Para el dueño de cualquier negocio, formalizar sus actividades económicas es un paso esencial. Esto incluye darse de alta en el Servicio de Administración Tributaria (SAT) y elegir el régimen fiscal adecuado. El primer paso para formalizar tu negocio es inscribirte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
Primeros Pasos: Inscripción y Tipo de Persona
Una vez que te registres en el RFC, es crucial determinar bajo qué régimen fiscal operarás. Esto depende de si realizarás tus actividades económicas como persona física o persona moral. Para definir tu régimen fiscal, es importante tener en cuenta el tipo de actividad que realizarás y hacer una estimación de tus ingresos mensuales y anuales.
¿Qué es una Persona Física?
Una persona física es un individuo que realiza actividades económicas, ya sea como empleado, comerciante, o proveedor de servicios. Es un individuo que realiza una actividad económica como vendedor, comerciante, empleado o profesionista.
¿Qué es una Persona Moral?
Una persona moral es un grupo de personas físicas que se aliaron con un fin comercial o no lucrativo.
Ahora que tienes tu RFC, puedes elegir el régimen al cual quieres afiliarte. En el portal del SAT, accede al menú de Trámites del RFC y selecciona la opción para actualizar tus actividades económicas y obligaciones. Entender qué es el régimen fiscal, cuántos tipos hay y cómo darse de alta no es complicado, lo importante es repasar la información y asegurarse de cumplir con los requisitos necesarios para hacer los distintos trámites.
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Consideraciones Fiscales Específicas para Constructoras
La actividad de las constructoras es un motor importante de la economía en el país. El Régimen Fiscal de las constructoras ofrece una gama de alternativas para cumplir con la obligación de pagar impuestos.
Acumulación de Ingresos para ISR
El momento de acumulación para Impuesto Sobre la Renta (ISR) en tratándose de enajenación de bienes es un punto clave. Si no estamos ante los supuestos de entregar el comprobante por el total de la operación y la entrega material del bien, se podrá considerar solo lo recibido durante el año, sin tener que pagar impuestos por la totalidad del ingreso, esto no aplica a quien realiza la estimación de ingresos.
A menudo las empresas constructoras, sobre todo las que se dedican al ramo de la vivienda, manejan apartados. Los apartados en principio no es un ingreso, se estila el uso de Carta de intención de compra en forma unilateral o la promesa de compraventa (ambas solo con obligación de hacer) en donde únicamente se reserva una ubicación y está condicionada a una serie de factores, tiempo, aprobaciones, etc., sin definirse elementos como el precio. La venta se perfecciona cuando las partes han convenido sobre la cosa y su precio, aunque en ese momento no hubiese entrega del bien o del pago correspondiente. Cuando la cosa es cierta y determinable, cualquier pago que se entregue se entenderá a cuenta de la operación total.
En los Contratos de Obra Inmueble se consideran acumulables los ingresos en las fechas en que las estimaciones por obra ejecutada sean autorizadas o aprobadas para que proceda su cobro, siempre y cuando el pago tenga lugar dentro de los tres meses siguientes a su aprobación o autorización. Esto puede resultar de gran utilidad al momento del pago de impuestos, en lugar de aplicar la mecánica tradicional.
Exención de IVA en Servicios de Construcción
Una pregunta frecuente es: ¿Estos servicios están exentos de IVA? La prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, estará exenta siempre que se proporcione el servicio de mano de obra y materiales. Quedan incluidas en ese concepto las instalaciones adheridas a la construcción en forma permanente, de manera que no puedan separarse sin causar daño material o estético a la construcción y cuya finalidad sea hacerla funcional para destinarla a una vivienda digna y decorosa, como pueden ser las instalaciones hidráulicas, eléctricas, gas, sistema de aire acondicionado y purificación de agua. De igual forma se considerarían la cocina y muebles de baño, alfombras y tapices, lámparas, calentadores de agua, guardarropas, armarios, teléfono y aparatos de intercomunicación.
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Sin embargo, para que opere tal exención es necesario que esa actividad se desarrolle integralmente, es decir, que los actos de enajenación de bienes destinados a casa habitación se realicen en forma conexa con la prestación de servicios de construcción de dichos inmuebles, como pueden ser la mano de obra e insumos necesarios, excluyendo por tanto los actos de adquisición de bienes o servicios, productos semiterminados o terminados y demás insumos estrictamente indispensables para la realización de la obra.
Al respecto debemos precisar que un contrato denominado "llave en mano" o "turn key contract" es aquel que el contratista se obliga frente al cliente (desarrollador de vivienda) o contratante, a cambio de un precio, generalmente alzado, a concebir, construir y poner a punto y en funcionamiento una obra determinada, de tal suerte que este tipo de contratos es un contrato para entrega de un producto terminado y listo para su uso o en funcionamiento. En el caso de que un cliente pacte un contrato bajo la modalidad llave en mano, en donde se encargue de comprar la tierra, proyectar y diseñar un desarrollo, gestionar permisos necesarios, urbanizar, edificar, y en general realizar todo el proceso para entregar un producto terminado que es una vivienda, considero que se podrá estar ante una operación exenta de IVA pues la contraprestación únicamente es por el número de viviendas a entregar para su venta, la cual de acuerdo con la Ley es una actividad exenta para IVA. Sin lugar a dudas esto pudiera ser contrario a lo que opine la autoridad, por lo que sugiero acercarse con un experto a efectos de analizar el tema a fondo en cada caso concreto.
Estimación de Deducciones para ISR
Así como existe la opción de estimar los ingresos para efectos de ISR, ¿existe la opción de estimar las deducciones? En el caso de obras de desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de lotes, contratos de obra inmueble, se pueden deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos directos e indirectos de esas obras o de la prestación del servicio, en los ejercicios en que obtengan los ingresos en lugar de aplicar la mecánica tradicional relativa al costo.
Las erogaciones estimadas se determinarán por cada obra o por cada inmueble, multiplicando los ingresos acumulables en cada ejercicio que se deriven de la obra por un factor, que se determina de la siguiente forma:
- Factor de deducción por cada obra o inmueble: Suma de los Costos Directos e indirectos al inicio de cada ejercicio o de la obra, entre el Ingreso total que corresponda a dicha estimación.
Si la estimación de las erogaciones estimadas exceden a las realizadas en más de un 5%, la diferencia se acumulará a los ingresos en el ejercicio en el que se terminen de acumular los ingresos, y si el excedente es mayor al 5%, se pagarán recargos. No se consideran dentro de la estimación las inversiones y remuneraciones, estas se deducen conforme a costo de lo vendido, y por supuesto los gastos de operación y financieros.
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Estímulos Fiscales Adicionales
Dentro de los estímulos fiscales, un punto importante para quien ejerce este estímulo es el acumular como ingreso el 3% del valor del terreno en cada ejercicio. También se puede diferir el ISR de la ganancia por la aportación de bienes inmuebles hasta que ocurra en términos generales una enajenación.
Las reglas de operación para estos estímulos consisten en que su fin primordial será la adquisición y construcción de inmuebles destinados al arrendamiento, que cuando menos el 70% de su patrimonio debe invertirse en bienes inmuebles, y el restante en valores a cargo del Gobierno Federal o en acciones de sociedades de inversión. Los inmuebles que se construyan o adquieran no podrán ser enajenados antes de cuatro años, computados a partir de que suceda tal circunstancia.
Derivado de la propia actividad de las constructoras, hay casos en los que se reciba dinero por parte de un cliente o posible cliente que no significa que sea un ingreso que tenga que pagar impuestos por ese hecho jurídico. Por ello, se debe valorar cuándo es conveniente optar por la estimación de ingresos y deducciones, aprovechar los beneficios de los estímulos fiscales y estar atentos a qué otras actividades causan IVA o no, por lo que es necesario revisar cada caso con un experto.