Muchos sueñan con vivir de sus rentas para no tener que trabajar. Y algunos lo hacen, aunque con toda la comodidad de recibir íntegras las ganancias, lo que significa que evaden al fisco. La inversión en bienes raíces, como la renta de casas, puede ser una fuente atractiva de ingresos pasivos. Sin embargo, es esencial comprender las implicaciones fiscales de esta actividad.
Antes que nada, debes conocer qué tipo de contribuyente es un arrendador; es decir, el propietario del bien alquilado. En este artículo te guiaremos en lo que tienes que tomar en cuenta para calcular los impuestos correspondientes, de igual forma te invitamos a hacer uso de nuestra calculadora personalizada.
¿Qué es el ISR y cómo se aplica a la renta de casas?
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es una obligación fiscal aplicada a los ingresos obtenidos por personas y empresas. En la renta de casas, este impuesto se calcula sobre los ingresos del alquiler. Es importante destacar que el ISR se calcula sobre la utilidad neta, es decir, los ingresos después de restar gastos permitidos como mantenimiento y servicios públicos.
Calculando el ISR por Rentar una Casa en México
En México, el Impuesto Sobre la Renta (ISR) es un aspecto esencial que los propietarios de bienes inmuebles deben comprender cuando se trata de la renta de casas. Uno de los métodos para determinar el ISR anual por los ingresos por arrendamiento es mediante la opción de deducción del 35% del total de los ingresos percibidos, más el impuesto predial pagado en el año. En esta sección, exploraremos en detalle cómo funciona este enfoque y cómo calcular el ISR utilizando esta opción.
Deducción Opcional del 35% y el Impuesto Predial
La deducción opcional del 35% es una herramienta que permite a los contribuyentes reducir su base gravable antes de calcular el ISR sobre los ingresos por arrendamiento. Además del 35%, también se puede considerar el impuesto predial pagado durante el año como parte de las deducciones permitidas.
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Pasos para Calcular el ISR
- Registra tus Ingresos Brutos: Comienza por anotar todos los ingresos brutos que has obtenido por el arrendamiento de la propiedad a lo largo del año.
- Calcula el Total de Deducciones: Suma el 35% de tus ingresos brutos y el impuesto predial pagado durante el mismo año fiscal. Este total representa la cantidad que puedes restar de tus ingresos brutos antes de calcular el ISR.
- Determina tu Base Gravable: Resta el total de deducciones calculado en el paso anterior de tus ingresos brutos. El resultado es tu base gravable, es decir, la cantidad sobre la cual se calculará el ISR.
- Aplica la Tarifa de ISR: Consulta la tarifas de ISR vigente en México para encontrar la tasa correspondiente a tu base gravable. Multiplica tu base gravable por esta tasa para obtener el ISR a pagar.
Ejemplo: Supongamos que has obtenido ingresos brutos por arrendamiento de $100,000 durante el año y has pagado $5,000 de impuesto predial. La deducción opcional del 35% sería $100,000 x 0.35 = $35,000. Tu base gravable sería $100,000 - $35,000 - $5,000 = $60,000. Si la tasa de ISR para tu base gravable es del 10%, entonces el ISR a pagar sería $60,000 x 0.10 = $6,000.
Utiliza nuestra calculadora de ejemplo
| Ingresos Brutos por Arrendamiento ($) | Impuesto Predial Pagado ($) | Tasa de ISR (%) |
|---|---|---|
| $100,000 | $5,000 | 10% |
Ten en cuenta que esta herramienta es solo una guía básica y no sustituye el asesoramiento profesional de un contador o experto en impuestos.
Consideraciones Finales
La opción de deducción del 35% más el impuesto predial puede resultar beneficiosa para reducir la carga fiscal sobre los ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles en México. Sin embargo, es importante recordar que las regulaciones fiscales pueden cambiar, por lo que es recomendable consultar fuentes oficiales o buscar asesoría de un contador o profesional en impuestos para asegurarte de aplicar las deducciones de manera adecuada y cumplir con tus obligaciones fiscales.
Esta opción proporciona a los propietarios una estrategia para calcular el ISR de manera más eficiente, lo que puede influir en la administración de sus propiedades y en la toma de decisiones financieras.
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Entendiendo la Legislación del ISR en Alquileres y su Obligatoriedad
La ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) en alquileres es esencial para comprender tus responsabilidades fiscales. Esta ley establece las pautas para calcular el impuesto que debes pagar por los ingresos generados a través del alquiler de propiedades. Cumplir con esta obligación tributaria es vital para mantener una relación justa y equitativa con el sistema fiscal y contribuir al bienestar social y económico del país.
La presentación y pago adecuado del ISR es un deber legal que garantiza que los recursos financieros del gobierno estén disponibles para la provisión de servicios públicos esenciales, como educación, salud, infraestructura y más. Además, el cumplimiento tributario contribuye a mantener la equidad y la justicia en la sociedad, al asegurarse de que todos los ciudadanos compartan la carga fiscal de manera proporcional.
No cumplir con la obligación de presentar el ISR podría llevar a sanciones y consecuencias legales. Por lo tanto, es fundamental comprender la fórmula de cálculo, consultar fuentes oficiales y buscar orientación profesional para asegurarte de cumplir con tus obligaciones fiscales de manera precisa y oportuna.
Consejos para Mantener Registros Precisos
Llevar un registro preciso de tus ingresos y gastos relacionados con la propiedad es esencial para calcular el ISR de manera adecuada y cumplir con tus obligaciones fiscales. Aquí hay algunos consejos para mantener registros precisos:
- Utiliza Software de Contabilidad: Considera utilizar herramientas de contabilidad o software especializado para registrar y categorizar tus ingresos y gastos de manera eficiente. Estas herramientas pueden generar informes precisos y simplificar el proceso de cálculo del ISR.
- Organiza Facturas y Recibos: Guarda todas las facturas y recibos relacionados con la propiedad en un lugar seguro y organizado. Esto te permitirá respaldar tus deducciones y tener una documentación sólida en caso de una auditoría fiscal.
- Mantén un Calendario de Pagos: Registra las fechas en que se realizan los pagos, ya sea por impuestos prediales, servicios públicos o gastos de mantenimiento. Un calendario te ayudará a recordar las fechas límite y a evitar multas por pagos atrasados.
- Separa Cuentas Bancarias: Considera abrir una cuenta bancaria separada para los ingresos y gastos relacionados con la propiedad. Esto facilitará el seguimiento de las transacciones y mantendrá tus registros financieros más organizados.
- Conserva Documentos Fiscales: Mantén copias digitales o impresas de tus declaraciones fiscales y documentos de respaldo durante varios años. Esto es crucial en caso de que necesites verificar información en el futuro.
Siguiendo estos consejos, podrás llevar un registro preciso y completo de tus transacciones financieras, lo que simplificará el proceso de calcular el ISR y te ayudará a estar preparado en caso de cualquier consulta fiscal.
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Impuestos para Extranjeros
Los propietarios de bienes inmuebles que pueden otorgar el uso o goce temporal estos y obtener un ingreso, pueden ser personas morales o físicas, en este último caso están contemplados los extranjeros. Hay que recordar que el artículo 27 constitucional limita la posibilidad de que los extranjeros adquieran el dominio directo de los inmuebles que se encuentran en una franja de 100 kilómetros a lo largo de la frontera y 50 en playas, fuera de estas restricciones un extranjero puede poseer un inmueble y otorgarlo en arrendamiento.
Cuando personas extranjeras cuentan con inmuebles dentro de la República Mexicana y otorgan su uso o goce temporal deben identificar en qué país deben realizar el pago de impuestos. El Título V de la LISR regula los ingresos que pueden obtener los extranjeros de fuente de riqueza situada en territorio nacional, y en su artículo 158, señala que se considera que la fuente de riqueza se encuentra en territorio nacional cuando en el país estén ubicados los inmuebles.
Asimismo, México tiene celebrados con diversos países tratados internacionales para evitar la doble tributación (TDT), estos por jerarquía de las leyes deben aplicarse en lugar de lo establecido en las disposiciones fiscales del país al que correspondan, con el fin de identificar en donde se pagará el impuesto por los ingresos que provengan de otro país diferente al de radicación.
Por ejemplo, cuando se trate de residentes de los Estados Unidos de América, el artículo 6o. del TDT con ese país, permite que México grave las rentas percibidas de inmuebles ubicados en nuestro país e inclusive concede que se pueda optar en cualquier ejercicio por calcular el impuesto por la renta percibida sobre una base neta como si fuera atribuible a un establecimiento permanente. En este sentido, los ingresos que obtenga el extranjero por el uso o goce temporal de un inmueble ubicado en territorio nacional están sujetos a las disposiciones fiscales establecidas en la LISR; en consecuencia, según este último ordenamiento, cuando el arrendamiento se otorgue a personas morales deberán realizar estas una retención del 25 % sobre el monto pagado de conformidad con el precepto 158.
Sin embargo, se puede evitar la retención cuando el extranjero opte por pagar el impuesto sobre la base neta a que hace referencia el tratado para evitar la doble tributación celebrado con Estados Unidos. De ejercer la alternativa mencionada se debe observar el siguiente procedimiento:
- Ingresar a la página del SAT, en el menú “Mi Portal” con su RFC y Contraseña y seleccionar “Servicios por Internet”
- En la carpeta “Servicio o solicitudes” ir al apartado “Solicitud”
- Posteriormente se debe realizar el llenado del formulario como se indica a continuación
- En el apartado “Adjuntar archivo” se debe adicionar la siguiente documentación:
- escrito libre con los requisitos de los artículos 18 y 18-A del CFF, en el que manifieste que para determinar el ISR opta por aplicar la facilidad de la regla 3.18.5 de la RMISC 2022
- constancia de residencia fiscal o la última declaración del ejercicio presentada en USA
- poder notarial para acreditar la representación legal en México o carta poder firmada ante dos testigos y ratificadas las firmas ante las autoridades fiscales o fedatarios públicos, e identificación oficial vigente del representante legal
- Finalmente, se envía la solicitud para obtener el acuse de presentación.
El extranjero o su representante legal deben validar la lista publicada en el apartado de “Otros trámites y servicios”/“Avisos”/“Aviso para optar por determinar el impuesto sobre una base neta”/“Documentos relacionados”
Una vez presentada la solicitud durante el plazo de tres meses, contados a partir del día siguiente en que se presentó la solicitud, el extranjero podrá visualizar sus datos en la lista. En enero y febrero de cada año se debe renovar la solicitud de acuerdo con la ficha de trámite 53/ISR del anexo 1-A de la RMISC que corresponda.
Rentas Inmuebles a Través de una Plataforma
En términos generales, por medio de las mencionadas plataformas tecnológicas que son similares a las de servicio de transporte, el “anfitrión” pone a disposición su inmueble a algún “huésped” potencial, para que éste lo utilice por algún tiempo que puede ser desde un día, noche o semanas.
Para efectos fiscales, el ingreso que percibe el “anfitrión” sin duda alguna debe pagar impuestos en el país; sin embargo, dada la naturaleza del ingreso podría pensarse inicialmente que los mismos corresponden a ingresos acumulables para fines del Impuesto sobre la Renta (ISR) derivados de arrendamiento o por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles incluidos en el capítulo III del título IV de la Ley del ISR.
Asimismo, el artículo 100, párrafos primero y segundo, de la Ley del ISR, establece que están obligadas al pago del ISR las personas físicas residentes en el país o en el extranjero con establecimiento permanente en el país, que perciban ingresos derivados de la realización de actividades empresariales.
Los contribuyentes que, adicionalmente, obtienen ingresos por actividades empresariales pueden optar por tributar en el Régimen de Incorporación Fiscal (RIF), siempre que sus ingresos por ambas actividades no superen los 2 millones de pesos anuales.
La ley fiscal hace una distinción significativa entre poner en alquiler una casa-habitación amueblada o sin muebles, la cual consiste en el cobro del IVA.
Obligaciones del Arrendador
- Inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
- Cambio de domicilio.
- Aumento o disminución de obligaciones.
- Suspensión de actividades.
- Llevar la contabilidad, si optaste por deducciones.
Entre las obligaciones del arrendador arriba enunciadas, sobresale la que podría ser la principal característica que delate si el dueño de una propiedad está actuando bajo la legalidad o fuera de ésta. Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso.
Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato.
Ya mencionamos la situación con el pago del IVA.
Las tablas para calcular el pago del ISR para personas físicas en el Régimen de Arrendamiento se publican cada inicio de año en la Resolución Miscelánea Fiscal, y se calculan para arrendadores con ingresos mensuales desde 644 pesos y de los 324,845 pesos en adelante.
Recuerda que un contrato de arrendamiento puede carecer de validez legal si únicamente se trata de un documento con redacción formal, pero al que le falta el debido registro. Y es que la omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT.