El derecho de superficie es una figura jurídica cada vez más utilizada en el ámbito inmobiliario y urbanístico. Permite construir o mantener edificaciones en un terreno ajeno sin necesidad de adquirir su propiedad, lo que representa una alternativa legal eficiente al dominio pleno.
De esta manera, el derecho de superficie hace referencia al derecho de propiedad que tiene una persona (superficiario) de construir o edificar sobre una finca ajena, conservando la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. En virtud de este derecho, se constituye tanto la propiedad separada del suelo como lo construido sobre el mismo. Este derecho real es de carácter limitado, lo que significa que se ha de establecer por un periodo de tiempo determinado. Transcurrido el mismo, la edificación revierte a favor del propietario del terreno sin la obligación de retribuir ningún tipo de indemnización al superficiario.
Régimen legal y evolución histórica
Esta figura jurídica tiene su origen en el derecho romano, como un derecho de edificar y conservar lo edificado -disfrutándolo- por un plazo temporal. Originariamente se calificaba de arrendamiento "sui generis", pero fue evolucionando hasta convertirse en un verdadero derecho real. Se trata, en definitiva, de una derogación voluntaria del principio de accesión "superficie solo cedit".
En el ordenamiento jurídico español, el Código Civil no contiene una regulación expresa del derecho de Superficie, solo se limita a mencionarlo en el artículo 1611. Por ello, la regulación del derecho de superficie se ampara principalmente en la legislación estatal de suelo, concretamente en el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en sus artículos 53 y 54), cuya normativa es considerada legislación civil de competencia estatal. Asimismo, resulta de aplicación la normativa urbanística de las comunidades autónomas para regularlo como instrumento de política territorial.
El derecho de superficie se rige por las disposiciones estatales del régimen del suelo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho.
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Características del derecho de superficie
- Temporalidad: A diferencia de la propiedad plena, tiene un carácter temporal. La ley establece que la duración del derecho del superficiario es de un máximo de 99 años. No obstante, el plazo determinado se reduce a 75 años para negocios con las Administraciones Públicas, siendo también posible fijar plazos inferiores.
- Separación de derechos: En un contrato de superficie, los derechos de propiedad se separan entre el propietario del terreno y el superficiario.
- Posibilidad de mejoras: El superficiario tiene la facultad de realizar mejoras y construcciones en el terreno durante el período de vigencia del derecho.
Requisitos de constitución
Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requieren dos requisitos formales indispensables:
- La formalización en escritura pública (título material constitutivo). No se admite el documento privado.
- La inscripción registral en el Registro de la Propiedad, que la Ley de Suelo configura como un requisito de carácter constitutivo para la existencia del derecho y su oponibilidad frente a terceros de buena fe.
Derechos y obligaciones de las partes
En las relaciones que genera el derecho de superficie es preciso diferenciar el contenido obligacional y de derechos entre el concedente y el superficiario:
El Concedente (Dueño del suelo)
El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado. El concedente tiene las siguientes facultades y obligaciones:
- Deber de abstención: Obligación de posibilitar el ejercicio del derecho de superficie, permitiendo la construcción del edificio y su mantenimiento.
- Facultades dominicales: Como propietario del suelo o del subsuelo, puede transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad del consentimiento de éste.
- Derecho a la contraprestación: El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. Si es oneroso, la contraprestación puede consistir en el pago de una suma alzada, un canon periódico, o la adjudicación de viviendas, locales o derechos de arrendamiento en la edificación.
El Superficiario
El superficiario es el titular del derecho a construir y de la propiedad temporal de lo edificado. Sus facultades y deberes son:
- Derecho de uso y disposición: Adquiere la propiedad temporal de lo edificado (propiedad superficiaria) y puede transmitir o gravar su derecho con las limitaciones fijadas en el título constitutivo, e incluso constituir la propiedad en régimen de propiedad horizontal si las características de la edificación lo permiten.
- Obligación de edificar y conservar: Debe edificar de conformidad con la legislación de ordenación territorial y urbanística dentro del plazo pactado, así como conservar lo construido.
- Cargas fiscales y contraprestación: Está obligado al pago de los impuestos que afecten a la edificación y a satisfacer la contraprestación económica acordada.
Causas de extinción
El derecho de superficie, al ser un derecho real de carácter temporal, no es indefinido. Se extingue por las siguientes causas principales:
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- Vencimiento del plazo: Es la causa más común. Al transcurrir el plazo pactado, el propietario del suelo hace suyo lo construido sin que proceda indemnización alguna, salvo pacto en contrario.
- Incumplimiento del deber de edificar: Se extingue si no se edifica conforme a las normas urbanísticas y territoriales en el plazo previamente establecido en el título de constitución.
- Mutuo disenso o renuncia: Por acuerdo de las partes o por renuncia unilateral del superficiario.
- Confusión: Si se reúnen en una misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, si bien las cargas que recayeren sobre ellos continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo pactado.
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