El "avalúo referido", "avalúo de mejoras" y "avalúo de inversiones" son términos sinónimos que hacen referencia a un dictamen de justipreciación profesional. Estos son esenciales para los propietarios de bienes inmuebles que han realizado mejoras en su propiedad, pero no poseen los comprobantes fiscales necesarios para presentar durante la operación de compraventa ante el Notario y el comprador o ante las autoridades competentes.
Importancia en la Venta de Inmuebles
Estos avalúos aseguran que el precio de venta del inmueble refleje de manera precisa el valor de las mejoras realizadas. Este aspecto es fundamental para determinar las ganancias reales obtenidas de la venta y asegurar que el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) sea el adecuado, evitando montos tanto excesivos o insuficientes por no considerar el valor de dichas mejoras.
Aplicaciones del Avalúo Referido
El dictamen de avalúo referido es útil en situaciones donde el vendedor no puede comprobar el costo de las inversiones hechas en el inmueble.
Para un cálculo justo y correcto del ISR, se consideran aspectos como:
- El costo no comprobado de construcciones.
- Mejoras realizadas en el inmueble.
- Ampliaciones del inmueble.
Más allá de la Venta: Diversas Aplicaciones
Más allá de en operaciones de compraventa, conocer el valor de viviendas y propiedades a través de estos avalúos es vital en distintos contextos, como:
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- Compras y ventas.
- Obtención de seguros.
- Herencias.
- Mediaciones.
- Transacciones diversas.
- Litigios, remates y adjudicaciones.
¿Quiénes pueden beneficiarse de este tipo de avalúos?
Las personas físicas que acrediten las inversiones realizadas sobre el inmueble pueden solicitar este dictamen y, en su caso, demostrarlas contra el pago del ISR que proceda. Por otra parte, existe un debate relativo a las personas morales en el sentido de si pueden o no solicitar y usar este tipo de dictamen, porque las personas morales están sometidas a un régimen fiscal más estricto en el que es necesario corroborar fehacientemente todos los pagos realizados para poder hacerlos deducibles de impuestos, en cuyo caso, se asume que ellas si tendrían los comprobantes que acrediten las mejoras en el inmueble.
Algunos estiman que este último concepto resulta incorrecto porque la ley se refiere al "Contribuyente" en su sentido más amplio quien solicita el avalúo y por ser discriminatorio. De cualquier manera, la decisión correcta estará a cargo del criterio del Notario quien lleve a cabo la operación correspondiente.
Consideraciones de la LISR (Ley del Impuesto Sobre la Renta) y su Reglamento
En términos generales, de la propia LISR (Ley del Impuesto Sobre la Renta) y su Reglamento, se puede observar que:
- Si no existen comprobantes, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra.
- Las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles que, de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce, queden a beneficio del propietario.
- Tratándose de las fracciones I a III de este artículo, el ingreso será igual al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
Según el Artículo 132, los contribuyentes que obtengan ingresos cubrirán, como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna. En operaciones consignadas en escritura pública en las que el valor del bien se determine mediante avalúo, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta.
El valor está dado en pesos mexicanos y está referido a una fecha específica, tomando en cuenta las condiciones y superficie del inmueble, así como la zona que le rodea.
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Tipos de Avalúos
- Comerciales: Estimamos el valor comercial de un inmueble mediante el uso de la tecnología desarrollado por Corporación Mexican de Valuación donde contamos con una metodología imparcial a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado, inspeccionando todas las condiciones físicas y urbanas del inmueble con la finalidad principal de conocer el valor monetario del bien a valuar.
- Hipotecarios: Son informes destinados a determinar el valor del bien inmueble y otros derechos asociados para poder presentar la solicitud de un crédito hipotecario, sujetos a cumplir con la normativa establecida por la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal), entidad regulatoria de los avalúos para otorgamientos de crédito en el país.
- Empresariales: Son avalúos realizados para bienes de uso comercial donde incluye la valuación de valores activos tangibles e intangibles son elaborados para empresas que desean avalúos para hoteles, desarrollos comerciales, valuación de maquinaria y equipo. Este tipo de avalúos incluyen, el avalúo físico, el avalúo por capitalización de rentas y valor del mercado.
- Fiscales: Son una herramienta para efectuar el cálculo de impuestos como ISR, impuesto de Adquisición, se revisan las condiciones físicas del inmueble, estado de conservación, servicios, ubicación, valor de mercado.
De acuerdo al Artículo 121, para efectos de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado.
La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo.
- Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la misma.
- Cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal.
- Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción III de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario.
El Artículo 125 estipula que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales.
El Artículo 126 indica que los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
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Según el Artículo 128, los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes, deberán informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos, que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda nacional o extranjera, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.
En resumen, con el avalúo referido es posible conseguir pagar menos en lo que respecta al ISR cuando se suscitan transacciones de compra y venta de inmuebles. Este avalúo no puede ser realizado por cualquier persona o institución.
Supongamos que tú adquieres un terreno por 10 pesos. El cual conservas y en 5 años decides invertir otros 10 pesos para realizar una construcción. Después, pasan otros 5 años y ahora decides vender el terreno y construcción por la cantidad de 35 pesos. Entonces, aquí es donde entra el avalúo referido.
Una vez que todo sea comprobado por el perito valuador, el costo de la construcción se agregará al del terreno.