El régimen de condominio es un modelo de propiedad bajo el cual un individuo o múltiples propietarios de una estructura de inmueble establecen una forma particular de tenencia. En este sistema, una propiedad se divide en unidades privadas, como departamentos, que son de propiedad exclusiva de diferentes dueños. El régimen condominial estipula las reglas específicas por propiedad; cada condominio tiene uno propio y se define con base en las necesidades del mismo, constituyendo la máxima autoridad para tomar decisiones sobre el inmueble.
Derechos y obligaciones de los condóminos
En este régimen, cada condómino posee un derecho único y exclusivo sobre su Unidad de Propiedad Privativa, es decir, su espacio residencial o comercial individual. A su vez, los condóminos comparten los derechos y responsabilidades asociados con las áreas y servicios comunes del inmueble. Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas, las cuales son propietarias indivisas de las partes comunes.
Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los propietarios deben pagar las cuotas de mantenimiento, respetar las normas del reglamento y cuidar las áreas comunes. Salvo convención contraria, cada propietario estará obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. Los derechos de cada propietario sobre las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales.
Administración y toma de decisiones
Todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un consorcio con personalidad jurídica. Este consorcio, frente a terceros y a los mismos propietarios, actuará como representante legal a través de un administrador. Las decisiones importantes se toman en la Asamblea General de Condóminos, donde cada propietario tiene voz y voto. Las resoluciones del Consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas.
Funciones del administrador
- Ejecución de las decisiones de la asamblea del consorcio.
- Atención a la guarda de las cosas comunes y su conservación.
- Representación del consorcio de propietarios, ya sea como demandante o demandado.
- Dirección de los trabajos y supervisión del personal del edificio.
Aspectos legales y financieros
Para disfrutar del régimen de condominio, los sectores en que esté dividido el inmueble deberán tener salida directa a la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera independiente. El pago de la cuota con que debe contribuir cada propietario a las cargas comunes está garantizado con un privilegio sobre la parte dividida de aquél en cuyo favor el consorcio de propietarios haya hecho el avance. Si un condómino no paga, el administrador emite un aviso formal y, mediante la comprobación de los avances, se puede inscribir dicho privilegio legal.
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Tipos de votaciones en Asamblea
| Tipo de Votación | Temas principales |
|---|---|
| Unánime | Modificar el destino del condominio, renunciar al régimen o variar la escritura constitutiva. |
| Dos terceras partes | Construir nuevos pisos, variar el destino de bienes comunes o aprobar la reconstrucción total. |
Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento. El Consorcio de Propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que serán obligatorias para todos los propietarios una vez registrados en el Registro de Títulos correspondiente.
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