La primera enajenación de un título expedido por el gobierno federal representa un acto jurídico fundamental en el marco de la propiedad inmobiliaria y agraria en México. Para comprender su alcance, es necesario analizar cómo se realiza la transición de tierras, especialmente en el contexto de los terrenos ejidales, y cómo se formaliza la transmisión de dominio.
La transformación de tierras ejidales a propiedad privada
La figura del ejido surgió a principios del siglo XX como respuesta a la promesa de brindar una porción de tierra para trabajar a la sociedad mayoritariamente rural del país durante la Revolución Mexicana. Actualmente, gracias a diversas reformas llevadas a cabo principalmente en la segunda mitad del siglo pasado, sí se puede escriturar un terreno ejidal, es decir, convertirlo en un terreno de propiedad privada para fines particulares.
De acuerdo con cifras oficiales, emitidas por el Centro de Estudios para el Desarrollo Rural Sustentable y la Soberanía Alimentaria (CEDRSSA) de la Cámara de Diputados, en 2015, más del 50 por ciento de toda la superficie del país estaba aún ocupada por terrenos ejidales. Estos terrenos son administrados por un grupo, llamado Asamblea Ejidal, formado por miembros de la comunidad.
Proceso y requisitos para la enajenación
Para evitar ser víctima de un fraude inmobiliario, lo primero que debes hacer es verificar que el terreno a adquirir efectivamente se encuentra inscrito como ejido. Para esto, se debe pedir al ejidatario con quien se está realizando la negociación que presente su título de propiedad sobre parcelas, también conocido como certificado de derechos parcelarios o simplemente certificado parcelario.
En cumplimiento de lo que dicta la Ley Agraria, cuando se enajena un terreno ejidal, el ejidatario o ejidatarios deben ofrecer primero su adquisición a sus familiares directos en línea horizontal o hacia abajo (esposo/a, cónyuges e hijos). Una vez demostrada la calidad de ejido del terreno, se debe plasmar por escrito la intención del ejidatario o grupo de ejidatarios de cederlo a un particular. Posteriormente, el comisario ejidal hará el registro del nuevo titular ante el RAN.
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Formalización ante fedatario público
Es importante recordar que la única autoridad facultada para emitir títulos de propiedad privada es el notario público, por lo que no debes dejarte engañar por otras personas que te ofrezcan realizar este trámite de legalización. Con estos requisitos cubiertos, el último paso es que ambas partes se presenten ante un notario público especializado en caso agrario. Este plasmará en un documento legal la enajenación del terreno y su transformación a propiedad privada.
Consideraciones fiscales en la enajenación
La transmisión de dominio de un bien tangible o del derecho para adquirirlo que se efectúe a través de enajenación de títulos de crédito o de la cesión de derechos que los representen conlleva obligaciones tributarias. Según el inciso a) de la fracción XIX del artículo 93 de la LISR, no se pagará el impuesto por la obtención de los ingresos derivados de la enajenación de la casa-habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.
Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV del Título IV de la LISR, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente (ingreso gravado) entre el monto de la contraprestación obtenida. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 121 de la LISR.
| Concepto | Descripción |
|---|---|
| Título de propiedad | Documento emitido por el notario público para la propiedad privada. |
| Certificado parcelario | Acreditación de derechos dentro del régimen ejidal. |
| Autoridad máxima | Notario público (facultado para la escrituración). |
| Registro | Registro Agrario Nacional (RAN) para la gestión ejidal. |
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