Uno de los impuestos más importantes que los compradores de vivienda deben conocer es el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles, comúnmente conocido como ISAI. Sigue leyendo para descubrir todo lo que necesitas saber sobre este impuesto. En esta entrada de blog, te explicamos qué es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI); además de por qué debes tenerlo en cuenta antes de firmar las escrituras.
¿Qué es el ISAI?
El Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un gravamen que se aplica en México a las transacciones de bienes inmuebles. El ISAI, ISABI o Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles es un impuesto que se genera al momento de la compraventa de un bien inmueble. También se lo conoce como Traslado de Dominio porque dentro de su pago se incluye el derecho de cambiar el nombre del propietario de la propiedad.
El ISAI es un impuesto que pagan todas las personas cuando adquieren una vivienda, inmueble o propiedad. Es importante destacar que el ISAI es diferente al Impuesto Sobre la Renta (ISR) y al Impuesto al Valor Agregado (IVA). El Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un componente fundamental en las transacciones inmobiliarias en México.
Además de conocer qué es el ISAI, es necesario comprender su importancia. Por otro lado, el ISAI es fundamental para garantizar la transparencia y legalidad de las transacciones inmobiliarias. Sin el pago adecuado del ISAI, el registro y la transferencia de la propiedad no puede completarse legalmente. Asegúrate de entender completamente qué es el ISAI, como una de tus responsabilidades fiscales.
La recaudación de este dinero sirve para que los gobiernos de cada estado tengan fondos para financiar obras públicas. Resumiendo: ISAI o Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es el cargo obligatorio que pagas al comprar vivienda; se toma el valor más alto (precio, catastral o avalúo) y la tasa varía por estado.
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¿Quién debe pagar el ISAI?
El pago del ISAI recae generalmente en el comprador de la propiedad. El momento de la compra de la residencia se puede ver afectado por el pago del ISAI debido a que, normalmente, es el comprador quien cubre este gasto. El ISAI es responsabilidad del comprador y deberá pagarse al momento de la escrituración del inmueble frente a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.
Es importante tener en cuenta que este impuesto no está incluido en el precio de venta anunciado de la propiedad. Sin embargo, en algunas ocasiones, las partes pueden acordar que el vendedor asuma parte o la totalidad del costo del ISAI.
¿Quién paga el ISAI? Adivinaste: tú, el comprador. No es opcional, ni negociable con el fisco. Sin embargo, hay casos en los que el vendedor y el comprador acuerdan dividirse el pago, pero eso ya es cuestión de negociación (y suerte). Lo importante es que consideres este gasto en tu presupuesto para que no te tome por sorpresa justo cuando estás a punto de estrenar casa.
¿Quién paga el ISAI al comprar una propiedad? El ISAI lo paga el comprador de la propiedad, pues por ley le corresponde asumir este impuesto al adquirir el inmueble. Aunque en algunos casos el vendedor y el comprador pueden negociar entre ellos dividir el pago, la responsabilidad legal recae siempre en quien compra. Tenlo presente para incluirlo en tu presupuesto.
¿Cuándo y dónde se paga el ISAI?
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles se realiza al momento de firmar escrituras en la notaría, junto con otros gastos notariales como la escrituración y el registro del inmueble. Dentro de los gastos al momento de comprar un inmueble o terreno debemos contemplar el ISAI. En esta guía te explicamos qué es, quién debe pagarlo y cómo calcularlo para que no tengas sorpresas a la hora de escriturar.
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¿Cómo se calcula el ISAI?
El cálculo del ISAI varía según el estado y el valor de la propiedad. No necesitas ser Einstein para sacarlo, pero sí tienes que conocer algunas reglas básicas. El ISAI es un impuesto que puede variar entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad, dependiendo del estado y del municipio donde se ubique la vivienda. Esto significa que una misma casa puede implicar un monto distinto de impuesto si se encuentra en Baja California, Jalisco o la Ciudad de México.
La tasa impositiva varía entre el 2% y el 5% de la propiedad. En la mayor parte del país esta tasa es de un 2% sobre el valor de la propiedad. Para esto se tomará el valor más alto entre:
- Valor catastral de la propiedad. Puedes obtener esta información en el portal de la Agencia de Gestión Urbana o en la oficina de catastro de la alcaldía.
- El valor de adquisición de la propiedad.
- El valor comercial que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por la misma.
A este monto se le aplica un porcentaje que varía según el estado en el que estés comprando. Así de sencillo (y de inevitable). ¿Cómo se calcula el ISAI de una casa? El ISAI se calcula aplicando un porcentaje al valor más alto entre tres referencias: el valor catastral, el precio de compra o el avalúo comercial de la propiedad. Ese porcentaje varía según el estado donde se ubique el inmueble y, en algunos casos, también según el valor del mismo. Por eso conviene revisar las reglas locales.
Variaciones del ISAI por Estado
Vale señalar que este es solo un ejemplo y que los porcentajes y reglas pueden variar según la ubicación y la legislación estatal. Es importante verificar la tasa específica en el estado donde se realiza la compra, ya que puede haber variaciones.
- Ciudad de México (CDMX): La tasa es progresiva y depende del valor del inmueble. En la Ciudad de México, para 2026, la tasa es progresiva según el precio de la propiedad.
- Estado de México: Las tasas varían entre el 0.02% y el 4.5%, dependiendo del municipio y el valor del inmueble.
- Jalisco: La tasa general es del 2%.
- Nuevo León: Las tasas oscilan entre el 2% y el 3%.
Ejemplo práctico de cálculo del ISAI en la Ciudad de México
Para calcular el ISAI de una propiedad en la Ciudad de México debemos:
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- Tomar el valor más alto de la propiedad (entre precio de compraventa, avalúo y valor catastral) para ubicarnos en la categoría correspondiente según ese valor.
- Restar el limite inferior de la categoría al valor de la propiedad.
- Multiplicar el valor resultante por el factor de aplicación sobre el excedente y sumarle la cuota final para obtener monto del ISAI.
Supongamos que adquieres una propiedad en la CDMX con un valor de $1,200,000. Según la tabla progresiva, esta cantidad se encuentra en el rango E ($595,145.68 - $1,487,864.15), con una cuota fija de $18,774.71 y un factor del 0.05543 sobre el excedente.
- Calcular el excedente: $1,200,000 - $595,145.68 = $604,854.32
- Aplicar el factor al excedente: $604,854.32 × 0.05543 = $33,532.76
- Sumar la cuota fija: $18,774.71 + $33,532.76 = $52,307.47
Por lo tanto, el ISAI a pagar sería de aproximadamente $52,307.47.
Posibles exenciones y beneficios
Además del cálculo del impuesto, es importante considerar otros factores como posibles exenciones o descuentos, plazos de pago y procedimientos de registro. Existen ciertos casos extraordinarios donde se puede exceptuar el pago como puede ser la donación del inmueble entre familiares o asociaciones civiles.
- Programas de gobierno: estas son iniciativas para incentivar la compra de vivienda, sobre todo en personas que lo hacen por primera vez.
- Bienes inmuebles con un valor bajo: también sucede que algunos estados tienen un umbral establecido para el pago del impuesto.
¿Cuándo me puedo librar de pagar el ISAI? En ciertos casos el ISAI puede no aplicarse o reducirse, por ejemplo en donaciones entre familiares directos, en herencias o bajo algunas políticas de vivienda social. Como cada situación es distinta, lo más recomendable es revisar si la tuya califica para alguna exención antes de la operación, para no pagar de más ni perder un beneficio.
Consecuencias de no pagar el ISAI
Si no lo liquidas, no hay escrituras y vienen multas, así que presupuéstalo. ¿Qué pasa si no pago el ISAI? Si no pagas el ISAI, no podrás obtener las escrituras de la propiedad, lo que significa que la operación no quedará formalizada a tu nombre. Además, podrías enfrentar multas y recargos por no cumplir con este pago a tiempo. Por eso conviene saldarlo cuanto antes para evitar problemas y asegurar tu propiedad legalmente.