Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) son promovidas por el gobierno español con el fin de ofrecer una vivienda digna a todos los ciudadanos. Se caracterizan por tener un precio inferior al que estipula el mercado, algo que puede ser positivo para favorecer el acceso a la compra de viviendas a todo el mundo. Es posible proceder a su compra mediante una hipoteca, la cual, aunque sea concedida por un banco, gozará de condiciones propias y particulares.
Las hipotecas para VPO las conceden las entidades financieras, atendiendo en todo momento a los requisitos que establece el Estado. Son un producto especial que comercializan los bancos, el cual solo aquellos que puedan acceder a una vivienda de protección oficial pueden solicitar. Es decir, las hipotecas para VPO existen, pero son exclusivas para aquellos que pueden optar a comprar una de estas casas bonificadas por el Estado. En caso contrario, el cliente deberá contratar otro tipo de financiación.
La Preocupación Principal: ¿Se Pierden las Ayudas al Amortizar una Hipoteca VPO?
Uno de los temores de los titulares de hipotecas de VPO es perder las bonificaciones que hacen a este crédito tan especial. Y son muchos los que se preguntan si eso podría ocurrir si proceden a realizar una amortización parcial de la hipoteca. Por ejemplo, es común que un propietario, al recibir una paga extra, piense que su mejor destino sería la amortización de la hipoteca de su vivienda. Pero si eres propietario de una vivienda protegida, no tienes claro si la legislación te permite realizar amortizaciones anticipadas sin perder las ayudas que has recibido como beneficiario.
La normativa que regula la vivienda de protección pública es bastante complicada y no se puede decir que sea demasiado precisa ante los supuestos de amortización anticipada o total del préstamo. De hecho, la amortización anticipada es uno de los asuntos que genera más desconcierto entre los propietarios de viviendas públicas.
Lo fundamental es tener claro qué Plan de Vivienda es el que reconoce a la casa hipotecada como protegida. Lo normal es que sí se admitan amortizaciones parciales, y hasta totales, siempre y cuando se pacten con el banco. Para estos inmuebles la normativa permite amortizaciones parciales o totales del préstamo convenido siempre y cuando se pacte con la entidad financiera. Es crucial recordar que estas son las imposiciones de la ley estatal, pero no debes olvidar que la normativa que regula las viviendas protegidas varía de una comunidad a otra.
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Riesgos Específicos según el Plan de Vivienda
Es importante considerar las cláusulas específicas de tu plan de vivienda. Por ejemplo, en caso de amortización parcial con anterioridad a los cinco primeros años de vigencia, podrían obligarte a reintegrar la AEADE y el resto de las ayudas estatales financieras percibidas, incrementadas con los intereses de demora que correspondan desde su percepción, exceptuándose el supuesto de fallecimiento de alguno de los titulares del préstamo convenido.
Para el plan de vivienda 2009-2012, no se puede bajar del 60% del valor del piso en hipoteca hasta el quinto año. En ese plan, los 10 años es para vender el piso y tener que devolver las ayudas, no se como estaría en los anteriores. Esta variabilidad subraya la necesidad de revisar la normativa aplicable a tu situación particular.
Entendiendo la Amortización de Hipotecas
¿Qué es Amortizar la Hipoteca?
Cuando hablamos de amortizar la hipoteca estamos haciendo referencia a pagar el préstamo antes de tiempo. Puede ser toda la deuda o una parte de la misma. Amortizar la hipoteca es devolver al banco el dinero que te ha prestado para comprarte una vivienda. Lo habitual es hacerlo a través de cuotas mensuales.
El Sistema de Amortización Francés
En España, el sistema de amortización francés es el más utilizado a la hora de calcular la cuota de la hipoteca. También es conocido como sistema de cuotas fijas, ya que las cuotas para amortizar la hipoteca son constantes; siempre iguales en las hipotecas fijas y, en el caso de las hipotecas a tipo variable, se irán revisando según el euríbor, normalmente de forma anual o semestral.
Lo más característico de este sistema es que, aunque pagues cuotas constantes, la proporción de capital y de intereses varía a lo largo de la vida del préstamo. De esta forma, en los primeros años, pagas más intereses y menos capital. Al final del préstamo, la cuota que pagarás tendrá una mayor proporción de capital, mientras que la de los intereses será menor. El cuadro de amortización de la hipoteca es una tabla que te permitirá saber qué parte de tu cuota mensual corresponde a capital amortizado y qué parte a intereses.
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¿Qué es la Amortización Anticipada?
Una amortización anticipada de la hipoteca consiste en realizar pagos extraordinarios para reducir la deuda contraída con el banco. Aminorar la deuda pendiente implica: reducir el tiempo que te queda para pagar la hipoteca o bien, reducir las cuotas mensuales restantes.
Lo primero que necesitas saber es que existen dos formas de amortizar la hipoteca anticipadamente:
- Reducir los plazos: Consiste en adelantar dinero de las cuotas para reducir su número. Es decir, pagarás menos plazos, aunque todos ellos tendrán el mismo importe inicial.
- Reducir la cuota: Implica disminuir el importe de cada pago mensual.
De esta forma, puedes amortizar anticipadamente la totalidad del préstamo, pagando todo el dinero del préstamo pendiente. Pero también tienes la opción de realizar amortizaciones parciales anticipadas.
Factores Clave Antes de Amortizar Anticipadamente tu Hipoteca
Si ya tienes una hipoteca y has conseguido ahorrar algo de dinero, la duda está en si te conviene realizar amortizaciones anticipadas. Si tienes unos ahorros extra, es probable que te plantees destinar ese dinero a amortizar anticipadamente tu hipoteca. Aunque a primera vista puede ser interesante, hay que valorar todas las consecuencias de este acto antes de decidir si se hace o no. Estos son algunos factores que deberías tener en cuenta:
1. La Rentabilidad del Ahorro
Lo primero que tienes que analizar es qué te sale más rentable. Compara los intereses del préstamo que podrías ahorrarte y la rentabilidad que puedes obtener si inviertes ese dinero. Muchas veces existe la duda sobre si es mejor amortizar cuando tienes algo de dinero extra ahorrado o no destinarlo a este fin. La respuesta dependerá de varios factores: año de la hipoteca, tipo de interés del préstamo, etc. Aunque amortizar la hipoteca anticipadamente siempre es una buena opción, puedes hacer un cálculo para determinar si el ahorro de intereses es mayor a la rentabilidad que puedas obtener por tu dinero.
2. Comisiones por Amortización Anticipada
Reducir el capital supone una modificación de las condiciones iniciales por lo que, según indica el Banco de España, el banco podría cobrar una comisión si está pactada en la escritura del préstamo hipotecario. Aunque desde 2019 estas comisiones se han reducido mucho, sigue siendo un elemento influyente. Es preciso que tengas en cuenta las comisiones y costes que te pueda aplicar el banco.
La entidad financiera solo podrá cobrar una comisión por pago anticipado en caso de que esta posibilidad aparezca reflejada en el contrato hipotecario. Una de las consecuencias de devolver el préstamo anticipadamente es que se reducen los intereses totales a pagar. Sin embargo, debido a que supone un cambio en las condiciones del contrato y los bancos dejan de percibir los intereses del capital amortizado de forma anticipada, pueden exigir una comisión.
Normativa de Comisiones
La ley determina que, en caso de hipotecas de interés variable, esta comisión puede ser de hasta el 0,25% si el pago anticipado se realiza en los tres primeros años o del 0,15% en el cuarto o quinto. Tanto si es variable como si es fija, el banco no podrá cobrar comisiones por amortización anticipada si en el momento de cancelar el préstamo el interés de la hipoteca es inferior al interés medio del mercado, ya que en ese caso no estaría causando a la entidad financiera un perjuicio económico objetivo.
La comisión por amortización anticipada es uno de los factores que deberías valorar. Eso sí, depende de la fecha de la formalización y del tipo de hipoteca:
- Hipotecas firmadas antes de 2019: Si formalizaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), no ha sido novada después de esa fecha y quieres realizar una amortización anticipada, tendrás que revisar la escritura para revisar las comisiones pactadas en el momento de la firma.
- Hipotecas firmadas desde 2019: Si, por el contrario, tu operación se ha formalizado a partir del 16 de junio de 2019, la comisión a cobrar no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera tener el banco en el momento de realizarla y en todo caso:
| Tipo de Hipoteca y Periodo | Comisión Máxima |
|---|---|
| Tipo fijo (durante los 10 primeros años) | 2% |
| Tipo fijo (a partir del año 10) | 1,5% |
| Tipo variable (durante los 3 primeros años) | 0,25% |
| Tipo variable (durante el cuarto o quinto año) | 0,15% |
Aunque no se trata de grandes cantidades, sí marcan escenarios específicos capaces de influir en la decisión final.
3. Posible Ventaja Fiscal
Si la hipoteca de tu vivienda habitual es anterior a 2013, el pago del préstamo hipotecario tiene una deducción en el IRPF hasta unos límites concretos por ejercicio. En España, por ejemplo, la desgravación por vivienda habitual a nivel estatal se eliminó en 2013, pero, si el inmueble bajo hipoteca fue adquirido antes de esa fecha, se puede desgravar hasta el 15% de lo pagado anualmente en concepto de capital e intereses (dependiendo de la comunidad autónoma donde se tenga el beneficio fiscal) hasta un máximo de 9.040 euros. Consúltalo para saber si, con lo que has pagado, te compensa realizar amortizaciones anticipadas y poder beneficiarte aún más de esta ventaja fiscal.
4. La Influencia del Euríbor
En las hipotecas variables, el euríbor suele ser el índice de referencia para calcular el tipo aplicable. Si se encuentra bajo, no te ahorrarás demasiado al amortizar de forma anticipada. Si está alto, sucede todo lo contrario. Por lo tanto, antes de amortizar nuestra hipoteca variable es importante que prestes atención a la evolución del Euríbor, teniendo siempre presente que es recomendable amortizar el préstamo durante sus primeros años de vida. Por otra parte, si el euríbor ha caído, también es posible amortizar antes de la revisión para que el ahorro de intereses sea mayor (cuanto más alto esté el euríbor, mayor es el ahorro de intereses). Así que ahora que sabes cómo se amortiza una hipoteca de forma anticipada, fíjate en su estado y evolución prevista antes de decidir amortizar.
Un segundo factor a considerar es cómo están los tipos de interés, en especial, si se tiene una hipoteca a tipo variable. En caso de que los tipos estén al alza y las previsiones apunten a que seguirán subiendo, puede ser rentable amortizar la totalidad o parte de una deuda.
5. El Factor Psicológico
Al margen del criterio del ahorro, existe un aspecto emocional que no podemos obviar: la percepción positiva que se deriva de ir reduciendo el préstamo. Algunas personas sienten el préstamo como una carga y se liberan conforme lo van reduciendo. O, simplemente, la sensación de avance o impulso derivada de un pago anticipado supone un estímulo personal muy positivo. No obstante, hay que valorar siempre no dedicar el 100% del ahorro a amortizar, ya que es conveniente contar con un colchón financiero en caso de cualquier necesidad o gasto inesperado que pueda surgir.
6. ¿Cuándo es el Mejor Momento para Amortizar la Hipoteca?
Debes tener en cuenta que durante los primeros años, las cuotas mensuales del préstamo tienen más parte de intereses que de devolución del capital o amortización. Conforme avanza el tiempo, se reduce la parte destinada a interés y aumenta la de devolución del préstamo en sí mismo. Por eso, si amortizas de forma anticipada al principio de la hipoteca, vas a reducir considerablemente los intereses y tendrás que pagar después menos por este concepto. Además, hay que tener presente que el mejor momento para amortizar anticipadamente la hipoteca es al inicio de la misma, puesto que es cuando más intereses se abona.
Si se trata de una hipoteca fija, cualquier momento es bueno para proceder a la amortización hipotecaria. Aunque, como hemos indicado, si lo haces durante los primeros años, ahorras más intereses.
Proceso para Realizar una Amortización Anticipada
Para proceder con una amortización anticipada, el proceso general es el siguiente:
- Contactar con el banco para comunicarle que se quiere pagar el préstamo por adelantado. Se puede hacer en la oficina habitual.
- Indicar por escrito en qué fecha se realizará el ingreso adicional no previsto y cuál será la cantidad amortizada.
- Una vez completado este proceso, ya se puede realizar el pago.
En caso de que se trate de una cancelación total, la entidad financiera puede exigir que se le dé un preaviso. Si esto ocurre, no se podrá proceder a la liquidación de la deuda antes de la fecha que el banco indique. Otro detalle adicional que hay que conocer es que, si se amortiza totalmente la hipoteca, la deuda quedará saldada, pero la vivienda seguirá inscrita en el Registro de la Propiedad como pendiente de hipoteca, ya que esta carga no se elimina de manera automática.
Alternativas y Consideraciones Específicas para VPO
Ante las dudas y complejidades de las hipotecas VPO, especialmente en lo referente a la amortización anticipada y la posible pérdida de ayudas, es importante conocer alternativas. En principio, puedes hacer una novación de la hipoteca. Una novación de hipoteca es cuando se hace una modificación sobre el préstamo hipotecario. Esta modificación puede ser tanto del plazo como de la cantidad. La novación es una opción válida tanto para hipotecas normales como para hipotecas sobre una VPO, aunque no podrá superar el 80% del valor de tasación y deberá respetar el resto de límites que se han de respetar para el resto de novaciones en la hipoteca.
Por ello, lo más aconsejable es que hables con el banco que te concedió la hipoteca y trates de pactar una novación de la misma, ampliando el plazo para que tu cuota mensual se vea reducida.
La normativa en torno a las hipotecas de las VPO es muy complicada. Lo fundamental es tener claro qué Plan de Vivienda es el que reconoce a la casa hipotecada como protegida, y consultar las particularidades de la comunidad autónoma correspondiente antes de tomar cualquier decisión.