El pago de impuestos durante la compraventa de una casa suele generar muchas dudas. Al vender una casa en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos, como el ISR por enajenación y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI), además del impuesto sobre plusvalía o estatal. Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR).
¿Qué es el ISR por Enajenación de Inmuebles?
La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación. Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades.
Cuando una persona física enajena un inmueble, así como el comprador debe cubrir el ISAI, cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, es decir su venta, debe pagar ISR. ¡Ojo! En el caso de las personas morales, el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos.
Aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta. Antes que nada, debes saber que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable. El ISR por enajenación, también conocido como el impuesto sobre la ganancia de la venta del inmueble, no es una cantidad fija, sino un porcentaje que puede llegar a un máximo del 35% del valor del inmueble. El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación.
Cálculo del ISR para Personas Físicas Residentes
El impuesto por vender una casa en México, conocido como ISR por venta de casa, se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta, conforme a la tarifa anual del artículo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administración Tributaria.
Lea también: IVA 21% Excel
El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta. Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad.
Posteriormente, hay que obtener el porcentaje sobre el excedente del límite inferior (10.88%) con base en el resultado generado. Finalmente, a esta cantidad hay que sumarle la cuota fija de $3,855.14 (también proporcionada en las tabulaciones oficiales). Es importante tener en cuenta que el monto del impuesto a pagar no es fijo y depende de factores como las características del inmueble, el ingreso generado por la venta y la calidad fiscal del contribuyente. Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración.
El Rol del Notario en el Pago del ISR
Cuando una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación, debe calcular el ISR correspondiente y enterarlo por cuenta del contribuyente, a la Entidad Federativa, el 5% sobre la ganancia obtenida. Para el pago del 5% a la Entidad utilizar el formato para el pago del ISR a Entidades Federativas Enajenación de Bienes Inmuebles. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios públicos ante quienes se consignen operaciones de enajenación de bienes inmuebles, acreditarán que cumplieron con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR.
Deducciones Permitidas para Reducir el ISR
Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de una vivienda debido a diferentes factores, es posible realizar deducciones que serán tomadas en cuenta por el notario para calcular el impuesto correspondiente. Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Es importante mencionar que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra del inmueble, mientras que otras pueden generarse durante el tiempo que se habita la vivienda, pero no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento. El notario deduce costos de adquisición, mejoras y gastos notariales.
Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran:
Lea también: Guía IVA reducido
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es importante contar con la factura del notario desde la compra del inmueble para poder deducir este costo al momento de la venta.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto. Para efectos del artículo 121, fracción II de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Es recomendable contar con todas las facturas en regla y dar los avisos correspondientes para evitar problemas futuros.
- Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble; de lo contrario, no serán deducibles.
Exención del Pago del ISR en la Venta de una Casa
Existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa. Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley. Estos requisitos incluyen:
- Ser persona física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa.
- Antigua residencia del vendedor: El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor. Esto se puede comprobar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente a nombre del propietario, y demostrando que se ha vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta. El inmueble que se vende se utilizó como residencia del propietario, para esto se deberán presentar documentos que acrediten su estancia como recibos de luz, teléfono, estados de cuenta y credencial vigente con la dirección del domicilio.
- No haber vendido un inmueble en los últimos tres años: Para poder solicitar la exención del ISR, el vendedor no debe haber vendido ninguna otra propiedad en los tres años previos a la venta actual. Es importante señalar que solo se puede exentar el pago del ISR una vez cada tres años.
- Valor del inmueble: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), límite establecido en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta del Servicio de Administración Tributaria, que al momento de redacción representa aproximadamente 5,225,861 pesos mexicanos. La exención es cada 3 años y hasta 700,000 UDIS de valor fiscal.
Si se cumple con los requisitos mencionados y el valor del inmueble es menor al límite establecido, entonces es posible exentar el pago del ISR en la venta de la propiedad.
ISR para Extranjeros en la Venta de Inmuebles en México
La venta de un inmueble en México conlleva la obligación de pagar impuesto sobre la renta, y para los extranjeros, existen dos opciones específicas que deben tener en cuenta al momento de calcular su obligación tributaria. En este artículo, exploraremos las disposiciones legales relevantes y las opciones disponibles para los no residentes que venden propiedades en México.
Aunque generalmente es más sencillo calcular el impuesto para extranjeros, sigue teniendo su complejidad. Cabe mencionar que, en México, cuando un extranjero vende un inmueble, el ISR que paga va directamente a la Federación y no a los estados. Esto se basa en el Artículo 153 de la Ley del ISR, que establece que este impuesto debe ser retenido por el comprador o enviado directamente al SAT. Además, el Artículo 2o. de la Ley de Coordinación Fiscal excluye este tipo de ingresos del reparto a los estados, ya que se considera un recurso especial que no proviene de actividades económicas locales. Aunque la LISR detalla las obligaciones fiscales de los no residentes, no aborda directamente la distribución de lo recaudado entre la Federación y las entidades federativas. En resumen, la venta de un inmueble en México por parte de un extranjero está sujeta a consideraciones fiscales específicas y se tiene que pagar ISR.
Las opciones para el cálculo del ISR para extranjeros son:
Lea también: ¿Cómo localizar tus XML del SAT?
| Opción | Descripción | Base de Cálculo | Tasa |
|---|---|---|---|
| Primera Opción | Simplificada | Precio total de venta del inmueble | 25% |
| Segunda Opción | Basada en la utilidad | Utilidad obtenida (Precio de venta - Costo de adquisición - Gastos relacionados) | 35% |
La primera opción disponible para los extranjeros es calcular su obligación tributaria como el 25% del precio total de venta del inmueble. Esta opción ofrece simplicidad en el cálculo, ya que el impuesto se determina directamente como un porcentaje del monto total de la transacción. La segunda opción permite a los extranjeros calcular su impuesto sobre la renta como el 35% de la utilidad obtenida en la venta del inmueble. La utilidad se determina restando el costo de adquisición y los gastos relacionados con la venta del precio de venta. Como el vendedor compró el terreno un día y lo vende al siguiente, no habrá que tomar en cuenta la inflación. La ganancia es el precio de venta menos el precio de compra: $500,000 - $250,000 = $250,000, entonces paga $250,000 × 0.35 = $87,500.00 MXN.
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio
Cuando decides comprar una casa, es importante que conozcas todos los gastos asociados, incluyendo el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI). El impuesto sobre adquisición de inmuebles es un tributo que se cobra a las personas que adquieren un bien inmueble, ya sea una casa, departamento, terreno, o cualquier tipo de propiedad.
El Impuesto Sobre la Adquisición de un inmueble (ISAI) también conocido como Impuesto de Traslado de Dominio es recaudado por las distintas entidades federativas del país y por tal motivo su tasa puede variar dependiendo de la entidad en la que se realice el trámite. Este impuesto es local, lo que significa que cada estado en México puede tener sus propias reglas y tasas aplicables. El cálculo del ISAI impuesto depende de varios factores, entre los cuales destacan el valor de la propiedad y la tasa impositiva aplicable en el estado donde se encuentra el inmueble.
El impuesto sobre adquisición de inmuebles tiene varios objetivos. El primero es generar ingresos para los gobiernos estatales, que utilizan estos fondos para financiar infraestructura y servicios públicos en la región. Otro objetivo importante es promover la formalidad en las transacciones inmobiliarias. El responsable de pagar el impuesto sobre adquisición de inmuebles es el comprador de la propiedad. Esto significa que, si estás comprando una casa, serás tú quien deba cubrir este impuesto. Es importante tener en cuenta que el ISAI debe ser pagado al momento de la adquisición, y no puede ser diferido.
Importancia del Asesoramiento Profesional
Es fundamental buscar asesoría para cumplir adecuadamente con las obligaciones fiscales. Dada la complejidad de las leyes fiscales y las variaciones en las situaciones individuales, se recomienda que los extranjeros busquen el asesoramiento de un profesional de impuestos con experiencia en transacciones inmobiliarias en México. Para poder orientar correctamente a tus clientes es necesario que conozcas el marco legal en la compraventa de inmuebles. Al hacerlo evitarás fomentar el fraude y malos entendidos con el cliente como cobros inesperados en el pago de impuestos. Muchas personas desconocen las obligaciones que se adquieren al comprar o vender un inmueble pero es tu obligación como asesor inmobiliario conocer los impuestos relacionados en la compraventa de inmuebles.