el financiamiento y la formalización de la propiedad. Aunque gastos como honorarios del notario, certificados de libertad de gravamen e inscripción en el Registro Público de la Propiedad representan entre 4% y 7% del valor de la vivienda, el SAT no los considera deducciones personales estándar. Si planeas deducir algún gasto notarial, es indispensable que solicites factura electrónica (CFDI) a nombre de tu RFC, con desglose detallado de cada concepto.
Finalmente, debes incluir tu propiedad en tu declaración anual de impuestos, específicamente en la sección de bienes inmuebles del apartado patrimonial.
Preguntas Frecuentes sobre la Deducción Hipotecaria
- ¿Puedo deducir el capital que pagué? No. Solo se deducen los intereses reales; el capital no es deducible.
- ¿Qué pasa si el crédito es conjunto o con mi cónyuge? Si el crédito es mancomunado, ambos pueden deducir la parte proporcional que les corresponda (generalmente 50% cada uno), siempre que ambos aparezcan en la constancia y estén declarando sus propios ingresos.
- ¿Puedo deducir una segunda casa? No. La ley es clara en que el beneficio es exclusivamente para tu casa habitación. Propiedades de inversión o de descanso no califican. Las deducciones de intereses hipotecarios aplican principalmente a casa habitación.
- ¿Funciona con créditos de empresas privadas? Solo si son entidades financieras registradas. Los préstamos personales entre particulares para comprar casa no son deducibles bajo este concepto.
- ¿Puedo deducir el enganche? No, el enganche no es deducible.
- ¿Son deducibles los gastos de mudanza? No, los gastos de mudanza no califican como deducción personal.
- ¿Es deducible el IVA de la compra de vivienda? La venta de vivienda usada está exenta de IVA, por lo que no es posible deducir este impuesto en la compra. Muchos compradores buscan erróneamente “deducir el IVA de la compra” sin entender que en vivienda usada este impuesto simplemente no existe.
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