Cuando una persona vende una propiedad, un requisito es que debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida por la operación. El ISR es un impuesto federal que se aplica a los ingresos obtenidos por personas físicas y morales. Al vender tu casa debes calcular ISR sobre la ganancia -exento si cumples requisitos-, ISAI estatal y plusvalía. El ISR por enajenación, también conocido como el impuesto sobre la ganancia de la venta del inmueble, no es una cantidad fija, sino un porcentaje que puede llegar a un máximo del 35% del valor del inmueble.
Sin embargo, la ley mexicana contempla la posibilidad de exentar el pago del ISR en ciertas condiciones, principalmente si se trata de la casa habitación del contribuyente. Esto puede representar un ahorro significativo al momento de vender. Exentar el ISR al vender tu casa puede parecer complicado, pero aquí te lo explicamos sin vueltas. En esta guía conocerás qué es la exención por casa habitación, cuándo aplica y cómo el notario la formaliza en escritura.
Cómo Exentar el Pago del ISR en la Venta de una Casa
Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley. La ley te permite exentar el ISR cuando vendes tu casa habitación siempre que la operación se formalice ante notario y hasta un tope de 700,000 UDIS.
Requisitos Clave para la Exención del ISR
Para poder solicitar la exención del ISR en la venta de una casa, el vendedor debe cumplir con varias condiciones:
- Ser persona física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa.
- Antigua residencia del vendedor: El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor.
- No haber vendido un inmueble en los últimos tres años: Para poder solicitar la exención del ISR, el vendedor no debe haber vendido ninguna otra propiedad en los tres años previos a la venta actual.
- Valor del inmueble: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs).
- Operación ante notario público: La exención del ISR no se otorga de forma automática. El notario público que formaliza la operación de compraventa es quien debe verificar que se cumplen todos los requisitos y tramitar la exención ante el SAT.
Acreditar la Casa Habitación con Identificación Oficial y Comprobantes
El requisito principal es demostrar que vivías en la propiedad que vendes. EL PRIMERO es que el vendedor debe declarar y acreditar que el inmueble a vender es su casa habitación. Esto se puede comprobar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente a nombre del propietario, y demostrando que se ha vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta.
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Para esto, debes presentar documentos oficiales con tu nombre y el domicilio de la propiedad. Los documentos más comunes son:
- Identificación oficial (INE o pasaporte): con ese domicilio.
- Comprobantes de luz o telefonía fija: Deben estar facturados, por lo que en la parte de atrás debe estar el RFC y la cadena digital.
- Estados de cuenta bancarios o departamentales: a tu nombre.
- Comprobantes de agua o predial: con ese domicilio.
- Constancia de situación fiscal emitida por el SAT.
El notario revisará que los documentos coincidan con la dirección de las casas en venta y conserven una antigüedad mínima de 6 meses anteriores a la venta. También suelen aceptarse comprobantes a nombre de tu cónyuge, ascendientes o descendientes, siempre que reflejen el mismo domicilio. Es clave que la dirección coincida tal cual (número interior, colonia, CP). Lleva varios comprobantes recientes y consérvalos en original y copia para agilizar la revisión.
Tabla de Documentos para Acreditar Casa Habitación
| Tipo de Documento | Observaciones Clave |
|---|---|
| Identificación oficial (INE o pasaporte) | Debe tener el domicilio del inmueble en venta y ser vigente. |
| Recibos de luz o telefonía fija | Facturados, con RFC y cadena digital. Con antigüedad mínima de 6 meses. |
| Estados de cuenta bancarios o departamentales | A nombre del propietario, con el domicilio del inmueble. Con antigüedad mínima de 6 meses. |
| Comprobantes de agua o predial | A nombre del propietario, con el domicilio del inmueble. Con antigüedad mínima de 6 meses. |
| Constancia de situación fiscal emitida por el SAT | Para acreditar el domicilio. |
| Comprobantes a nombre de cónyuge, ascendientes o descendientes | Válidos si reflejan el mismo domicilio que la casa habitación. |
Límite de la Exención en UDIs
El TERCER punto para considerar es que la propiedad no exceda un valor de 700,000 UDIS, límite establecido en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta del Servicio de Administración Tributaria, que al momento de redacción representa aproximadamente 5,225,861 pesos mexicanos. Si excede, puede exentar lo que corresponda a este monto y se le debe hacer cálculo por la diferencia.
La exención aplica hasta por 700,000 unidades de inversión (UDIs), equivalentes a unos 5.4 millones de pesos en agosto de 2025 (la cifra varía según el valor de la UDI). Si el valor de venta de los inmuebles supera este monto, se pagará ISR solo sobre el excedente. Sobre el límite en pesos, las UDIS cambian todos los días, así que el monto exacto varía. De forma orientativa, 700,000 UDIS suelen ubicarse entre 5 y 6 millones de pesos. Lo ideal es verificar el valor del día en el Banco de México antes de firmar.
Otro de los requisitos que nos pide la Ley, es que el terreno no exceda en superficie 3 veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación, por lo que el Notario, con apoyo del avalúo que se realiza, verificará que la superficie del terreno en donde está construida la casa habitación que enajena, no excede. Pues, de lo contrario, también debe hacer el cálculo correspondiente por dicha excedencia.
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Frecuencia de Uso de la Exención
Como SEGUNDO requisito, el vendedor debe declarar ante el Notario bajo protesta de decir verdad, que no ha vendido una propiedad (casa habitación) y exentado el impuesto en los últimos 3 años. La ley solo permite usar este beneficio una vez cada tres años. Si vendiste otra propiedad y solicitaste la exención durante este periodo, no podrás aplicar nuevamente hasta que pasen tres años. El notario verificará esta condición directamente con el SAT al momento de hacer el cálculo de impuestos. Por eso conviene planear: si vendiste hace poco con exención, tal vez te convenga esperar para no perder este beneficio.
El Papel del Notario en la Exención del ISR
El notario es quien da certeza jurídica y se encarga de aplicar la exención del ISR por casa habitación. Primero verifica que la vivienda sea tu domicilio habitual (INE y comprobantes) y consulta al SAT si ya utilizaste la exención en el periodo permitido. Con esos datos, calcula si la operación queda totalmente exenta o si existe excedente sobre el tope (700,000 UDIS). Si hay excedente, determina la base, aplica las deducciones procedentes y retiene el impuesto correspondiente en la firma.
Después, entrega esa retención al SAT y reporta la operación conforme a la normatividad fiscal, dejando todo asentado en la escritura. En pocas palabras: el notario te guía, hace los cálculos correctos y se asegura de que solo pagues lo que corresponde, cumpliendo la ley sin sorpresas. Es importante tener en cuenta que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años.
Una vez que se cumplen los requisitos mencionados, se puede exentar el Impuesto sobre la Renta por la venta a realizar, tomando en consideración que el Notario dará aviso a las autoridades fiscales correspondientes y por lo tanto, existe la obligación de declarar la totalidad de los ingresos en la próxima declaración anual incluyendo el ingreso que se haya obtenido por la venta del inmueble (casa habitación), aun cuando se haya exentado; ya que en caso de no hacerlo, se corre el riesgo de perder el beneficio.
Deducciones al ISR por Venta de Vivienda
Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de una vivienda debido a diferentes factores, es posible realizar deducciones que serán tomadas en cuenta por el notario para calcular el impuesto correspondiente. Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Es importante mencionar que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra del inmueble, mientras que otras pueden generarse durante el tiempo que se habita la vivienda, pero no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento.
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Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran:
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto.
- Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble; de lo contrario, no serán deducibles.
Cómo se Calcula el ISR si no hay Exención Total
El impuesto por vender una casa en México se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta, conforme a la tarifa anual del artículo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administración Tributaria. El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente.
El cálculo lo realiza el notario tomando en cuenta el precio de compra original (ajustado por inflación), el precio de venta actual y los gastos notariales y de mejoras comprobables. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. Con esa cifra, el notario determina el ISR que toca pagar, cuidando que aproveches correctamente la exención y solo pagues lo que procede.
Errores Comunes al Buscar la Exención del ISR
Evita estos errores que pueden costarte la exención del impuesto:
- Papeles vencidos o mal dirigidos: Presentar INE con otro domicilio, recibos que no coinciden con la propiedad o estados de cuenta desactualizados.
- Intentar aplicarla antes de 3 años: Utilizar la exención antes de que transcurran tres años desde la última vez que la usaste. El notario consulta con el SAT esta información.
- Creer que aplica a terrenos o casas nunca habitadas: La exención no procede; debe ser tu casa habitación.
- No pedir CFDI de la comisión inmobiliaria o de las mejoras: Sin factura, es difícil que se deduzcan estos conceptos.
Casos Especiales
- Uso mixto (casa + negocio): Normalmente se prueba la parte habitacional (metros cuadrados, planos, dictamen o peritaje). La exención se limita a esa proporción; la porción comercial no queda exenta.
- Vendedores extranjeros residentes en México: Si quieres exentar el ISR, tendrás que acreditar residencia fiscal en México (por ejemplo, constancia del SAT y documentación migratoria válida). Si no eres residente fiscal, el tratamiento cambia y podría aplicarse retención distinta.
Checklist para Exentar el ISR antes de Firmar
Para asegurar que todo esté en orden antes de la firma de la compraventa, sigue este checklist:
- Confirma con tu notario que no has usado la exención en los últimos 3 años; él consultará al SAT.
- Reúne identificación oficial (INE) con el domicilio de la casa y comprobantes recientes: recibos de luz o telefonía fija, y/o estados de cuenta.
- Junta todas las facturas con CFDI: costo de mejoras, avalúo, gastos notariales y comisión de la inmobiliaria; ayudan a disminuir la base si te pasas del tope.
- El día de la firma, verifica el valor de la UDI en Banxico.
- Lleva originales y copias para agilizar el cálculo y exentar el ISR correctamente.
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