¿Tienes un inmueble por enajenación y vas a venderlo? Si cuentas con una propiedad o terreno por enajenación de bienes inmuebles, y estás pensando en ponerla en venta, antes debes saber que, al igual que existe un impuesto para comprar un inmueble (ISAI), existe también un impuesto a pagar al vender una casa o bien inmueble.
¿Qué es la Enajenación de Inmuebles y el ISR?
La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación.
Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR). Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades.
Antes que nada, debes saber que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable. El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación. Además, existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa.
¿Quién paga el ISR por Enajenación de Vivienda y cuál es el rol del Notario?
Aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta.
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Vender una propiedad implica trámites, pero el pago del impuesto (ISR) es muy sencillo: el notario lo retiene al momento de la venta. Él hace el cálculo exacto, lo descuenta del proceso y lo entrega al SAT por ti. Esto te da la paz mental de que tu venta es 100% legal y transparente desde el primer minuto. El cálculo definitivo y vinculante será realizado exclusivamente por el Notario Público asignado mediante la declaración oficial ante el SAT.
Cálculo del ISR por Venta de Inmuebles
Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración.
Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta.
Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Para calcular este impuesto (llamado ISR), lo primero que hacemos es ver qué ganancia tuviste. A lo que recibes por la venta, le restamos lo que te costó la casa originalmente (ajustado al valor del dinero hoy), además de lo que invertiste en escrituras y mejoras que le hayas hecho.
Gastos Deducibles para Reducir el Pago de Impuestos
¡Hay varios conceptos que juegan a tu favor! Básicamente, casi todo lo que invertiste para comprar, mejorar o vender la casa se puede restar de la ganancia para que el impuesto sea menor. Son deducibles:
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- Los honorarios y las facturas al notario.
- Gastos por anunciar la vivienda.
- Costos del avalúo practicado.
- Gastos notariales de adquisición y venta.
- Impuestos locales por la enajenación.
- Comisiones pagadas al intermediario.
- Inversiones en mejoras, construcciones y adaptaciones que se identifiquen con el inmueble.
- Los gastos de escrituración.
Siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios.
Actualización del Costo de Adquisición y Factor de Actualización
¿Sabías que tu casa ‘vale más’ para el SAT de lo que te costó originalmente?
Cuando compraste tu propiedad, pagaste un precio determinado. Sin embargo, el valor del dinero cambia con el paso de los años. Es un proceso legal para proteger tu inversión. Se calcula tomando el precio original de compra y se multiplica por un factor de actualización, que se obtiene dividiendo el INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor) del mes inmediato anterior a la venta, entre el INPC del mes de adquisición. Lo mismo se hace con las remodelaciones o ampliaciones (MEJORAS) que le hayas hecho (siempre que tengas facturas).
Exenciones del ISR por Venta de Casa Habitación
¿Sabías que puedes ahorrarte miles de pesos en impuestos al vender tu casa? Sí. El Art. 93 fracción XIX de la LISR establece una exención por la venta de casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación no exceda de 700,000 UDIS (aproximadamente $5.6 millones MXN en 2026), y no se haya aplicado esta exención en los 3 años anteriores.
Documentos para Acreditar la Residencia
Debes demostrar al Notario Público que la propiedad es efectivamente tu casa habitación mediante alguno de los siguientes documentos (a nombre del contribuyente, su cónyuge, sus ascendientes o descendientes en línea recta):
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- Credencial para votar (INE) con el domicilio de la propiedad.
- Comprobantes de energía eléctrica (CFE) o de telefonía fija.
- Estados de cuenta bancarios, de casas de bolsa o de tarjetas de crédito no bancarias.
Declaración y Aspectos Administrativos
Año con año, el SAT publica la fecha límite para declarar impuestos para personas físicas y morales. Normalmente, esta fecha se establece entre el 30 de abril y el 31 de marzo, según sea el caso. Una gran ventaja en la actualidad es que este trámite puede realizarse en línea, contando con un registro en la página oficial del Sistema de Administración Tributaria.
Para hacer tu declaración, deberás tener a la mano tu Registro Federal de Contribuyente (RFC), así como los comprobantes y facturas de todos tus gastos e ingresos. A su vez, el portal de SAT, te recuerda que debes realizar el pago a cuenta del impuesto anual y presentar tu declaración.
Calculadora de ISR por Enajenación de Inmuebles
Una calculadora de ISR gratuita te ayuda a estimar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la venta de tu propiedad. Obtén un número aproximado de manera rápida y planifica mejor tus finanzas.
Más de 15,000 usuarios (inmobiliarias, notarías, y contadores) utilizan esta herramienta. Más de 35 años en desarrollo de software notarial nos respaldan.
Características de la Herramienta
Aparte de funcionar completamente en línea en cualquier dispositivo, nuestra herramienta de cálculo ofrece varias ventajas:
- Completamente Gratuita: Realiza todos los cálculos que necesites desde tu celular o computadora sin ningún costo.
- Todas las Variantes: Cálculo de ISR solo terreno, solo construcción, construcción y terreno o excedente terreno. Todos los que necesitas, sencillo y amigable.
- Índices Actualizados: La herramienta de cálculo se conecta cada vez directamente con el Banco de México para asegurarse de tener los índices más actualizados.
Esta herramienta implementa los artículos 119, 120, 121, 124, 126 y 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) y el artículo 197 del Reglamento de la LISR (RLISR).
La calculadora aplica automáticamente: factor INPC oficial INEGI base 2018=100, factor de ajustes inflación del art. 197 RLISR, depreciación 3% anual (máx.).
Importante: Este resultado es una estimación. Solo válido con facturas CFDI. Esta herramienta es una estimación preliminar. La cotización fiscal final la determina el notario mediante Declaranot conforme a los documentos oficiales del trámite.
Versión PLUS de la Calculadora de ISR
La versión PLUS de la aplicación, además de calcular el ISR te permite:
- Guardar los cálculos que hayas hecho.
- Exportar la información al DECLARANOT para notarías.
Testimonios de Usuarios
"He usado muchos programas para calcular el ISR en mi trayectoria, pero este me gusta porque me permite imprimir formatos directamente del cálculo, lo puedo usar en el teléfono y pues obvio que sea gratis es muy conveniente."
Lilia Marín, Abogada en Notaría
"Al calcular el impuesto en la aplicación me di cuenta de que a veces sale más barato que como regularmente lo calculo. Después de hablar con ellos me explicaron varios otros métodos que utilizan para bajar el costo del impuesto."
Roberto Solis, Contador Independiente
"Me ayuda mucho poder calcular el ISR desde mi celular. Aunque los notarios son quien tienen la responsabilidad final de hacer este cálculo, el saber un estimado confiable de lo que les va a salir el ISR es muy útil para mis clientes."
Joaquín Gómez, BK Inmobiliaria
"Muy seguido necesitaba calcular el impuesto (ISR por enajenación de Inmuebles), y tenía mis hojas de Excel que me ayudaban, pero eran difíciles de usar y de mantenerlas actualizadas. Su herramienta me quita ese problema."
Rodrigo Lavoie, Contador Independiente
Fundamento Legal del ISR por Enajenación de Bienes Inmuebles
Guía: El ISR en la Venta de Tu Propiedad.
Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) - Capítulo IV: De los Ingresos por Enajenación de Bienes
- Artículo 120: Ingresos por enajenación de bienes. Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.
- Artículo 121: Deducciones autorizadas en enajenación. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones.
- Artículo 126: Pago provisional por enajenación de inmuebles. Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando.
- Artículo 127: Independencia de contribución. Con independencia de lo dispuesto en el artículo 126 de esta Ley, los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, efectuarán un pago por cada operación.
Cálculo transparente del pago provisional de ISR conforme a los arts. 124, 126 y 152 LISR. ISR Adquirente (Art. 124).
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