Los depósitos en garantía son una práctica común tanto en el arrendamiento de propiedades como en las transacciones de bienes raíces, actuando como una salvaguarda financiera para ambas partes. Sin embargo, existe cierta confusión con respecto a cómo funcionan las cuentas de depósito en garantía y cuándo son necesarias. Los compradores y los propietarios de vivienda a menudo recurren a las cuentas de depósito en garantía para gestionar los fondos a lo largo de la compra y durante el plazo de reembolso del préstamo hipotecario.
En esta guía, exploraremos las distintas formas en que se utiliza un depósito en garantía, desglosando sus implicaciones para inquilinos, compradores y propietarios de viviendas.
Depósito de Garantía en Contratos de Alquiler
En general, un arrendador puede usar el depósito de garantía para asegurarse de que usted haya cumplido sus obligaciones como arrendatario. NOTA IMPORTANTE: Cierta información de estas preguntas frecuentes podría no aplicar para aquellas unidades de alquiler que pertenezcan o sean subsidiadas por el gobierno federal o del D. C.
Manejo del Depósito por parte del Arrendador
Su arrendador debe mantener el depósito en una cuenta que devengue intereses en una institución financiera en el Distrito de Columbia.
La cuenta debe estar destinada al único propósito de mantener los depósitos de garantía.
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Su arrendador puede usar la misma cuenta para más de un edificio.
Se exige al arrendador declarar por escrito los posibles usos que puede dar a su depósito, ya sea en el contrato de arrendamiento o en el recibo del depósito de garantía. Su contrato de arrendamiento o recibo de depósito de garantía debería enunciar las razones por las cuales el arrendador podría retener el depósito.
Si alquila la unidad por al menos doce meses, se exige al arrendador pagarle los intereses acumulados por el depósito de garantía, sujeto a cualquier deducción de ley.
Proceso de Devolución del Depósito y Posibles Retenciones
Su arrendador tiene 45 días para regresarle el depósito con intereses o notificarle por escrito que él o ella conservará el depósito y lo descontará del costo de los gastos de los cuales usted sea responsable, como la reparación de los daños que usted haya causado a la propiedad.
Usted debe recibir la notificación en persona o a través de un correo certificado enviado a su última dirección conocida.
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El arrendador deberá regresarle el resto del depósito, de ser el caso, en los siguientes 30 días después de que le notifique que él o ella conservará el depósito de seguridad.
Es importante destacar que su arrendador es responsable de pagar las reparaciones de su unidad de alquiler siempre y cuando ni usted, ni alguno de sus invitados, hayan causado los daños.
Obligaciones del Arrendatario al Finalizar el Contrato
Normalmente, el arrendatario no puede solicitar el depósito de garantía hasta el último mes del alquiler, o cualquier otro gasto, sin el permiso del arrendador.
El arrendatario que se mude antes de que el contrato escrito expire podría deber al arrendador las mensualidades hasta el término del contrato.
La mayoría de los arrendatarios que alquilan por períodos mensuales, o después de que el contrato haya expirado, deben dar una notificación con 30 días de antelación antes de mudarse. El arrendatario que no lo haga podría deber al arrendador un mes adicional de alquiler.
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Recursos Legales y Resolución de Disputas
Si cree que su arrendador ha retenido indebidamente su depósito de garantía, existen pasos que puede seguir para buscar una solución:
Primero, intente hablar con su arrendador o enviarle una carta de requerimiento para pedirle que cumpla con la ley.
Es buena idea que se asesore con un abogado. La Oficina de Abogados de Arrendamientos (Office of the Tenant Advocate, OTA) podría ayudarle a contactar a su arrendador y ayudarle a recuperar su depósito.
Puede presentar una demanda, generalmente en la corte de reclamos menores (Small Claims Court), para tratar de que el arrendador le regrese la cantidad que le debe.
El formulario que se usa en los casos de reclamos menores es llamado Declaración de Reclamos.
Si decide demandar a su arrendador, el costo administrativo de reclamos menores está entre $5 y $45, dependiendo de la cantidad que usted esté exigiendo.
Si esta tarifa es muy elevada para usted, puede solicitar a la corte una exoneración de pago llenando una solicitud para proceder sin el pago previo de costos, importes o seguro (Application to Proceed Without Prepayment of Costs, Fees, or Scurity).
Si su arrendador no le notificó formalmente y usted lo demanda para que le devuelva su depósito, el tribunal asumirá que usted tiene derecho al depósito completo y a cualquier interés. El arrendador tendrá que demostrar que usted no tiene derecho al reembolso del depósito ni a los intereses.
Usted podría tener derecho a lo que se denomina “daños triples” o triplicar el dinero que se le debe, si el tribunal determina que el arrendador actuó de mala fe. El término “mala fe” se refiere a cualquier razón deshonesta o infundada para no regresar el depósito.
El arrendador puede demandarlo, usualmente en la corte de reclamos menores, para intentar iniciar un juicio por cualquier daño u otros gastos que sean mayores a su depósito de garantía. Si esto ocurre, puede contrademandar al arrendador si usted cree tener el derecho a que se le regrese una parte de su depósito de garantía.
Cuentas de Depósito en Garantía en Transacciones Inmobiliarias
Las cuentas de depósito en garantía son fundamentales en el proceso de compra de vivienda y en la gestión de una hipoteca.
Depósito de Fianza de Compra (Earnest Money Deposit)
El depósito de fianza de compra (que también se conoce como depósito en garantía de buena fe) es un monto que los compradores de vivienda normalmente se encuentran cuando el vendedor acepta su oferta de compra de una vivienda. Generalmente se espera que el comprador dé un depósito inicial de alrededor del 1 o el 2 % del precio de compra (el monto varía según el mercado) para demostrarle al vendedor que asume con seriedad la compra de la vivienda.
Una cuenta de depósito en garantía con depósito de fianza de compra permite que el comprador transfiera su depósito de fianza de compra a un tercero neutral para que la guarde mientras se procesa la transacción. Las cuentas de depósito en garantía con fianza en depósito las administra un tercero seleccionado de común acuerdo entre el comprador y el vendedor.
Una cuenta de depósito en garantía con depósito de fianza de compra se rige por el contrato de compra de una vivienda. En los contratos de compra se instruye al funcionario a cargo del depósito en garantía sobre cómo distribuir los fondos en base al cumplimiento de determinados términos del contrato.
Por ejemplo, si el comprador no puede obtener el financiamiento del préstamo hipotecario y se ve obligado a cancelar el contrato dentro del período previsto, el contrato puede estipular que se le reembolse el depósito al comprador.
O si el comprador da por terminado el trato sin causa justificada, el contrato puede estipular que el depósito se le entregue a los vendedores como compensación por el tiempo que su vivienda estuvo fuera del mercado.
Depósito en Garantía Hipotecario (Mortgage Escrow Account)
Los propietarios de vivienda pueden encontrarse con el depósito en garantía hipotecario cuando usan un préstamo hipotecario para financiar una compra inmobiliaria.
Una cuenta de depósito en garantía hipotecario (cuenta de depósito en reserva) permite que los propietarios de vivienda incluyan montos para los impuestos sobre la propiedad y el seguro en sus pagos mensuales de hipoteca. Estos fondos se conservan en una cuenta de depósito en garantía hipotecario (que en ocasiones se denomina cuenta de depósito en reserva) hasta que venzan las facturas.
Además del capital e intereses de su préstamo hipotecario, muchos prestamistas exigen que los pagos mensuales de la hipoteca incluyan un monto para ciertas necesidades, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietarios de vivienda (incluido el seguro contra riesgos) y cualquier seguro hipotecario requerido.
El prestamista o un proveedor de servicios de préstamo realiza una estimación de dichos gastos (sobre la base de las tasas establecidas por las autoridades fiscales y las compañías aseguradoras) para el año siguiente y divide esa estimación entre 12 para obtener el monto del pago mensual.
Cada mes, el propietario de la vivienda paga ese monto en su estado de cuenta de hipoteca, y los montos calculados para los impuestos y el seguro se retienen en una cuenta de depósito en garantía.
Es importante mencionar que el análisis de depósito en garantía anual además determina los montos del pago de la hipoteca para el próximo año. Si los gastos reales del año anterior fueron menores que las cantidades estimadas, es posible que el prestatario tenga un excedente y tenga derecho a un reembolso.
Exención de la Cuenta de Depósito en Garantía Hipotecario
Es posible que algunos prestamistas permitan que el propietario de vivienda renuncie a la cuenta de depósito en garantía y pague los impuestos y el seguro por cuenta propia. Esto suele ocurrir bajo ciertas condiciones:
Cuando el prestatario elige un préstamo no convencional.
Cuando el prestatario tiene una relación de valor de la liquidez (LTV) elevada.
La relación del valor de la liquidez indica qué parte de la propiedad se ha financiado como porcentaje del valor de la propiedad. Por ejemplo, si el comprador de vivienda hace un pago inicial del 20 %, la LTV es del 80 %.
Ventajas y Desventajas del Depósito en Garantía Hipotecario
Las cuentas de depósito en garantía hipotecario protegen a los propietarios de vivienda al garantizar que los fondos están disponibles para pagar los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro al vencimiento de esas facturas.
A continuación, se presentan las principales ventajas y desventajas de este tipo de cuenta:
| Aspecto | Descripción |
|---|---|
| Ventajas |
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| Desventajas |
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