Al comprar una casa en México, es crucial tener en cuenta los impuestos y gastos adicionales, como el ISAI, IVA, y los derechos de registro. Si estás vendiendo una propiedad en lugar de comprar, también hay impuestos específicos que debes conocer. Cada vez que hacemos la transmisión de propiedad de algún bien inmueble, es necesario cumplir diversos requisitos de forma, para asegurarnos de su validez, para que surtan efectos frente a terceros, así como para garantizar una mayor seguridad jurídica entre las partes involucradas. Gran parte de estos requisitos se gestionan y cumplen a través de la Notaría Pública que se encarga del trámite, ya que en el Código Civil se establece la obligación de que la mayoría de estas compraventas se lleven a cabo ante la fe de un Notario, y las leyes fiscales y la Ley del Notariado, imponen, además a los notarios la obligación de verificar que se cumplan los requisitos de forma y de fondo, así como la responsabilidad de coadyuvar en el cálculo, retención y pago de los impuestos que de esa operación deriven.
Existen diversas maneras de transmitir la propiedad de un inmueble, siendo la más común la compraventa, aunque las leyes prevén otras opciones, como la donación, la adjudicación por herencia, o por resolución judicial, por fusión de la sociedad que sea propietaria, por dación en pago derivado de un adeudo, etc. Cada uno de esos casos, así como el tipo de personas que participan en ellos, prevé distintos escenarios para que se genere la obligación de pagar contribuciones que deben pagar las partes involucradas. Vale la pena hacer la acotación de que hablamos de contribuciones como término genérico, que define los diversos modos que tienen las autoridades de allegarse de recursos, derivado de las actividades de los contribuyentes, y específicamente en este caso, esto se traduce en impuestos y derechos que pueden ser Federales o Locales, y que es la información que vamos a comentar en este documento. Una primera idea importante que debemos entender es que, en las compraventas y otras enajenaciones inmobiliarias, existen impuestos y otras contribuciones que debe cubrir la parte vendedora, y otras que cubre la parte adquirente; así mismo, algunas tienen carácter Federal, otras Estatal y otras Municipal.
Impuestos Federales
A nivel federal existen dos posibles contribuciones que se pueden causar, ya que gravan el ingreso o la ganancia: se trata del Impuesto sobre la Renta (ISR), que se genera cuando hay ganancia para cualquiera de las partes, y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que aplica al ingreso que se obtiene por la venta de construcciones no habitacionales. En el caso del ISR, se calculará sobre la utilidad o ganancia que obtenga el vendedor, comparando el costo comprobado de adquisición actualizado del bien que se vende, así como algunos gastos de la adquisición o mejoras llevadas a cabo en dicha propiedad, contra el ingreso que se obtiene por la enajenación. La diferencia entre estos dos parámetros se considera ganancia, y es gravada por el ISR.
Cuando el enajenante es persona moral, o persona física con Actividad Empresarial, acumula su ingreso con el de sus demás operaciones del ejercicio, y calcula y paga su ISR directamente al SAT, pero cuando es una persona física quien hace la enajenación, es el Notario quien hace el cálculo, retención y pago provisional de ese impuesto por cuenta y en nombre del enajenante. Es un cálculo que involucra muchos factores para determinar la utilidad, y la tasa del impuesto es variable dependiendo de la ganancia gravada. El ISR no se causa cuando no hay ingresos (como en el caso de una donación o transmisión por herencia), o cuando el valor de adquisición original actualizado es igual o más alto que el valor de la operación (en cuyo caso hay pérdida). También está previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta el caso de la exención del impuesto cuando, aunque haya utilidad, el inmueble que se vende es la casa habitación del vendedor, en cuyo caso, el equivalente a las primeras 700,000 UDIS (que en pesos, a marzo de 2023 es de $5´346,979.40), está exento, y el impuesto se calcula sobre el excedente de utilidad.
También existe la posibilidad de que la ganancia sea para el adquirente, y se genera ISR, pero este impuesto por adquisición sólo aplica en el caso de personas físicas, cuando adquieren un bien pagando un precio menor que el del valor comercial que determine un avalúo fiscal o hacendario (con excepción de las adquisiciones que se hacen por donación que provenga de familiares ascendentes o descendientes, o de los cónyuges, o por herencia). En este caso, la tasa del impuesto es de 20% sobre la diferencia entre el valor de la operación y el avalúo, y no hay deducciones que lo puedan disminuir. En cuanto al IVA en operaciones inmobiliarias, se causa sobre la parte que corresponda a construcciones no habitacionales (locales comerciales, oficinas, naves industriales, etc.), y al igual que en el caso del ISR, lo retiene y calcula el Notario en el caso de personas físicas, y no en el de empresas. Los terrenos, sin importar su destino o uso de suelo, y las construcciones destinadas a casa habitación no se gravan con este impuesto.
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Contribuciones Estatales
En el estado de Querétaro, las operaciones inmobiliarias deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (o Instituto de la Función Registral). Esta dependencia cobra contribuciones fiscales bajo el concepto de Derechos, por la inscripción de las compraventas, o de avisos preventivos y definitivos, además de algunos otros actos distintos a las transmisiones de propiedad (como hipotecas o algunos fideicomisos). De ordinario, estos derechos le corresponde pagarlos a los adquirentes, salvo acuerdo en contrario que hagan las partes. Adicionalmente, al transmitir la propiedad de un inmueble, es necesario hacer el trámite de Empadronamiento Catastral para inscribir el inmueble a nombre del nuevo propietario en el Catastro, de manera que los impuestos y trámites correspondientes posteriores a la enajenación (predial, licencias de construcción, licencias de funcionamiento, etc), sean generados y pagados a nombre del propietario. Ese empadronamiento también genera el cobro de derechos que retiene y paga el Notario.
Impuestos Municipales
En el Estado de Querétaro existe un impuesto que grava la transmisión de las propiedades inmobiliarias, que paga el adquirente, y es cobrado directamente por el gobierno municipal al que pertenezca el bien inmueble que se vende. Este impuesto, que en Querétaro se denomina Traslado de Dominio, y en otras entidades se le llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, tiene como base el valor más alto comparando entre el monto de la operación traslativa y el valor comercial determinado por el Avalúo Hacendario. Este impuesto, al igual que en el caso del ISR, es variable en la mayoría de los municipios, por lo que, dependiendo del municipio y del monto de la base para el cálculo se determina la tasa, y finalmente, el monto a pagar. Este impuesto, también es calculado, retenido y pagado por el Notario ante cuya fe se lleve a cabo la operación.
Gastos Notariales
Comprar una casa es uno de los compromisos financieros más importantes que cualquier persona puede hacer en su vida. Además de los gastos contemplados en el valor del inmueble, existen otros gastos adicionales que son necesarios para asegurar la operación de compra de una casa. Los gastos notariales incluyen diferentes conceptos, como los gastos de escrituración, los honorarios del notario, los impuestos de adquisición y los derechos de registro. En cuanto a los gastos de escrituración, su costo dependerá del valor de la vivienda y, por lo general, es asumido por el comprador. Durante este proceso, el notario se encarga de realizar los trámites necesarios para inscribir la propiedad en el Registro Público de la Propiedad y de expedir una copia certificada de la escritura. Por otro lado, los honorarios notariales corresponden al pago que se realiza al notario por sus servicios al redactar y autorizar la escritura pública. Estos honorarios se calculan en función del valor de la propiedad y pueden variar de una región a otra. Finalmente, los impuestos de adquisición, también conocidos como ISAI, se generan al adquirir un inmueble y representan un porcentaje importante de los gastos notariales.
Componentes de los Gastos Notariales
- Escrituras: Este documento es el que certifica a una persona como dueño del inmueble que se adquiere. El costo de escrituración es de entre 4% y 7% del valor total del inmueble.
- Honorarios notariales: Representan el pago al notario público por sus servicios de redactar y autorizar la escritura pública. Este se calcula generalmente como un porcentaje del valor de la propiedad y puede ser entre 0.5% y 2% del valor del inmueble.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Este concepto se refiere a un impuesto estatal que se paga al adquirir una propiedad en México. El porcentaje del pago varía según el estado, generalmente oscila entre 2% y 6% del valor de la propiedad.
- Derechos de Registro Público de la Propiedad: Suelen ser un porcentaje del valor de la propiedad y puede ser aproximadamente de 0.2 por ciento.
- Certificados y trámites adicionales: Además de los gastos ya mencionados, pueden surgir otros pagos adicionales como la obtención de certificados de no adeudo de servicios de agua, predial y luz, así como trámites y documentos para realizar la escrituración.
Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
El Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un tributo que pagan los compradores por la transferencia de propiedad de desarrolladores inmobiliarios en México. En algunos estados de México, también se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), similar al ISAI. Este gravamen tiene tasas que pueden oscilar entre el 2% y el 4%, dependiendo de las leyes locales. Este pago garantiza que la propiedad quede inscrita en el Registro Público de la Propiedad, brindando seguridad jurídica al comprador.
El ISAI se genera cuando se adquiere un inmueble, ya sea un terreno, una casa o un departamento. Una vez que el notario informa el monto a pagar por concepto de escrituración, un porcentaje importante de éste se destina al pago de este impuesto. El monto de este impuesto se calcula con base en el valor más alto entre el precio de compraventa acordado entre el vendedor y el comprador, el valor comercial o avalúo del inmueble, y el valor catastral establecido por la Tesorería de la Ciudad de México. El monto se estima en el 7% del valor del inmueble en la CDMX (varía en cada estado de la República Mexicana).
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El IVA aplica únicamente cuando se hace una compra de propiedad para uso comercial. Cuando es dirigido a un uso habitacional, se puede exentar, aunque te recomendamos investigar su aplicación en cada Estado de la República.
Impuesto Sobre la Renta (ISR) al Vender una Casa
Al vender una casa en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos, como el ISR por enajenación y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI), además del impuesto sobre plusvalía o estatal. El impuesto por vender una casa en México, conocido como ISR por venta de casa 2022, se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta.
El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. También se tienen en cuenta las posibles exenciones o deducciones fiscales aplicables.
Exención del ISR al Vender una Casa
Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley.
- Antigua residencia del vendedor: El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor. Es importante tener en cuenta que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años.
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios.
Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables.
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Cada una de estas contribuciones tiene características, excepciones y condiciones particulares dependiendo de la casuística propia de la operación, por lo que es importante asesorarse de un especialista cuando se requiera realizar la adquisición o venta de un inmueble.
En conclusión, al vender una casa en México, es esencial tener en cuenta los impuestos involucrados. Para calcular estos impuestos y deducciones de manera adecuada, es fundamental buscar asesoría profesional y cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por las autoridades.
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