El Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) también conocido como Impuesto de Traslado de Dominio es recaudado por las distintas entidades federativas del país y por tal motivo su tasa puede variar dependiendo de la entidad en la que se realice el trámite. El ISAI, ISABI o Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles es un impuesto que se genera al momento de la compraventa de un bien inmueble. También se lo conoce como Traslado de Dominio porque dentro de su pago se incluye el derecho de cambiar el nombre del propietario de la propiedad.
¿Qué es el ISAI?
El impuesto sobre adquisición de inmuebles es un tributo que se cobra a las personas que adquieren un bien inmueble, ya sea una casa, departamento, terreno, o cualquier tipo de propiedad. Este impuesto es local, lo que significa que cada estado en México puede tener sus propias reglas y tasas aplicables. Cuando decides comprar una casa, es importante que conozcas todos los gastos asociados, incluyendo el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI).
¿Quién debe pagar el ISAI?
En México, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es generalmente responsabilidad del comprador o adquirente del inmueble. El responsable de pagar el impuesto sobre adquisición de inmuebles es el comprador de la propiedad. El sujeto pasivo del ISAI es el contribuyente responsable del pago del impuesto.
El ISAI es responsabilidad del comprador y deberá pagarse al momento de la escrituración del inmueble frente a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. Existen ciertos casos extraordinarios donde se puede exceptuar el pago como puede ser la donación del inmueble entre familiares o asociaciones civiles.
Cálculo del ISAI
El monto del ISAI se calcula como un porcentaje del valor de la transacción, que puede variar según la entidad federativa en la que se encuentre el inmueble. El cálculo del ISAI impuesto depende de varios factores, entre los cuales destacan el valor de la propiedad y la tasa impositiva aplicable en el estado donde se encuentra el inmueble.
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Es importante señalar que el ISAI es un impuesto estatal, por lo que las tasas y regulaciones pueden diferir entre estados.
Para esto se tomará el valor más alto entre:
- Valor catastral de la propiedad. Puedes obtener esta información en el portal de la Agencia de Gestión Urbana o en la oficina de catastro de la alcaldía.
- El valor de adquisición de la propiedad
- El valor comercial que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por la misma
¿Cuánto se paga por el ISAI?
En la mayor parte del país esta tasa es de un 2% sobre el valor de la propiedad. En la Ciudad de México, para 2024, la tasa es progresiva según el precio de la propiedad.
*Los valores de la tabla corresponden a la Ciudad de México en 2024 y pueden cambiar año a año.
Tabla de ejemplo de tasas progresivas del ISAI en la Ciudad de México (2024)
Para calcular el ISAI de una propiedad en la Ciudad de México debemos:
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- Tomar el valor más alto de la propiedad (entre precio de compraventa, avalúo y valor catastral) para ubicarnos en la categoría correspondiente según ese valor.
- Restar el limite inferior de la categoría al valor de la propiedad.
- Multiplicar el valor resultante por el factor de aplicación sobre el excedente y sumarle la cuota final para obtener monto del ISAI.
Objetivos del ISAI
El impuesto sobre adquisición de inmuebles tiene varios objetivos. Uno de los objetivos más evidentes de este impuesto es generar ingresos para el gobierno. El primero es generar ingresos para los gobiernos estatales, que utilizan estos fondos para financiar infraestructura y servicios públicos en la región. Otro objetivo importante es promover la formalidad en las transacciones inmobiliarias. Además, las autoridades gubernamentales pueden utilizar este impuesto como una herramienta para regular el mercado inmobiliario.
Impacto del ISAI
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles tiene un impacto directo en los costos asociados con la compra de propiedades. Puede influir en la decisión de los compradores y en algunos casos del vendedor, ya que afecta el precio total de la adquisición. Por otro lado, el pago de este impuesto puede afectar la liquidez de los propietarios, especialmente si las tasas son altas.
Además, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles puede tener un impacto en la eficiencia económica y en la modificación de la ley. En algunos casos, los gobiernos pueden optar por reducir las tasas impositivas sobre la adquisición de inmuebles para estimular la inversión en el sector inmobiliario. El impuesto sobre la adquisición de inmuebles puede tener un impacto en la redistribución de la riqueza.
Relación con el Derecho Fiscal e Inmobiliario
El derecho inmobiliario y el derecho fiscal están estrechamente relacionados debido a las implicaciones fiscales que afectan a las propiedades inmobiliarias. El derecho fiscal regula los impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria, como el impuesto predial, el Impuesto Sobre la Adquisición de un inmueble (ISAI), el Impuesto Sobre la Renta (ISR). Las compras, ventas y otras transacciones relacionadas con bienes inmuebles pueden tener implicaciones fiscales significativas. El derecho fiscal también se aplica a las inversiones en propiedades inmobiliarias. Por ejemplo, las ganancias derivadas del alquiler de propiedades pueden estar sujetas a impuestos sobre la renta. La planificación fiscal en el ámbito inmobiliario implica tomar decisiones estratégicas para optimizar la carga tributaria relacionada con las propiedades.
Otros impuestos y el ISAI
Es crucial diferenciar el ISAI de otros impuestos relacionados con la propiedad. Las personas físicas que venden un inmueble deben pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR), este se calcula con base a la ganancia generada por la venta del inmueble y este impuesto puede a ser de hasta 35%. El inmueble que se vende se utilizó como residencia del propietario, para esto se deberán presentar documentos que acrediten su estancia como recibos de luz, teléfono, estados de cuenta y credencial vigente con la dirección del domicilio. Es importante señalar que solo se puede exentar el pago del ISR una vez cada tres años.
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El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es una contribución de carácter municipal que recae sobre la propiedad o la titularidad de un derecho real de usufructo, uso o habitación, así como la concesión administrativa sobre bienes inmuebles. No todos los inmuebles están obligados a pagar este tributo. El sujeto pasivo o responsable del pago es el titular del inmueble a la fecha de devengo de la obligación fiscal, que es cada 1 de enero de cada año. Los tipos impositivos del tributo varían entre localidades y se ajustan en función de la naturaleza rústica o urbana del suelo, disponiendo en ocasiones de bonificaciones para ciertas entidades o inmuebles con protección oficial. Representa un valor administrativo asignado al inmueble por la administración municipal y toma en cuenta factores como superficie, características del inmueble y su ubicación.
Como se ha comentado con anterioridad, este porcentaje varía según la zona y la clasificación del inmueble. Para inmuebles urbanos, suelen oscilar entre el 0.4% y el 1.1%. En el contexto de una compraventa, el pago puede negociarse entre las partes involucradas. Imagina que la persona A (titular) pone en venta su casa, ubicada en una zona cercana a la Ciudad de México, y la persona B (los terceros) son el comprador/es interesado/s. Primero, la persona A solicita la información del valor de la inscripción territorial en el catastro de su municipio. El cobro ocurre el 1.º de enero, por lo que la persona A, al inicio del año, debe pagarlo. En la declaración de la escritura, puede acordarse con el comprador cómo dividir este pago.
La transacción inmobiliaria involucra una serie de gravámenes y costos asociados. Además del tributo, existen otros pagos como la escrituración de la propiedad, gastos de gestión e impuestos federales.
El derecho a deducir este gravamen depende del uso que se le dé al inmueble. Según la legislación fiscal, puede ser deducible si la vivienda está sujeta a una actividad empresarial o profesional. El incumplimiento en la gestión del pago puede derivar en un procedimiento de apremio iniciado por la administración correspondiente.
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