Cuando un inquilino deja de pagar y no hay forma de llegar a un acuerdo, el camino que queda es el judicial. En México, ese camino es largo, costoso y requiere paciencia. Por ello, conocer el proceso judicial sirve para entender por qué muchos propietarios optan por contratar una póliza jurídica de arrendamiento antes de que surja el problema.
Etapas del proceso de desahucio y ejecución
Todo el procedimiento se divide en pasos fundamentales que deben seguirse ante las autoridades competentes:
- Demanda: Todo comienza con la presentación de la demanda ante el juzgado civil correspondiente. Para hacerlo, necesitas el contrato de arrendamiento vigente, pruebas del impago (estados de cuenta, recibos no cubiertos) y representación de un abogado.
- Emplazamiento: El juzgado notifica al inquilino sobre la demanda. Esta etapa puede tomar semanas o meses dependiendo de si el inquilino recibe la notificación sin problemas o evade al actuario judicial.
- Contestación y periodo probatorio: El inquilino tiene un plazo para contestar la demanda. Si contesta, presenta sus pruebas y argumentos. El juzgado abre un periodo probatorio donde ambas partes presentan evidencia.
- Audiencia y sentencia: Se celebra una o varias audiencias y el juez emite sentencia.
- Ejecución del desalojo: Incluso con sentencia favorable, ejecutarla requiere coordinar con el juzgado para que un actuario se presente en el inmueble y realice el lanzamiento.
Tiempos y costos estimados del proceso
El promedio de duración en México es de 6 a 18 meses, dependiendo del estado, la carga del juzgado y si el inquilino opone resistencia activa al proceso. Ese rango no incluye posibles recursos de apelación. Si el inquilino interpone un amparo, el proceso puede extenderse otro año o más.
Respecto a la inversión económica, se presentan los siguientes datos referenciales:
| Concepto | Referencia Estimada |
|---|---|
| Costo total de juicio ordinario | Alrededor de 370,000 pesos |
| Duración promedio | 6 a 18 meses |
| Honorarios del abogado | Varían según el estado y perfil del litigante |
Un proceso judicial de arrendamiento en México tiene un costo estimado de referencia de alrededor de 370,000 pesos cuando se suman todos los factores en un juicio ordinario completo. Ese número asume un juicio ordinario de duración media. Para procedimientos de desahucio más simples o en estados con menor carga judicial, los costos pueden ser significativamente menores.
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Factores críticos: El contrato y el fiador
Un detalle que se vuelve crítico en el proceso judicial es la calidad del contrato de arrendamiento. Un proceso judicial de arrendamiento exitoso depende casi completamente de la calidad del contrato. Las cláusulas que más frecuentemente generan problemas en juicio son: la que define el plazo para considerar el pago como vencido, la que establece quién paga los gastos judiciales en caso de litigio, y las relacionadas con el estado del inmueble al inicio del contrato.
Si el contrato incluye un fiador o aval, el proceso judicial puede incluirlo también como parte de la demanda. Un punto importante: en México, a diferencia de otros países, el fiador puede ser requerido para entregar una propiedad en garantía. Si el contrato establece esa condición, el proceso de cobro ante el incumplimiento puede ir directamente contra ese bien.
Esta es una de las partes más frustrantes para los propietarios: durante todo el tiempo que dura el juicio, el inquilino sigue ocupando el inmueble sin pagar. El costo de un proceso judicial sin respaldo, en tiempo, dinero y estrés, rara vez es inferior al costo de haber contratado protección desde el principio.
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