Si estás por vender tu casa en México, es fundamental conocer cómo puedes exentar el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) hasta por 700,000 Unidades de Inversión (UDIs). Este valor, que cambia diariamente, suele ubicarse entre 5 y 6 millones de pesos. Esta exención puede representar un ahorro significativo, pero para aplicarla correctamente, debes cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley.
El sector inmobiliario a nivel mundial ha sido fuertemente afectado a consecuencia de la pandemia y México no fue la excepción. Bajo este contexto, es de suma importancia que no únicamente las personas que se dedican al sector inmobiliario tengan conocimiento de la forma en que pagarán el impuesto por la venta de bienes inmuebles, sino también dar a conocer que las personas que realizan esa actividad son contribuyentes.
El artículo 750.° del Código Civil Federal (CCF) establece que los bienes inmuebles son considerados aquellos que no pueden ser transportados de un lugar a otro sin alterar su forma o sustancia. Para efectos fiscales, las personas físicas que enajenen bienes están obligadas a pagar el impuesto conforme a la sección I del capítulo IV del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
La Exención de ISR por Venta de Casa Habitación
De acuerdo con el artículo 93.° (fracción XIX, inciso a) de la LISR, no se debe pagar el ISR por el ingreso de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión o UDIS. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en términos del título IV de la LISR, debiendo estar formalizada ante un fedatario público.
La ley te permite exentar el ISR cuando vendes tu casa habitación siempre que la operación se formalice ante notario y hasta un tope de 700,000 UDIS. En pocas palabras: si esa vivienda es tu domicilio habitual, el notario puede aplicar la exención directamente en la escritura. Ojo: la exención no cubre todo si te pasas del límite; el excedente sí paga.
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La exención por casa habitación para exentar el ISR se puede usar solo una vez cada 3 años por persona. Esto no es un “cupón” ilimitado: el notario está obligado a consultar al SAT los últimos 5 años para verificar si ya ejerciste la exención en una venta anterior. La exención anterior es por contribuyente; por ejemplo, si una pareja se casa bajo el régimen de sociedad conyugal y enajena su casa, cada uno tendría la exención. Si el inmueble tiene copropietarios, el límite de la exención aplica por persona, de forma proporcional a su participación.
Requisitos para Aplicar la Exención
Para aplicar la exención correctamente, debes cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley. Estos son:
- Ser persona física: La exención aplica únicamente a personas físicas, no a personas morales.
- Uso habitacional: El inmueble debe haber sido tu casa habitación.
- No haber exentado en los últimos tres años: No debes haber aplicado esta exención en otra operación en los tres años anteriores.
- Comprobación de residencia: Debes demostrar que habitaste la propiedad mediante documentos como recibos de luz o teléfono fijo, estados de cuenta bancarios o de tiendas departamentales, o credencial de elector (INE) con la dirección del inmueble. Estos documentos pueden estar a tu nombre, de tu cónyuge, ascendientes o descendientes en línea recta. Es MUY importante que vengan con el CFDI con tu RFC.
Para que proceda la exención del ISR, debes demostrar que esa vivienda era tu domicilio habitual. Es clave que la dirección coincida tal cual (número interior, colonia, CP). Lleva varios comprobantes recientes y consérvalos en original y copia para agilizar la revisión.
Documentación Necesaria para el Notario
Para aplicar la exención, presenta al notario público los siguientes documentos:
- Escritura pública del inmueble.
- Identificación oficial (INE o pasaporte).
- Comprobantes de domicilio recientes (no mayores a seis meses).
- CURP y RFC.
- Estado de cuenta bancario.
El Papel Crucial del Notario Público
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
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El notario es quien da certeza jurídica y se encarga de aplicar la exención del ISR por casa habitación. Primero verifica que la vivienda sea tu domicilio habitual (INE y comprobantes) y consulta al SAT si ya utilizaste la exención en el periodo permitido. Con esos datos, calcula si la operación queda totalmente exenta o si existe excedente sobre el tope (700,000 UDIS). Si hay excedente, determina la base, aplica las deducciones procedentes y retiene el impuesto correspondiente en la firma. Después, entrega esa retención al SAT y reporta la operación conforme a la normatividad fiscal, dejando todo asentado en la escritura.
Cálculo del ISR por el Excedente de las 700,000 UDIS
Si el valor de la venta excede las 700,000 UDIs, pagarás ISR solo por el excedente. Para disminuir ese excedente, el notario puede restar varios conceptos.
Determinación de la Ganancia
Para calcular este impuesto (llamado ISR), lo primero que hacemos es ver qué ganancia tuviste. A lo que recibes por la venta, le restamos lo que te costó la casa originalmente (ajustado al valor del dinero hoy), además de lo que invertiste en escrituras y mejoras que le hayas hecho. En el proceso para determinar el ISR gravable por la enajenación de un bien inmueble es importante considerar que los contribuyentes deben tener la información mediante la cual obtuvieron dicho bien; lo anterior es indispensable para calcular las deducciones que tendrá.
El contribuyente, antes de poner su bien inmueble disponible para la venta, debe conocer su valor a través de un avalúo, mismo tiene que ser realizado por un perito autorizado.
Actualización de Costos y Deducciones
Para calcular el ISR a pagar de la operación primero se calculan las deducciones. El costo de construcción debe disminuirse a razón del 3% por cada año transcurrido sin que dicho costo sea inferior al 20% del costo inicial. El costo se va a actualizar por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior al que se efectúe la enajenación. Por lo que se refiere al costo del terreno, se actualiza de la misma forma que se hace con la construcción. La suma del costo de la construcción y del terreno actualizados será el costo comprobado de adquisición.
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Las personas físicas pueden elegir entre usar el factor de actualización mencionado o aplicar el factor contenido en el anexo 9 de la Resolución Miscelánea Fiscal vigente. La LISR establece que si la suma de la adquisición del terreno y la construcción es menor al 10% del precio de venta, se tomará ese porcentaje como el costo comprobado de adquisición.
Hay varios conceptos que juegan a tu favor. Básicamente, casi todo lo que invertiste para comprar, mejorar o vender la casa se puede restar de la ganancia para que el impuesto sea menor. Son deducibles: gastos notariales de adquisición y venta, impuestos locales por la enajenación, comisiones pagadas al intermediario, inversiones en mejoras, construcciones y adaptaciones que se identifiquen con el inmueble, avalúo y los gastos de escrituración.
¿Sabías que tu casa ‘vale más’ para el SAT de lo que te costó originalmente? Es un proceso legal para proteger tu inversión. Se calcula tomando el precio original de compra y se multiplica por un factor de actualización, que se obtiene dividiendo el INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor) del mes inmediato anterior a la venta, entre el INPC del mes de adquisición. Lo mismo se hace con las remodelaciones o ampliaciones (MEJORAS) que le hayas hecho (siempre que tengas facturas).
Cálculo del Impuesto Provisional
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual. Este monto así determinado será retenido por el notario y tiene la naturaleza de un pago a cuenta del impuesto anual.
En la declaración anual la ganancia acumulable se adicionará al resto de los ingresos percibidos por el contribuyente y se obtendrá el ISR sobre los ingresos acumulables; sobre la ganancia no acumulable se determinará el ISR aplicando una tasa que puede ser la del propio ejercicio o la promedio de los últimos cinco, incluyendo en que se realiza el cálculo.
Ejemplo Ilustrativo de Cálculo de ISR
Consideremos el siguiente caso para entender el cálculo del ISR por el excedente de las 700,000 UDIS:
- El dueño del inmueble adquirió el terreno el 8 de marzo de 1988, y la enajenación se llevó a cabo el 24 de marzo de 2023, transcurriendo 35 años.
- El precio de la venta fue de 8,300,000 pesos.
- El valor de las 700,000 UDIS a la fecha de la enajenación asciende a 5,438,806.10 pesos.
- La comisión de la corredora de inmuebles es del 5% del precio de venta.
- El costo original del terreno y de la construcción fueron 3,255 y 4,000 respectivamente.
A continuación, se detalla el proceso de cálculo:
| Concepto | Monto (Pesos Mexicanos) | Descripción |
|---|---|---|
| Precio de Venta | 8,300,000.00 | Monto total de la contraprestación obtenida por la enajenación. |
| Valor de 700,000 UDIS | 5,438,806.10 | Valor exento de ISR a la fecha de la enajenación. |
| Costo de Adquisición (Terreno y Construcción Actualizados) | 830,000.00 | Después de aplicar el Art. 124 LISR, se considera el 10% del precio de venta (ya que la suma actualizada fue menor a este). |
| Ganancia Total | 7,055,000.00 | Precio de Venta - Costo de Adquisición Actualizado (8,300,000 - 830,000). |
| Porcentaje Gravado | 65.53% | (Valor de 700,000 UDIS / Precio de Venta) = (5,438,806.10 / 8,300,000). |
| Ganancia Gravada | 4,622,985.19 | Ganancia Total * Porcentaje Gravado (7,055,000 * 0.6553). |
| Años Transcurridos para Base Gravable | 20 | Aunque transcurrieron 35 años, se toma un máximo de 20 años según la LISR. |
Este resultado (la ganancia gravada) es dividido entre los años transcurridos teniendo como máximo 20 para conseguir la base gravable y se aplicará la tarifa del artículo 152.° de la LISR. El resultado obtenido se multiplicará por el mismo número utilizado para determinar la ganancia acumulable.
Un ejemplo sencillo: si vendes en $6,200,000 y ese día 700,000 UDIS = $5,800,000, entonces $5,800,000 quedan exentos y $400,000 serían la base sobre la que se calcula el impuesto. Esa base todavía puede bajar con deducciones permitidas (p. ej., mejoras con factura o gastos notariales con CFDI).
Existe la posibilidad que en el acuerdo de la enajenación del inmueble se establezca que los pagos por la contraprestación se hagan en forma de plazos; esto podría ser un beneficio para la persona que enajena la casa habitación porque podría diferir parte del ISR.
Errores Comunes y Casos Especiales
Es importante estar atento a los errores comunes que pueden costar dinero:
- Papeles vencidos o mal dirigidos: INE con otro domicilio, recibos que no coinciden, estados de cuenta desactualizados.
- Intentar aplicarla antes de 3 años: El notario consulta con SAT si ya utilizaste la exención en los últimos tres años.
- Creer que aplica a terrenos o a casas nunca habitadas: No procede; debe ser tu casa habitación.
- No pedir CFDI de la comisión inmobiliaria o de las mejoras: Sin factura, es difícil que deduzca.
Existen también casos especiales a considerar:
- Uso mixto (casa + negocio): Normalmente se prueba la parte habitacional (metros cuadrados, planos, dictamen o peritaje). La exención se limita a esa proporción; la porción comercial no queda exenta.
- Vendedores extranjeros residentes en México: Si quieres exentar el ISR, tendrás que acreditar residencia fiscal en México (por ejemplo, constancia del SAT y documentación migratoria válida). Si no eres residente fiscal, el tratamiento cambia y podría aplicarse retención distinta.
Recomendaciones antes de la Venta
Se debe tener toda la información relacionada con la casa habitación que se desea enajenar y conocer las leyes que influyen en el proceso. El mejor curso de acción es tener toda la información relacionada con la casa habitación que se desea enajenar y conocer la LISR que influye en este proceso.
Para asegurar una venta transparente y eficiente, sigue este checklist:
- Confirma con tu notario que no has usado la exención en los últimos 3 años; él consultará al SAT.
- Reúne identificación oficial (INE) con el domicilio de la casa y comprobantes recientes: recibos de luz o telefonía fija, y/o estados de cuenta.
- Junta todas las facturas con CFDI: costo de mejoras, avalúo, gastos notariales y comisión de la inmobiliaria; ayudan a disminuir la base si te pasas del tope.
- El día de la firma, verifica el valor de la UDI en Banxico.
- Lleva originales y copias para agilizar el cálculo y exentar el ISR correctamente.