Vender una propiedad es mucho más que trámites, también hay obligaciones fiscales que no todos conocen. Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR). La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación.
Aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta. En este artículo vamos a realizar el primer cálculo completo para cuando se está vendiendo solo terreno.
Impuestos Generales en la Venta de Inmuebles
Al vender un inmueble en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos. Al vender tu casa debes calcular ISR sobre la ganancia, ISAI estatal y plusvalía. El ISAI es un impuesto estatal que se aplica sobre la transferencia de propiedad de un bien inmueble y su tasa varía dependiendo del estado en el que se encuentra el inmueble. Es importante tener en cuenta estos impuestos al vender una casa para calcular adecuadamente el costo de la transacción y cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por las autoridades.
Entendiendo el ISR en la Venta de Terrenos
Cuando un contribuyente decide vender su casa o poner un terreno en venta en México, debe saber que además de todos los trámites notariales, bancarios y legales para la compraventa, tiene la obligación de pagar el ISR por la ganancia obtenida. Para calcular el pago del ISR, se requiere hacer una serie de cálculos referentes al terreno, construcción y demás elementos que intervengan para su determinación, entre los que están el ISAI, o Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles.
En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Por sí solo, el ISR por enajenación o impuesto sobre la ganancia de la venta del inmueble no es fijo, sino que se trata de un porcentaje que no puede rebasar el 35% del valor del inmueble. El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación. Para ello, se deben tomar en cuenta las características del inmueble, ingreso generado por la venta, y la calidad fiscal del contribuyente.
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Pasos para el Cálculo del ISR en la Venta de un Terreno
Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración. Para hacer el cálculo solo terreno, va a ser necesario hacer el ajuste del precio del terreno. En cuanto al proceso de cálculo, es necesario determinar la ganancia en primera instancia.
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Ajuste del Precio del Terreno (Costo de Adquisición Actualizado)
¿Cómo se actualiza el costo de adquisición? Es un proceso legal para proteger tu inversión. Se calcula tomando el precio original de compra y se multiplica por un factor de actualización, que se obtiene dividiendo el INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor) del mes inmediato anterior a la venta, entre el INPC del mes de adquisición. En los dos artículos anteriores vimos cómo transformar una suma de dinero de una fecha a otra para tomar en cuenta la inflación.
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Cálculo de la Ganancia Bruta
El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta. El siguiente paso sería calcular la ganancia. Este paso es muy sencillo ya cuando tenemos todos los valores de la transacción actualizados. Este es un valor muy importante porque es en verdad cuánto dinero ingresó el enajenante y es el dinero al que se le aplicará el impuesto.
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Cálculo de la Utilidad Anual
Ahora lo que seguiría sería calcular la utilidad anual obtenida por el enajenante. Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual.
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Determinación del ISR a Pagar
Una vez obtenida la ganancia anual del enajenante podemos finalmente calcular el ISR: Solo Terreno que deberá pagar el mismo. Para esto necesitaremos consultar la tabla de tarifas del ISR. Posteriormente, hay que obtener el porcentaje sobre el excedente del límite inferior (10.88%) con base en el resultado generado. Finalmente, a esta cantidad hay que sumarle la cuota fija de $3,855.14 (también proporcionada en las tabulaciones oficiales).
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El Rol del Notario Público
Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario. Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. Vender una propiedad implica trámites, pero el pago del impuesto (ISR) es muy sencillo: el notario lo retiene al momento de la venta. Él hace el cálculo exacto, lo descuenta del proceso y lo entrega al SAT por ti. Esto te da la paz mental de que tu venta es 100% legal y transparente desde el primer minuto.
Gastos Deducibles en la Venta de un Terreno
Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de un inmueble, se pueden hacer deducciones que serán tomadas por la notaría en donde haremos el trámite de compraventa para calcular el impuesto correspondiente. Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Recuerda la importancia de guardar documentos y comprobantes de pago, ya que algunas de estas facturas se te otorgan al momento de la compra del inmueble.
Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran:
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es importante contar con la factura del notario desde la compra del inmueble para poder deducir este costo al momento de la venta.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto. Es recomendable contar con todas las facturas en regla y dar los avisos correspondientes para evitar problemas futuros.
- Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente. Los gastos ante notario también pueden ser deducibles y se acreditan con las facturas que te otorgue el fedatario.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble; de lo contrario, no serán deducibles.
Ejemplo Práctico de Cálculo
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
Esto quiere decir que de esta operación se obtuvo una ganancia de $4,725.00. Este es un valor muy importante porque es en verdad cuánto dinero ingresó el enajenante y es el dinero al que se le aplicará el impuesto.
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Consideraciones Adicionales
Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. ¿Cómo afecta el tiempo de posesión de la propiedad? El Factor de Actualización Cuando compraste tu propiedad, pagaste un precio determinado. Sin embargo, el valor del dinero cambia con el paso de los años.
Si el vendedor es extranjero o mexicano residente en el extranjero, se cobrará, de entrada, 25% de impuesto sobre el precio de venta. Es fundamental buscar asesoría para cumplir adecuadamente con las obligaciones fiscal, con la ayuda de nuestros expertos puedes estar tranquilo de que recibes la mejor asesoría.