La venta de inmuebles por personas físicas que no realizan actividades empresariales están sujetas a lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título IV de la LISR. En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario. Cuando una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación, debe calcular el ISR correspondiente y enterarlo por cuenta del contribuyente, a la Entidad Federativa, el 5% sobre la ganancia obtenida.
El Rol y las Obligaciones del Notario en la Retención de ISR
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios públicos ante quienes se consignen operaciones de enajenación de bienes inmuebles, acreditarán que cumplieron con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR.
Otras obligaciones importantes del notario incluyen:
- El fedatario debe comunicarle al enajenante que dará aviso al SAT de la operación efectuada, del monto de la contraprestación y, en su caso del ISR retenido.
- Para el pago del 5% a la Entidad utilizar el formato para el pago del ISR a Entidades Federativas Enajenación de Bienes Inmuebles.
Exenciones en la Enajenación de Casa Habitación
Tratándose de la enajenación de la casa habitación del contribuyente está exenta de ISR si la contraprestación a la fecha de la operación no excede de 700,000 unidades de inversión. Para aplicar la exención del párrafo anterior es necesario formalizar la operación ante notario público, además no haber enajenado otra casa habitación en los cinco años anteriores a la fecha de la operación (art. 93, fracc. XIX, LISR).
El notario también tiene la obligación de Consultar al SAT a través de la página de internet de dicho órgano, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención del ISR y dar aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido. (Artículo 93, fracción XIX, inciso a) último párrafo de la LISR.) La obligación se tendrá por cumplida siempre que se realice la consulta a través de la página de internet del SAT e incluya en la escritura pública correspondiente, el resultado de dicha consulta, o agregue al apéndice la impresión de la misma y de su resultado. Por el ejercicio 2015, en tanto se libera el sistema de consulta de enajenaciones de casa habitación, esta obligación se tendrá por cumplida, siempre que en la escritura pública se incluya, bajo protesta de decir verdad, la manifestación del enajenante de que se trata de la primera enajenación de casa habitación en los cinco años inmediatos anteriores a la enajenación.
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Consulta y Verificación del CFDI de Retenciones
Todos los contribuyentes que retengan un impuesto están obligados a entregar un CFDI que avale esta acción, este documento contiene la información de las retenciones y pagos efectuados por los contribuyentes. Su antecedente se encuentra en la Reforma Fiscal 2014, que involucra a la Resolución Miscelánea Fiscal para 2014 (RMF) y al Código Fiscal de la Federación (CFF). Recuerda que el notario tiene la obligación de expedir el CFDI correspondiente, así como la información relativa a la determinación del cálculo del ISR (art. 126, ISR y las reglas 2.7.1.22. 3.15.4 y 3.15.5. A más tardar el 31 de Enero del año inmediato siguiente al que se realizó la retención, se deben emitir los comprobantes de retenciones correspondientes. Los CFDI de retenciones e información de pagos, se validan en un portal distinto al resto de documentos, ya que su naturaleza y configuración es diferente.
Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR)
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual.
Ejemplo Detallado de Cálculo de ISR Retenido
Para comprender mejor el tratamiento fiscal de la enajenación de una casa-habitación considera el siguiente supuesto: Soy una persona física que obtengo ingresos por salarios y en agosto de 2015 venderé un bien inmueble que recibí por herencia de mi padre, el inmueble está ubicado en el DF, y el notario que escriturará la operación de enajenación me indicó que debo pagar ISR, a través de retención y entero por él.
El proceso de cálculo de ISR retenido a seguir por el notario es el siguiente:
Información del bien
- Fecha de adquisición 20/05/2005
- Costo del terreno $526,900.00
- Costo de la construcción 760,850.00
- Costo total del inmueble 1,287,750.00
- Precio de venta del inmueble 4,927,340.00
- Fecha de enajenación 03/08/2015
- Gastos notariales, derechos y avalúo $92,000.00
- Fecha de la erogación 20/05/2005
Exención de ISR por venta de casa habitación
- Concepto Importe
- Exención para efectos del ISR 700,000 udis
- Por: Valor de las Udis al 3 de agosto de 2015 5.285715
- Igual: Monto exento $3,700,000.50
Utilidad
- Concepto Importe
- Precio de venta $4,927,340.00
- Menos: Monto exento $3,700,000.50
- Igual: Utilidad 1,227,339.50
Proporción aplicable a las deducciones
- Concepto Importe
- Precio de venta $4,927,340.00
- Entre: Utilidad 1,227,339.50
- Igual: Proporción deducible 25%
Deducciones autorizadas
- Concepto Importe
- Costo del terreno actualizado $929,434.00
- Mas: Costo de la construcción actualizado 1,985,410.00
- Mas Gastos notariales, derechos y avalúo actualizado $168,500.00
- Igual: Total de deducciones 3,083,344.00
- Por: Proporción de deducciones 29%
- Igual: Proporción deducible 768,022.89
Ganancia en enajenación de bienes
- Precio de venta del bien inmueble gravado $1,227,339.50
- Menos: Deducciones autorizadas en proporción: 768,022.89
- Igual: Ganancia obtenida en la enajenación $459,316.61
Ganancia acumulable
- Ganancia obtenida en la enajenación $459,316.61
- Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación 10
- Igual: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos $45,931.66
Ganancia no acumulable
- Ganancia obtenida en la enajenación $459,316.61
- Menos: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos 45,931.66
- Igual: Ganancia no acumulable $413,384.95
Pago provisional de ISR
- Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos $45,931.66
- Menos: Límite inferior 5,952.84
- Igual: Excedente del límite inferior $39,978.82
- Por: % aplicable sobre el excedente del límite inferior 6.40%
- Igual: Impuesto marginal $2,558.64
- Más: Cuota fija 114.29
- Igual: ISR a cargo promedio anual $2,672.93
- Por: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación 10
- Igual: ISR a cargo en el pago provisional $26,729.35
- Menos: ISR a entidades federativas 22,965.83
- Igual: ISR a cargo a enterar a la federación $3,763.52
ISR de entidades federativas
- Ganancia obtenida en la enajenación $459,316.61
- Por: Tasa aplicable 5%
- Igual: ISR según artículo 127 $22,965.83
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble. Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
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Consideraciones sobre el Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Para el caso de IVA se encuentra exenta la enajenación del suelo y de las construcciones con destino para casa-habitación (art. 9, fracs. I y II, LIVA). Por los demás bienes sí se pagará este impuesto, el cual es retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (art. 33, LIVA).
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