Cuando una persona vende una propiedad, un requisito es que debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida por la operación. Sin embargo, la ley mexicana contempla la posibilidad de exentar el pago del ISR en ciertas condiciones, principalmente si se trata de la casa habitación del contribuyente. La posibilidad de exentar el ISR en la venta de una casa puede representar un ahorro importante para tu bolsillo. Es fundamental conocer los requisitos y prepararte con anticipación, sobre todo en cuanto a los documentos que comprueban que la vivienda fue tu residencia habitual.
Requisitos para exentar el ISR por la venta de una casa
Para lograr la exención del ISR por la venta de tu propiedad, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
- Comprobar que era tu casa habitación: El requisito principal es demostrar que vivías en la propiedad que vendes. Para esto, debes presentar documentos oficiales con tu nombre y el domicilio de la propiedad, como identificación oficial (INE o pasaporte), comprobantes de luz, agua, predial o teléfono fijo, estados de cuenta bancarios o la constancia de situación fiscal emitida por el SAT.
- No haber usado la exención del ISR en los últimos tres años: La ley solo permite usar este beneficio una vez cada tres años. Si vendiste otra propiedad y solicitaste la exención durante este periodo, no podrás aplicar nuevamente hasta que pasen tres años.
- El monto de la operación debe estar dentro del límite: La exención aplica hasta por 700,000 unidades de inversión (UDIs). Si el valor de venta de los inmuebles supera este monto, se pagará ISR solo sobre el excedente.
- La operación debe realizarse ante notario público: La exención del ISR no se otorga de forma automática. El notario público que formaliza la operación de compraventa es quien debe verificar que se cumplen todos los requisitos y tramitar la exención ante el SAT.
Procedimiento ante el SAT y el notario
El notario verificará la condición de no haber usado la exención directamente con el SAT al momento de hacer el cálculo de impuestos. Se debe consultar al SAT a través de la página de internet de dicho órgano, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención del ISR.
La obligación se tendrá por cumplida siempre que se realice la consulta a través de la página de internet del SAT e incluya en la escritura pública correspondiente, el resultado de dicha consulta, o agregue al apéndice la impresión de la misma y de su resultado. El fedatario debe comunicarle al enajenante que dará aviso al SAT de la operación efectuada, del monto de la contraprestación y, en su caso del ISR retenido.
¿Qué documentos presentar para comprobar tu domicilio?
Aunque la ley no especifica cuántos comprobantes serán requeridos, es posible que se soliciten comprobantes de dos a seis meses anteriores a la fecha de venta. Se recomienda tenerlos al menos del último año. Es importante considerar que los proveedores de estos servicios normalmente no facturan de manera retroactiva; por ello, hay que pedirles que empiecen a hacerlo cuanto antes.
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Documentación aceptada:
- Comprobantes fiscales del pago de luz a nombre del contribuyente, descendientes o ascendientes en línea recta.
- Comprobante fiscal del pago de telefonía fija a nombre del vendedor o familia directa.
- Estados de cuenta bancaria o departamentales que indiquen la dirección del inmueble.
- Credencial del INE con el domicilio correspondiente.
Lo más seguro es asegurar que se cumplan al menos dos de los tres requisitos listados anteriormente para que el notario no tenga objeción en exentar el ISR. En caso de que el vendedor sea casado por sociedad conyugal, esposo y esposa tendrán que exentar ISR por separado.
Deducciones en caso de no poder exentar
En caso de no poder exentar el impuesto por superar el monto establecido por la ley o al no ser la casa habitación del contribuyente, podrán deducirse algunos conceptos que el notario tomará en cuenta para calcular el ISR correspondiente:
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo.
- Gastos notariales: Se acreditan con la factura correspondiente.
- Comisiones y mediaciones: Cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios.
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