La propiedad social en México constituye una de las instituciones más complejas y trascendentes del sistema jurídico mexicano. La figura del ejido surgió a principios del siglo XX. Fue la respuesta a la promesa de brindar una porción de tierra para trabajar a la sociedad mayoritariamente rural del país durante la Revolución Mexicana. Aunque no hay cifras oficiales sobre cuántos terrenos ejidales se venden en México, están regulados por la Ley Agraria. Es decir, no se consideran una compraventa inmobiliaria común o propiedad privada. Te explicamos qué significa, cuándo se pueden escriturar, qué pasa si compras uno y lo que debes de saber. Actualmente, gracias a diversas reformas llevadas a cabo principalmente en la segunda mitad del siglo pasado, sí se puede escriturar un terreno ejidal, es decir, convertirlo en un terreno de propiedad privada para fines particulares.
Características y Naturaleza de un Terreno Ejidal
En México, la mayoría de los terrenos ejidales son de propiedad colectiva y su comercialización está sujeta a procesos de certificación y a un marco legal específico que los ejidatarios o los poseedores de parcelas deben conocer. Lo primero que debemos comprender es que al comprar un terreno ejidal en México, hay que entender que solo se adquieren derechos de uso y usufructo, pero no la propiedad privada total. Es decir, en los terrenos ejidales, al ser una propiedad colectiva, el ejidatario solo tiene derecho de uso en una parcela asignada. Así mismo, estos terrenos son administrados por un grupo, llamado Asamblea Ejidal, formado por miembros de la comunidad. Conforme a la citada Ley Agraria, podemos distinguir tres tipos de tierras ejidales: las de asentamiento humano, las de uso común y las parcelas.
Implicaciones de Adquirir un Terreno Ejidal sin Regularizar
Si compraste un terreno ejidal y no sabes cómo escriturarlo, debes ser precavido, porque si no lo regularizas, podrías perderlo. Por ley, un terreno ejidal no se puede vender, heredar ni escriturar sin el debido proceso de dominio pleno. Lo que implica que, legalmente, sigues sin ser dueño del terreno, ya que solo adquieres el derecho de uso, o derechos posesorios de una parcela, pero todavía no eres dueño legal. Para iniciar la regularización del inmueble, es necesario realizar un proceso de certificación, que permite la transición a la propiedad privada (dominio pleno).
El Proceso de Conversión a Propiedad Privada (Dominio Pleno)
¿Se puede escriturar un terreno ejidal en México? La respuesta es sí, cuando se realiza todo el trámite para lograr el llamado Dominio Pleno. Para convertir una propiedad ejidal a propiedad privada en México hay que seguir varios pasos.
Requisitos y Pasos para el Ejidatario
El primer paso es que el ejidatario solicite el dominio pleno ante la asamblea ejidal. Para hacerlo, se requiere ser ejidatario registrado en el Registro Agrario Nacional (RAN), convocar a la asamblea ejidal donde la mayoría debe aprobar la privatización del terreno y obtener la constancia de dominio pleno firmada por la asamblea y registrada ante el RAN. El núcleo ejidal, comisariado ejidal o la asamblea ejidal debe primero autorizar el Acuerdo de Dominio Pleno, mediante una asamblea con un cierto quorum requerido. El quorum es variable en cuanto a número, dependiendo los ejidatarios que integren el comité.
Lea también: Código Fiscal de la Federación
Proceso General de Titulación y Registro
Pasos generales para la conversión de un terreno ejidal a propiedad privada:
- Realización de una asamblea ejidal. Esta debe aprobar la adopción del dominio pleno sobre las parcelas, siempre que estén delimitadas y asignadas, según los términos del artículo 56 de la Ley Agraria.
- Obtención del Certificado Parcelario: los ejidatarios deben contar con sus certificados parcelarios que acrediten su derecho sobre la tierra.
- Solicitud al RAN: una vez que la asamblea aprueba el dominio pleno, se debe presentar una solicitud al Registro Agrario Nacional (RAN) para obtener el título de propiedad.
- Inscripción en el RAN: el trámite se completa al inscribir la decisión de la asamblea en el RAN.
- Emisión del Título de Propiedad: el ejidatario recibirá un título de propiedad que le otorga el dominio pleno sobre la parcela, permitiéndole disponer de ella como un bien privado.
Con la fecha de emisión del dominio pleno, se acude a las oficinas del RAN en su entidad y se solicitan copias de esa acta. Una vez que se tiene el dominio pleno del inmueble, el siguiente paso es inscribirlo como propiedad privada. Se necesita la resolución de dominio pleno, un plano certificado por un perito y pagar los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP) de tu entidad. Una vez que esto suceda quedarán sujetas a las disposiciones del derecho común, y el RAN hubiese expedido el título de propiedad respectivo que será inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
Costos y Tiempos de Regularización
Regularizar un terreno ejidal no es inmediato. El trámite puede tardar entre 6 meses y 2 años, dependiendo de la rapidez con que se obtenga el dominio pleno y se hagan los registros correspondientes. El cambio de un terreno ejidal a propiedad privada en México implica varios costos, incluyendo gastos notariales, trámites ante el Registro Agrario Nacional (RAN), y posiblemente pagos a la asamblea ejidal por dicha autorización. El costo total puede variar, dependiendo la ubicación, tamaño del terreno y honorarios profesionales, pero generalmente se encuentra entre el 4 y el 7% del valor total del inmueble para lograr la escrituración.
Terrenos Ejidales que No se Pueden Convertir en Propiedad Privada
No todos los terrenos ejidales pueden ser objeto de conversión a propiedad privada. ¿Qué terrenos ejidales no se pueden convertir en propiedad privada?
- Terrenos que están dentro de áreas naturales protegidas
- Terrenos que están en zonas forestales con uso restringido
- Terrenos con litigios o conflictos de tenencia
Estos datos también se corroboran dentro del RAN.
Lea también: Títulos de Crédito: Conceptos Clave
La Enajenación de Tierras con Dominio Pleno y el Derecho del Tanto
La Ley Agraria (LA) permite el cambio del régimen ejidal a propiedad privada, si se reúnen ciertos requisitos, esto implica que los ejidatarios puedan vender sus parcelas. Desde entonces, los ejidatarios tienen la posibilidad de que sus parcelas sean regidas por disposiciones aplicables a la propiedad privada, lo que abre la posibilidad de enajenación de esas tierras en el mercado inmobiliario. No obstante lo anterior, las tierras sobre las cuales se haya adoptado el dominio pleno todavía estarán reguladas por algunas disposiciones de la legislación agraria, ya que conforme a lo dispuesto por el artículo 84 de la Ley Agraria, en la primera enajenación de esas tierras los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado dichas parcelas por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal, en ese orden, gozarán del derecho del tanto, el cual tendrán que ejercer dentro de un término de 30 días naturales contados a partir de la notificación, a cuyo vencimiento caducará tal derecho. La notificación ordenada podrá hacerse al comisariado, con la participación de dos testigos o ante fedatario público, la cual surtirá los efectos de notificación personal a quienes gocen del derecho del tanto. Asimismo, debemos tener en cuenta que, conforme al artículo 89 de la Ley Agraria, y al artículo 84 de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, la Federación, las entidades federativas, los municipios y las demarcaciones territoriales tendrán el derecho de preferencia para adquirir en igualdad de condiciones los terrenos ejidales ubicados en las áreas declaradas reservadas para el crecimiento de un centro de población.
Consideraciones Fiscales en la Enajenación de Terrenos Ejidales
Un cliente de nuestra firma nos consultó sobre los efectos fiscales por la venta de un terreno de procedencia ejidal, al analizar el articulo 93 de la ley del impuesto sobre la renta vigente en su fracción XXVIII (28), nos encontramos con disposiciones muy concretas.
Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:
XXVIII. Los que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera trasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia.
La enajenación a que se refiere esta fracción deberá realizarse ante fedatario público, y el enajenante deberá acreditar que es titular de dichos derechos parcelarios o comuneros, así como su calidad de ejidatario o comunero mediante los certificados o los títulos correspondientes a que se refiere la Ley Agraria.
Lea también: Cómo titular proyectos de contabilidad
Es muy importante validar que sea la primera enajenación del inmueble o parcela, ya que, si no es la primera enajenación el beneficio de la exención del pago del impuesto se perdería. En la práctica son frecuentes las enajenaciones entre ejidatarios, comuneros, avecindados o posesionario, afortunadamente en los ejidos ni en el registro agrario nacional se transcribe en el título de posesión de derechos de la parcela los antecedentes de trasmisiones anteriores, de tal forma que no hay evidencia ni registro de enajenaciones previas, situación que no sucede cuando el título de propiedad se eleva a Escritura Pública ante el fedatario público y esta es registrada en el Registro Público de la Propiedad y Comercio. A falta de evidencia de trasmisiones anteriores la autoridad difícilmente podrá determinar si la exención del impuesto fue indebida, por lo anterior, es importante recomendar que el titulo sea revisado y valorado de tal manera que se tenga la certeza que no existe antecedente de trasmisiones anteriores.
En caso de no acreditar la calidad de ejidatario o comunero conforme a lo establecido en el párrafo anterior, o que no se trate de la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros, el fedatario público calculará y enterará el impuesto en los términos de este Título.
Este último párrafo es de gran relevancia, ya que el ser propietario del título de propiedad de la parcela ejidal, no me otorga la certeza jurídica plena de ser ejidatario o comunero que señala textualmente la ley, ya que, existe la posibilidad que un posesionario o avecindado, sea propietario titular de una parcela; en efecto, al no acreditarme plenamente como ejidatario o comunero, no estaría en posibilidad de aplicar la exención del impuesto sobre la renta, la ley es muy clara, los sujetos beneficiados por la disposición legal solamente se aplica a los ejidatarios y comuneros. Por todo lo anterior, antes de solicitar la exención sugiero hacer un profundo análisis de la calidad ejidataria del enajenante y del predio, pues si se solicita un beneficio cuando no se cumplen las condiciones legales establecidas para ello, el pago del impuesto pudiera resultar gravoso y sorpresivo para el contribuyente.
Verificación y Adquisición Segura de Terrenos Ejidales
Con la reforma antes mencionada se incorpora al mercado inmobiliario una cantidad importante de inmuebles, ya que hay que tener en cuenta que más de la mitad de la tierra en el país se encuentra bajo el régimen agrario, ya sea ejidal o comunal. Si estás interesado en adquirir terrenos en venta en México, para evitar ser víctima de un fraude inmobiliario, lo primero que debes hacer es verificar que el terreno a adquirir efectivamente se encuentra inscrito como ejido. Para esto, se debe pedir al ejidatario con quien se está realizando la negociación que presente su título de propiedad sobre parcelas, también conocido como certificado de derechos parcelarios o simplemente certificado parcelario.
Una de las mayores inquietudes surge cuando el terreno está designado para el uso de más de un ejidatario. Lo más importante que debes saber ahora es que sí se puede escriturar un terreno ejidal en este caso, ya que esto no es un impedimento. Una vez demostrada la calidad de ejido del terreno, se debe plasmar por escrito la intención del ejidatario o grupo de ejidatarios de cederlo a un particular.
En cumplimiento de lo que dicta la Ley Agraria, cuando se enajena un terreno ejidal, el ejidatario o ejidatarios deben ofrecer primero su adquisición a sus familiares directos en línea horizontal o hacia abajo (esposo/a, cónyuges e hijos). Una vez que esté listo, se procede a la firma de ambas partes. Una vez que se tenga listo este documento, ambas partes involucradas se deben presentar ante el comisariado ejidal o, en su ausencia, ante un representante autorizado. Posteriormente el comisario ejidal hará el registro del nuevo titular ante el RAN. Hasta este momento, el adquirente aún no tiene la propiedad privada sobre el terreno, sino que se considera provisionalmente como nuevo ejidatario. El nuevo propietario se debe inscribir en el libro del núcleo de la población donde se encuentra el terreno.
El Rol Crucial del Notario Público
Con estos requisitos cubiertos, el último paso es que ambas partes se presenten ante un notario público especializado en caso agrario. Este plasmará en un documento legal la enajenación del terreno y su transformación a propiedad privada. Es importante recordar que la única autoridad facultada para emitir títulos de propiedad privada es el notario público, por lo que no debes dejarte engañar por otras personas que te ofrezcan realizar este trámite de legalización. Si bien la venta de tierras ejidales es legal, es imperioso ejecutar todas y cada una de las diligencias para evitar problemas a futuro y sobre todo contar con los documentos que acrediten la calidad ejidataria ante el fedatario público que eleve la compraventa a escritura pública para que el vendedor obtenga la exención del ISR correspondiente.
También es importante recalcar que el proceso aquí descrito aplica cuando ya se cuenta con un adquirente interesado. Sin embargo, también un ejidatario puede solicitar el derecho pleno sobre sus parcelas, adquiriendo así derecho a la propiedad privada sobre el terreno.
tags: #enajenacion #terrenos #ejidales #titulos #propiedad