Muchos sueñan con vivir de sus rentas para no tener que trabajar. Y algunos lo hacen, aunque con toda la comodidad de recibir íntegras las ganancias, lo que significa que evaden al fisco.
Las personas físicas que obtuvieron ingresos por salarios, deben corroborar que los datos manifestados en el visor de nómina concuerden con los que efectivamente les pagaron en el ejercicio, para poder presentar correctamente su declaración anual; en caso contrario, será necesario que el empleador realice las correcciones correspondientes en los CFDI de nómina de que se traten.
Por lo que respecta a quienes percibieron ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes deben tener presente que para determinar su impuesto del ejercicio deben comparar qué tipo de deducciones aplicarán para ello. Considérese el ejemplo del señor Sebastián Hernández Moreno, quien además de haber percibido ingresos por salarios en 2020, cobró rentas por otorgar en arrendamiento un inmueble destinado para uso habitacional por un total de $360,000.00, incurriendo en los siguientes gastos:
Ingresos y Gastos del Arrendamiento
Los gastos del ejercicio de Sebastián Hernández Moreno fueron:
- Impuesto predial: $42,695.00
- Gastos de mantenimiento: $18,500.00
- Honorarios: $12,900.00
- Primas de seguro del inmueble arrendado: $12,540.00
- Igual: Gastos del ejercicio: $86,635.00
Por los ingresos de arrendamiento pueden considerarse las deducciones efectivamente erogadas en el ejercicio incluyendo la depreciación del inmueble, o en su lugar el impuesto predial pagado más el equivalente al 35 % del monto total de los ingresos acumulables por arrendamiento. Por lo tanto, deben compararse dichas opciones para poder elegir la que más convenga al contribuyente (art. 115, LISR).
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Comparativa de Deducciones en Arrendamiento
Cálculo de Depreciación Actualizada
La depreciación de inversiones actualizada se calcula de la siguiente manera:
- Fecha de adquisición: 09/12/12
- MOI: $1,548,500.00
- Por: Por ciento de depreciación anual: 5 %
- Igual: Depreciación anual: $77,425.00
- Entre: Meses del ejercicio: 12
- Igual: Depreciación mensual: $6,452.08
- Por: Meses de uso en el ejercicio: 12
- Igual: Depreciación histórica del ejercicio: $77,424.96
- Por: Factor de actualización: 1.3248
- Igual: Depreciación de inversiones actualizada: $102,572.59
El factor de actualización se obtiene así:
- INPC del último mes de la primera mitad del período de utilización (junio 2020): 106.7430
- Entre: INPC del mes de adquisición (diciembre 2012): 80.5682
- Igual: Factor de actualización: 1.3248
Así, bajo la opción de considerar como deducciones las erogaciones realizadas y la depreciación del inmueble se tiene lo siguiente:
- Gastos del ejercicio: $86,635.00
- Más: Depreciación de inversiones actualizada: $102,572.59
- Igual: Deducciones autorizadas del ejercicio: $189,207.59
Cálculo de la Deducción Opcional
A continuación, se determinará el monto a deducir si se opta por aplicar el 35 % del monto de las rentas cobradas más el impuesto predial pagado:
- Ingresos por arrendamiento: $360,000.00
- Por: Por ciento de deducción opcional: 35 %
- Igual: Deducción ciega: $126,000.00
- Más: Impuesto predial: $42,695.00
- Igual: Deducción opcional: $168,695.00
La deducción opcional con el impuesto predial es superior a la suma de as erogaciones del ejercicio y la depreciación del inmueble son mayores a la deducción opcional con el impuesto predial; por tanto se considera la primera.
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Ingresos Acumulables y Deducciones Personales
Ahora bien sus ingresos por salarios en el ejercicio son los siguientes:
- Total de ingresos por sueldos y salarios: $689,650.00
- Menos: Ingresos exentos por sueldos y salarios: $200,365.00
- Igual: Ingresos acumulables por sueldos y salarios: $489,285.00
El total de ingresos de Sebastián es:
- Ingresos por arrendamiento: $360,000.00
- Más: Total de ingresos por sueldos y salarios: $689,650.00
- Igual: Total de ingresos: $1,049,650.00
Deducciones Personales
Para calcular la base gravable del ISR se consideran las deducciones personales del contribuyente y pago de colegiaturas.
Las deducciones personales del ejercicio son:
- Gastos médicos y hospitalarios: $32,150.00
- Más: Lentes ópticos graduados: $2,500.00
- Más: Gastos funerales: $19,650.00
- Más: Primas por seguros de gastos médicos: $15,400.00
- Igual: Deducciones personales del ejercicio: $69,700.00
El límite de deducciones personales conforme a ingresos se determina así:
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- Total de ingresos: $1,049,650.00
- Por: Por ciento límite: 15 %
- Igual: Límite de deducciones personales conforme a ingresos: $157,447.50
Sus deducciones personales son menores al 15 % de sus ingresos y del equivalente a cinco veces la UMA anual ($158,556.00), por lo que pueden aplicarse totalmente.
Pagos de Colegiaturas
Respecto de los pagos de colegiaturas, realizó los siguientes:
Para colegiaturas de nivel preescolar:
- Colegiaturas de nivel preescolar: $66,000.00
- Menos: Límite deducible para colegiaturas de nivel preescolar: $14,200.00
- Igual: Colegiaturas de nivel preescolar no deducibles: $51,800.00
Para colegiaturas de nivel primaria:
- Colegiaturas de nivel primaria: $58,200.00
- Menos: Límite deducible para colegiaturas de nivel primaria: $12,900.00
- Igual: Colegiaturas de nivel primaria no deducibles: $45,300.00
Cálculo de la Base Gravable y el ISR Anual
Así la base gravable del ejercicio es:
- Ingresos por arrendamiento: $360,000.00
- Más: Ingresos acumulables por sueldos y salarios: $489,285.00
- Igual: Ingresos acumulables: $849,285.00
- Menos: Deducciones autorizadas del ejercicio: $189,207.59
- Menos: Deducciones personales del ejercicio: $69,700.00
- Menos: Colegiaturas de nivel preescolar (parte deducible): $14,200.00
- Menos: Colegiaturas de nivel primaria (parte deducible): $12,900.00
- Igual: Base gravable para el ISR: $563,277.41
A la base gravable se le aplica la tarifa anual del ISR y contra el impuesto causado se aplican los pagos provisionales por arrendamiento y las retenciones por salarios.
El ISR del ejercicio es:
- Base gravable: $563,277.41
- Menos: Límite inferior: $458,132.30
- Igual: Excedente del límite inferior: $105,145.11
- Por: Por ciento para aplicarse al excedente del límite inferior: 30.00 %
- Igual: Impuesto marginal: $31,543.53
- Más: Cuota fija: $85,952.92
- Igual: ISR del ejercicio: $117,496.45
El ISR a cargo (favor) del ejercicio resulta en:
- ISR del ejercicio: $117,496.45
- Menos: Pagos provisionales por arrendamiento: $32,548.00
- Menos: Retenciones por salarios: $95,298.00
- Igual: ISR a cargo (favor) del ejercicio: ($10,349.55)
Este saldo a favor puede solicitarse en devolución conforme al artículo 22 del CFF o compensarse contra sus pagos provisionales por arrendamiento de 2021 o de la declaración de dicho ejercicio según el numeral 23 del CFF.
Aspectos Clave para Arrendadores
Antes que nada, debes conocer qué tipo de contribuyente es un arrendador; es decir, el propietario del bien alquilado. Los contribuyentes que, adicionalmente, obtienen ingresos por actividades empresariales pueden optar por tributar en el Régimen de Incorporación Fiscal (RIF), siempre que sus ingresos por ambas actividades no superen los 2 millones de pesos anuales. La ley fiscal hace una distinción significativa entre poner en alquiler una casa-habitación amueblada o sin muebles, la cual consiste en el cobro del IVA.
Obligaciones del Arrendador
Entre las obligaciones del arrendador, sobresale la que podría ser la principal característica que delate si el dueño de una propiedad está actuando bajo la legalidad o fuera de ésta:
- Inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
- Mantener actualizada la información en el RFC, incluyendo:
- Cambio de domicilio.
- Aumento o disminución de obligaciones.
- Suspensión de actividades.
- Llevar la contabilidad, si optaste por deducciones.
Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso. Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato. Ya mencionamos la situación con el pago del IVA.
Las tablas para calcular el pago del ISR para personas físicas en el Régimen de Arrendamiento se publican cada inicio de año en la Resolución Miscelánea Fiscal, y se calculan para arrendadores con ingresos mensuales desde 644 pesos y de los 324,845 pesos en adelante.
Recuerda que un contrato de arrendamiento puede carecer de validez legal si únicamente se trata de un documento con redacción formal, pero al que le falta el debido registro. Y es que la omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT. Con Facturama, la plataforma te ayuda a realizar tu facturación más fácil y rápida, puedes generar los tipos de facturas que necesites fácilmente.
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