Las empresas constructoras están obligadas al pago del IVA cuando realicen en territorio nacional los siguientes actos o actividades:
- Enajenen bienes.
- Presten servicios independientes.
- Otorguen el uso o goce temporal de bienes.
- Importen bienes o servicios.
El impuesto se calculará aplicando a los valores mencionados, la tasa del 16%.
Exención del IVA por Servicios de Construcción de Casa-Habitación
No se deberá pagar el IVA por la enajenación de construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa-habitación.
La prestación de los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa-habitación, ampliación de ésta, así como la instalación de casas prefabricadas que sean utilizadas para dicho fin, también se considerará exenta del pago del IVA, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales.
Tratándose de unidades habitacionales, no se considerarán destinadas a casa-habitación, las instalaciones y obras de urbanización, mercados, escuelas, centros o locales comerciales, o cualquier otra obra distinta a las señaladas.
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Por otra parte, no se considerarán exentos del IVA los trabajos de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, de cancelería de fierro o aluminio y, en general, cualquier labor que los constructores de inmuebles contraten con terceros para realizarlos o incorporarlos a inmuebles y construcciones nuevas destinadas a casa-habitación, ya que dichos servicios por sí mismos no constituyen la ejecución misma de una construcción adherida al suelo, ni implican la edificación de dicho inmueble.
Exención del IVA en la Enajenación de Terrenos
No se pagará el IVA por la enajenación del suelo.
IVA en la Subcontratación de Mano de Obra
Como se observa, la prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, se ubicará en el supuesto de la exención del IVA, cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales; esto es, se preste el servicio de manera integral por estos conceptos; contrario a lo que sucede, si el contratante primario subcontrata alguno de ellos con un tercero, en cuyo caso, sale de ese supuesto de exención del impuesto, y en consecuencia, se debe pagar el IVA a la tasa general del 16 %.
En operaciones traslativas de dominio, donde el objeto es la compraventa de construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación, no se está obligado al pago IVA, porque el artículo 9o., fracción II de su Ley, lo considera un acto exento de este impuesto.
Este mismo tratamiento aplica a la prestación de los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, y de ampliación de esta, siempre y cuando, el prestador del servicio proporcione la mano de obra y materiales (art. 29, RLIVA).
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Sin embargo, en este último supuesto es una práctica común que el prestador del servicio, subcontrate la totalidad de la obra de construcción a un tercero, por lo que se vacila si aquí también es aplicable la regla de excepción contenida en el citado numeral 29 del RLIVA; esto es, si la relación entre los contratantes primarios (el dueño de la obra y el prestador de la obra de construcción) se mantiene, o bien, al subcontratar a un tercero, ya no se ubica en la hipótesis de que proporciona la mano de obra y materiales, y por tanto el servicio sea objeto del pago del IVA a la tasa general del 16 %.
Para entender el alcance de la intervención de un tercero subcontratado, se debe considerar que el Diccionario de la Lengua Española define el término “subcontratar“ como dicho del adjudicatario de una contrata: firmar un contrato con otra persona o con otra empresa para que realice trabajos relacionados con la contrata original.
De esto, se infiere que el contratante original, entrega un servicio integral de la obra de construcción, cuando este subcontrata la totalidad de la obra de construcción, donde está implícita la mano de obra y materiales, pues se configura una misma unidad en la prestación del servicio, cuyos efectos se encuadran en lo previsto en el citado precepto 29 del RLIVA, y por tanto, es factible aplicar la exención del IVA, no así cuando, se subcontratan solo algunos de ellos.
Así lo determinó el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en tesis de jurisprudencia, de rubro: VALOR AGREGADO. LA EXENCIÓN PREVISTA EN LOS ARTÍCULOS 9o., FRACCIÓN II, DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO Y 29 DE SU REGLAMENTO (21-A DEL VIGENTE HASTA EL 4 DE DICIEMBRE DE 2006), OPERA, INDISTINTAMENTE, RESPECTO DE QUIENES ENAJENEN CONSTRUCCIONES ADHERIDAS AL SUELO DESTINADAS A CASA HABITACIÓN O, INCLUSO, PARA QUIENES PRESTEN EL SERVICIO DE CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A ESE FIN O SU AMPLIACIÓN, SIEMPRE Y CUANDO ÉSTOS PROPORCIONEN LA MANO DE OBRA Y LOS MATERIALES RESPECTIVOS., visible en el Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Tesis: P./J. 4/2016 (10a., ), Décima Época, Libro 33, Tomo I, agosto de 2016, página 18.
Retención del 6% del IVA en la Construcción
A principios de 2020, se agregó la fracción IV del artículo 1-A de la ley del IVA, en la que se establece una nueva retención del 6% de este impuesto para algunos contribuyentes:
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… IV. Sean personas morales o personas físicas con actividades empresariales, que reciban servicios a través de los cuales se pongan a disposición del contratante o de una parte relacionada a éste, personal que desempeñe sus funciones en las instalaciones del contratante o de una parte relacionada de éste, o incluso fuera de éstas, estén o no baja la dirección, supervisión, coordinación o dependencia del contratante, independientemente de la denominación que se le dé a la obligación contractual.
Por ejemplo: si una empresa que se dedica a la construcción, le solicita a uno de sus proveedores que le proporcione el servicio de cuadrillas de albañiles o colaboradores para realizar su obra, estaríamos en el supuesto de la retención, ya que el aprovechamiento de dicho servicio lo está obteniendo la empresa constructora, mientras que por otro lado, si la empresa solicita el servicio de construcción donde su proveedor se encarga de llevar a cabo el trabajo (incluyendo la mano de obra) el aprovechamiento lo está obteniendo el contratista, por lo que no estaríamos en el supuesto de la retención del 6% del IVA.
Es así como la retención del 6% de este impuesto, depende de quien obtiene el aprovechamiento del trabajo realizado.
Obligaciones Fiscales de las Empresas Constructoras
Las empresas constructoras se encuentran obligadas a presentar declaraciones mensuales de IVA, las cuales tendrán el carácter de pago definitivo.
Dichas declaraciones del IVA deberán presentarse a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponda el pago.
El pago mensual definitivo se determinará conforme a la mecánica siguiente:
- IVA trasladado por las actividades realizadas, en el mes de que se trate
- (-) IVA retenido al contribuyente en el mes
- (-) IVA acreditable del mes de que se trate
- (=) Pago mensual definitivo del IVA (cuando el resultado sea positivo)
Es importante señalar que no se tiene la obligación de presentar declaración anual del IVA; sin embargo, se estará obligado a proporcionar la información que del IVA se solicite en las declaraciones del ISR.
Momento en que se Causa el IVA
En el caso de la enajenación de bienes, la prestación de servicios o el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, se causará el IVA en el momento en el que efectivamente se cobren las contraprestaciones y sobre el monto de cada una de ellas.
Requisitos del IVA Acreditable
Con el fin de que el IVA que le hubieran trasladado a la empresa constructora sea acreditable, se deberá observar lo siguiente:
- El IVA trasladado al contribuyente deberá haber sido efectivamente pagado.
- Se deberá contar con comprobantes fiscales en los que haya sido trasladado en forma expresa y por separado el IVA. Dichos comprobantes deben cumplir con los requisitos señalados en el Código Fiscal.
- Que corresponda a bienes, servicios o al uso o goce temporal de bienes, estrictamente indispensables para la realización de actividades distintas de la importación, por las que se deba pagar el IVA o a las que se les aplique la tasa de 0%.
Impuestos a Considerar al Construir una Casa Habitación
- Impuesto sobre la Renta (ISR): El ISR no se aplica directamente durante la construcción de tu casa, pero sí será relevante si decides venderla en el futuro. Este impuesto se calcula sobre la ganancia obtenida de la venta, que es la diferencia entre el precio de venta y el costo de construcción.
- Impuesto al Valor Agregado (IVA): El IVA se aplica a la compra de materiales necesarios para la construcción, pero no a la mano de obra si la construcción es para uso personal. Es fundamental considerar este impuesto en tu presupuesto.
Consideraciones Adicionales
- Permisos y licencias: Antes de comenzar la construcción, asegúrate de obtener todos los permisos necesarios de las autoridades locales. No contar con estos permisos puede resultar en multas y problemas legales. Los gastos asociados a la obtención de permisos son deducibles si forman parte de una actividad empresarial.
- Uso de la propiedad: El uso que le des a tu casa puede cambiar tus obligaciones fiscales. Si decides rentarla, los ingresos generados estarán sujetos a ISR. Llevar un control detallado de los ingresos y gastos relacionados es crucial para maximizar tus deducciones.
- Financiamiento de la construcción: Si estás financiando la construcción con un préstamo, los intereses pagados en el préstamo también pueden ser deducibles, dependiendo de las condiciones y la naturaleza del préstamo.
- Impacto de la obra en el valor catastral: La construcción de una casa puede afectar el valor catastral de la propiedad, lo que a su vez puede impactar en el pago de impuestos prediales. Es importante estar al tanto de estos cambios para ajustar tu presupuesto.