Una pregunta muy recurrente por parte de las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes, es la siguiente: ¿Si deduzco el 35% de mis ingresos (deducción opcional) y realicé gastos deducibles con IVA pagado a los proveedores de bienes y servicios, puedo acreditar dicho IVA?
La respuesta es SI. Toda vez que para que sea acreditable el IVA, este debe de corresponder a erogaciones que sean deducibles para efectos del ISR (Art. 5 fracción I de la Ley del Impuesto al Valor Agregado). Es decir, que no importando el tipo de deducción ejercida (listado u opcional), si cumplen con la característica de deducible, será acreditable para efectos del IVA.
Obligaciones Fiscales para Arrendadores en México
Al rentar una propiedad, estás obligado a registrarte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Esto te permite hacerlo legalmente e informar tus ingresos. Además, debes elegir el Régimen de Arrendamiento, el cual está destinado a quienes reciben ingresos por rentar inmuebles y cuyas obligaciones detalla el Servicio de Administración Tributaria. Una vez registrado, como todos los arrendadores tendrás que emitir facturas electrónicas por las rentas que recibes y declarar tus ingresos periódicamente.
Impuestos Aplicables por Rentar una Propiedad
Impuesto Sobre la Renta (ISR)
Este impuesto se calcula sobre el ingreso neto que recibes por la renta, es decir, después de restar ciertas deducciones permitidas por la ley, como mantenimiento o comisiones de administración. Las tasas de ISR pueden variar entre el 1.92% y el 35%, dependiendo del monto total de tus ingresos, según la tarifa de personas físicas del artículo 152 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Los contribuyentes que obtengan ingresos por ARRENDAMIENTO y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, ESTARAN SUJETOS a lo dispuesto por los artículos 114 y 115 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
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Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Si rentas un inmueble comercial, deberás pagar el IVA del 16%. Sin embargo, este impuesto no aplica si la renta es de un inmueble habitacional (una casa o departamento destinado a vivienda), tal como exime el artículo 20 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado. El artículo 20, fracción II de la Ley del IVA establece que no se pagará el impuesto por el uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente como casa habitación.
El SAT interpreta que la exención aplica cuando el inmueble se destine de manera exclusiva al uso habitacional del arrendatario y su familia, sin que se desarrollen actividades comerciales, profesionales o de otro tipo dentro del mismo. Los requisitos para la exención requieren que: (1) El inmueble se destine exclusivamente a vivienda. (2) El contrato de arrendamiento estipule expresamente el uso habitacional. (3) No se incluyan en la renta servicios adicionales de hospedaje (limpieza, alimentación, lavandería) que lo asimilen a servicio hotelero. (4) El plazo del arrendamiento sea de al menos un mes.
El arrendamiento de inmuebles amueblados con servicios de hospedaje a través de plataformas digitales (como Airbnb, Booking, etc.) no se considera arrendamiento de casa habitación sino servicio de hospedaje sujeto a IVA del 16%. La temporalidad del arrendamiento y los servicios adicionales son factores determinantes.
Cuando un inmueble arrendado se use parcialmente como vivienda y parcialmente como oficina o local comercial, la renta se divide proporcionalmente. La porción destinada a vivienda está exenta y la porción comercial se grava al 16%.
El Estímulo Fiscal del IVA del 8% para la Zona Fronteriza Norte
El IVA del 8% es un estímulo fiscal aplicable a empresas en la frontera de México. Es una tasa preferencial establecida por el gobierno federal como parte de un estímulo fiscal dirigido a los contribuyentes que operan en la zona fronteriza norte de México. Si bien la tasa general de IVA para arrendamientos comerciales es del 16%, aquellos contribuyentes que califiquen para este estímulo y realicen actividades de arrendamiento comercial en dicha zona, podrán aplicar la tasa reducida del 8%.
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El sistema CONTPAQi Factura Electrónica® permite emitir CFDI con el estímulo fiscal del 8% de forma sencilla y automática, lo que indica su aplicación en diversas transacciones comerciales, incluyendo aquellas que puedan ser parte de la actividad de arrendamiento.
Acreditamiento del Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Para que sea acreditable el IVA en su totalidad, el inmueble debe ser destinado al uso o goce temporal sobre el cual sea aplicable la tasa vigente del Impuesto al Valor Agregado, esto es, que su uso sea distinto a casa-habitación, excepto cuando se proporcione amueblada o se destine como hotel o casa de hospedaje, así tampoco podrá tratarse de un inmueble o finca utilizada para sólo fines agrícolas o ganaderos.
La Ley del Impuesto al Valor Agregado señala que cuando se realicen únicamente actividades gravadas (incluyendo, en su caso, actividades gravadas a la tasa del 0%), el IVA trasladado al contribuyente será acreditable en su totalidad; en cambio, cuando se realicen únicamente actividades exentas (aplicable en caso de tratarse de arrendamiento de casa habitación) el IVA no será acreditable, y en el caso de que se realicen tanto actividades gravadas y exentas, el IVA será acreditable en la proporción que representen las actividades gravadas o a las que les sea aplicable la tasa del 0% entre el total de las actividades realizadas.
Una vez que se cumple con el requisito de destinar el inmueble para un uso que sea gravado con la tasa vigente del Impuesto al Valor Agregado, las erogaciones por las que se podrá acreditar el IVA serán aquellas consideradas como estrictamente indispensables para la realización de su actividad, lo que implica que deben ser deducibles para los fines del ISR y, las inversiones en construcciones se consideran deducibles para las personas dedicadas al arrendamiento de inmuebles, lo que supone que el contribuyente podrá acreditar el IVA pagado por la adquisición del inmueble, independientemente si para efectos del ISR ejerció la opción de deducción del 35% mencionada.
Deducciones Fiscales para Arrendadores
Al rentar una casa puedes deducir varios gastos que reducen la base del ISR y, por lo tanto, el monto a pagar. Los contribuyentes que obtengan ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, podrán efectuar las siguientes deducciones:
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- Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones antes mencionadas. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
Consecuencias de No Declarar Ingresos por Renta
Si decides no declarar los ingresos que recibes por la renta, podrías enfrentar sanciones graves por parte del SAT. Las consecuencias incluyen multas, recargos, e incluso auditorías. Además, en casos extremos, el SAT podría congelar tus cuentas bancarias o emprender acciones legales. Podrías ganarte una multita que va desde lo que cuesta una cena de tacos hasta lo que vale un coche usado (¡sí, entre mil y 70 mil pesotes!).
Y por si fuera poco, el SAT no se anda con rodeos y podría echarse un clavado en tus cuentas de hasta 5 añitos atrás, plazo de caducidad que fija el artículo 67 del Código Fiscal de la Federación. Si descubren que no has pagado lo que debes, te van a hacer pagar hasta los impuestos de los fantasmas. Así que mejor, evita el drama y regulariza tu situación fiscal antes de que te caiga la voladora.