La vida en un condominio se rige por un marco legal específico que regula la convivencia y el uso de los bienes comunes. Sin embargo, como toda estructura legal, el régimen de condominio no es inmutable. La extinción del régimen de condominio es un tema poco tratado, pero de suma importancia para propietarios, condóminos y administradores.
¿Qué es un Régimen de Propiedad en Condominio?
El régimen de propiedad en condominio es cuando un bien inmueble se comparte entre las personas que comparten la propiedad de sus viviendas mientras disfrutan del uso de espacios comunes como pasillos, garajes y vestíbulos. Es un modelo de propiedad bajo el cual un individuo o múltiples propietarios de una estructura de inmueble establecen una forma particular de tenencia. El régimen condominial es un sistema donde una propiedad se divide en unidades privadas, como departamentos, que son de propiedad exclusiva de diferentes dueños.
En este régimen, cada condómino posee un derecho único y exclusivo sobre su Unidad de Propiedad Privativa, es decir, su espacio residencial o comercial individual. A su vez, los condóminos comparten los derechos y responsabilidades asociados con las áreas y servicios comunes del inmueble. En un condominio, el propietario tiene su unidad privada, pero comparte las áreas comunes con otros. Por otro lado, en una propiedad privada, el dueño tiene control total sobre todo el espacio. El régimen de condominio estipula las reglas específicas por propiedad, cada condominio tiene uno propio y se define con base en las necesidades del mismo.
Los condóminos deben pagar las cuotas de mantenimiento, respetar las normas del reglamento y cuidar las áreas comunes. La asamblea es la máxima autoridad del consorcio de propietarios, y sus resoluciones son obligatorias, aun para los ausentes o residentes. Las decisiones importantes se toman en la Asamblea General de Condóminos, donde cada propietario tiene voz y voto.
Entendiendo la Extinción del Régimen de Condominio
La extinción del Régimen de propiedad en condominio es cuando desaparece (o se pretende hacerlo) el bien inmueble que es compartido por varios copropietarios. Es el cese de la personalidad jurídica de un condominio, lo que implica que el inmueble deja de regirse por las disposiciones de la ley de condominios y las escrituras constitutivas.
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Comúnmente, suelen realizarse este tipo de actos jurídicos para demoler edificios y construir inmuebles comerciales. Una vez extinguido, las unidades privativas y los bienes comunes vuelven a su estado original de propiedad individual o copropiedad, dependiendo de la situación. Este cambio se puede dar de mutuo acuerdo entre los condóminos o, cuando hay desacuerdo, mediante procedimientos judiciales. La extinción puede ser voluntaria o forzosa, dependiendo de las circunstancias y la voluntad de los propietarios.
Causas y Circunstancias de la Extinción
La ley contempla diversas circunstancias bajo las cuales puede darse la extinción del régimen de condominio. Algunas de las causas principales incluyen:
- Destrucción del Inmueble: Una de las causas más evidentes para la extinción es la destrucción total o parcial del inmueble que impida su reconstrucción o haga inviable su uso como condominio. En estos casos, si la destrucción alcanza un porcentaje significativo del valor del inmueble (que la ley de cada estado determinará, generalmente más del 75% o tres cuartas partes), la asamblea de condóminos puede acordar la extinción.
- Acuerdo de los Condóminos: Aunque es el escenario menos frecuente, la ley permite la extinción del régimen de condominio por acuerdo unánime de todos los condóminos. Esto significa que el 100% de los propietarios de las unidades privativas deben estar de acuerdo en poner fin al condominio. También puede ser por acuerdo de los condóminos que representen el 75% del valor total del condominio, o por resolución de la asamblea con la representación de por lo menos el 76% de los condóminos.
- Concentración de la Propiedad: Si el valor total del condominio se concentra en una sola persona, en cuyo caso sólo se extinguirá si el condómino hace la declaración de voluntad en tal sentido.
- Expropiación por Causa de Utilidad Pública: En casos donde el inmueble es objeto de expropiación por causa de utilidad pública, el régimen de condominio también se extingue. La expropiación es un acto de la autoridad gubernamental que, previa indemnización, adquiere la propiedad privada para fines de interés general.
- Cumplimiento del Plazo de Vigencia: Aunque la mayoría de los regímenes de condominio se constituyen por tiempo indefinido, algunos pueden haber sido establecidos con un plazo de vigencia determinado. Si este plazo se cumple y no hay una renovación o acuerdo para continuar, el régimen puede extinguirse.
Proceso para la Extinción del Condominio
Para llevar a cabo la extinción de un régimen de condominio, se deben seguir una serie de pasos legales:
- Convocatoria a Asamblea Extraordinaria: En caso de destrucción del inmueble o por acuerdo de los condóminos, la administración debe convocar a una asamblea extraordinaria de condóminos.
- Acuerdo de la Asamblea: En la asamblea, se deberá votar la propuesta de extinción. Es fundamental que se cumplan con las mayorías calificadas exigidas por la ley estatal y el reglamento del condominio.
- Formalización ante Notario Público: El acuerdo de extinción debe formalizarse mediante escritura pública ante un notario. Este documento es crucial, ya que es el que le da validez legal y publicidad al acto.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: La escritura pública de extinción debe ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
El Contrato de Extinción de Condominio
Esto se realiza mediante un acuerdo firmado entre los copropietarios, con la finalidad de realizar la adjudicación de todas las cuotas o partes correspondientes a los distintos copropietarios en favor de una persona, sea o no residente. El contrato de extinción de condominio se redacta y firma para que todos los copropietarios confirmen que están de acuerdo al adjudicar a un tercero. La adjudicación del inmueble se realiza pagando el precio correspondiente a cada uno de los copropietarios restantes de acuerdo con el porcentaje de la propiedad que les corresponde.
Si existe desacuerdo entre todos los copropietarios respecto a vender o ceder su parte, la otra parte implicada podrá acudir a otras vías como solicitar judicialmente la división del inmueble.
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Características y Efectos de la Extinción
Una de las principales características de la extinción de condominio es su ventaja fiscal frente a la extinción parcial del dominio. Por otro lado, la extinción del condominio no afecta en ningún caso a las terceras personas que dispongan de derechos sobre el inmueble que se encuentra en régimen de condominio. Estos derechos permanecerán hasta que el copropietario decida vender o ceder su parte proporcional, debiéndose respetar en todo momento su vigencia.
Una vez que se realiza la extinción del régimen de condominio, desaparecen las figuras del administrador y del comité de vigilancia. Se procede a la liquidación de los bienes y pasivos del condominio. Finalmente, tras la extinción del condominio, la persona a la que se le cede o venden las partes se convertirá en el único propietario, asumiendo en ese momento todas las obligaciones ligadas, como por ejemplo, el pago de los impuestos que recaigan sobre el inmueble.
Antecedentes Históricos y Marco Legal
Para comprender a cabalidad la extinción del régimen de condominio, es imprescindible remitirse a las leyes que lo regulan. Para los juristas franceses, la indivisión o copropiedad era una situación excepcional, porque decían que era contraria a la naturaleza del derecho de propiedad. Antes de la Revolución Francesa, la copropiedad por pisos no era usual, con excepción de las ciudades de Grenoble y Rennes. En Grenoble, al ser una ciudad encerrada entre murallas, carecía de espacio, y por tanto obligaba a la construcción de varios pisos con un elevado costo.
Esta forma de copropiedad comenzó a tener utilidad en la Ciudad de México, pasando a grandes capitales o ciudades turísticas, como Cuernavaca, Acapulco, Veracruz, Guanajuato, San Miguel de Allende, Mazatlán, entre otras. Allí, al morir una persona dueña de una finca de gran tamaño, hacía divisiones entre sus hijos, nietos y demás parientes, asignando a cada heredero una parte exclusiva de la propiedad. Sin embargo, imponía en su testamento la voluntad para que las partes comunes tales como el suelo, los cimientos, sótanos, patios, pozos, escaleras, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, jardines comunes y patios de recreo, fueran aprovechadas en forma pacífica, equitativa, cortés y afectuosa por los diferentes dueños en el uso de los servicios indispensables para el aprovechamiento total de la finca y para llevar a cabo el mantenimiento y las reparaciones necesarias en las partes comunes.
Cuando todo el edificio en su totalidad es materia de copropiedad, cada uno de los copropietarios tiene una parte alícuota sobre todas y cada una de las cosas que integran la construcción. De tal forma, aun cuando existe el dominio exclusivo sobre diferentes pisos a favor de distintas personas, hay un conjunto de bienes que son comunes, entre ellos el terreno sobre el cual se ha construido el edificio.
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La regulación del Condominio en nuestra legislación se establece en base a los conceptos de Condominio establecidos en el artículo 951 del Código Civil del D.F. Los constituyentes del condominio deberán declarar su voluntad en escritura pública con el contenido que establece el artículo 974 del Código Civil. De acuerdo al artículo 980, es condómino la persona física o moral titular de un derecho sobre la propiedad exclusiva dentro de un terreno, del cual puede usar, gozar y disponer con las limitaciones que señala el Código Civil, así como enajenar o gravar su propiedad exclusiva sin consentimiento de los demás condóminos. Respecto de los bienes propios de cada condómino, el artículo 980 señala que éste será dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda, casa, local, lote o terreno delimitado, y será copropietario de los elementos que sean necesarios o convenientes para la existencia estructural, seguridad, comodidad de acceso o recreo, ornato u otro fin semejante. Sobre el Reglamento de Funcionamiento y Administración del Condominio o Conjunto Condominal, éste determinará los casos en que la ley lo permita, los derechos y obligaciones de cada uno en los condóminos, las modalidades del funcionamiento de los servicios y las limitaciones sobre el derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios.