Comprar un departamento es una meta emocionante, pero también requiere planificación financiera. Cuando hablamos de comprar una casa o un apartamento, uno de los términos más importantes es el enganche. Pero ¿qué significa exactamente y por qué es tan crucial? Este concepto es clave en el proceso de compra, ya que determina una parte significativa de los costos iniciales.
El enganche es el pago inicial que realizas al comprar una vivienda y representa un porcentaje del valor total del inmueble. En términos sencillos, es el monto inicial con el que debes contar para comprar un inmueble. Si nunca has comprado una vivienda, es posible que no sepas que esta cantidad inicial no solo es obligatoria, sino que cumple varias funciones clave en el proceso.
El enganche de una casa es el capital inicial con el que debes contar al momento de comprar tu futura vivienda. No es opcional, ya que ninguna institución bancaria o desarrollador formal permite adquirir una vivienda sin un pago inicial.
¿Por Qué es tan Importante el Enganche al Comprar una Propiedad?
La importancia del enganche reside en múltiples aspectos que facilitan y aseguran la transacción inmobiliaria. Es una garantía para el vendedor de que tienes la intención y la capacidad financiera para completar la compra. Con ese pago, aseguras tu compromiso y tu capacidad de pago.
Se entiende al enganche como una muestra genuina de interés por comprar la propiedad, y un compromiso de todas las partes por concretar la operación de compraventa. Es importante por varias razones:
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- Primero, muestra a los vendedores y a los bancos que eres serio en tu intención de compra y que has sido capaz de ahorrar dinero.
- Segundo, cuanto mayor sea tu enganche, menor será el préstamo que necesitas. Esto significa que los pagos mensuales y los intereses serán más bajos a lo largo del tiempo.
El enganche es uno de los pasos clave en la compra de tu futuro hogar. Su tamaño, origen y estructura condicionan el monto a financiar, la calidad del crédito y la capacidad de negociación del comprador. El enganche no solo define cuánto se paga al inicio; también determina cómo se comportará el crédito en el largo plazo. Un aspecto fundamental es que todo peso que se aporta en enganche es un peso menos a financiar.
Además, al cubrir el enganche, la vivienda queda reservada para ti y se evita que sea ofrecida a otras personas. Esto te permite tener tiempo para organizar los siguientes pasos del proceso sin el riesgo de perder la casa que te gustó. Básicamente, es una forma efectiva de asegurarte que nadie más adquiera lo que ya comenzaste a gestionar.
El enganche también reduce el monto que necesitas financiar, lo cual puede abrirte más opciones de crédito. Al pagar una parte del valor de la casa por adelantado, los bancos ven menor riesgo y puedes calificar a mejores condiciones. Una buena cantidad te ayudará a conseguir una hipoteca con mejores condiciones y tasas de interés más bajas, lo que significa que pagarás menos dinero a largo plazo. Además, al tener una hipoteca menor, puedes tener más flexibilidad financiera en el futuro, ya que tendrás menos deuda y más equidad en tu hogar desde el principio. Piensa en el enganche como el cimiento sobre el cual construyes tu seguridad financiera.
¿Cómo Calcular el Enganche y Cuánto se Necesita?
Una de las primeras preguntas que se hacen quienes comienzan este camino es: ¿cuánto debo dar de enganche y cómo puedo reunirlo más rápido? El enganche es representado en porcentaje y varía de acuerdo al tipo de crédito, la institución donde lo solicites y tu capacidad de pago.
Aunque puedes encontrar diferentes opciones, el enganche que se te solicitará para una vivienda puede ir del 5% al 20%. Los porcentajes más comunes son:
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- El porcentaje de enganche más común en México ronda entre el 10% y el 20% del valor total del departamento.
- En México, el enganche suele oscilar entre 10% y 20% del valor de la vivienda.
- El enganche suele ser entre el 10% y el 30% del valor del departamento.
- Este valor puede ser del 20% al 35% del valor total del inmueble.
Es importante destacar que cuanto más alto sea el enganche, menor será el crédito que deberemos tomar y por lo tanto gastaremos menos en concepto de intereses. En México, no existe un valor mínimo de enganche establecido por ley. Sin embargo, en la práctica, los bancos y las inmobiliarias suelen requerir un enganche de al menos el 10% o el 20% del valor total de la propiedad. Por lo general, el monto del enganche depende de diversos factores, como el valor de la propiedad, la situación financiera del comprador y las políticas de la inmobiliaria o el banco que financia la compra.
Es importante tener en cuenta que un enganche mayor puede resultar en un préstamo hipotecario más favorable, con mejores condiciones y tasas de interés más bajas. Además, un enganche mayor también puede ayudar a reducir el monto de los pagos mensuales y a disminuir el tiempo necesario para pagar el préstamo.
Consideraciones para el Cálculo
El cálculo del enganche no debe basarse únicamente en el porcentaje solicitado, sino en la capacidad real de ahorro y en la estrategia financiera personal. El valor de la propiedad es fundamental para calcular el enganche de una casa. Ten en cuenta los costos del inmueble que quieres adquirir. Si ya decidiste o aún no tienes la certeza de haber elegido uno específicamente, guía tu decisión con los precios de la zona o el tamaño de la casa que te gustaría. Recuerda que las amenidades, la distribución de los espacios, la infraestructura, los servicios, las facilidades y, sobre todo, la ubicación de la propiedad juegan un papel muy importante en su valor.
Aunque el porcentaje de enganche varía según la institución que estés considerando para tramitar tu crédito, la cantidad más recomendable de dinero ahorrado que debes tener es de un 30% del costo total. A modo de ejemplo:
- Para una vivienda de $1,800,000 pesos con un enganche del 10%, el monto a aportar es de $180,000.
- Para un departamento de $3,000,000 MXN, el enganche podría ir desde los $300,000 hasta los $900,000 MXN.
Recuerda que estas cantidades no son fijas, por lo que tendrás que revisarlas con el vendedor o con un asesor hipotecario.
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¿Se Puede Comprar una Propiedad sin Enganche?
¿Se puede comprar casa o departamento en CDMX sin enganche? Sí es posible, aunque no es tan sencillo ni común como parece. Si bien el enganche no es una figura obligatoria en las transacciones inmobiliarias, la gran mayoría de los vendedores de inmuebles y las instituciones que otorgan créditos hipotecarios solicitarán al comprador que cubra un porcentaje del costo total de la propiedad.
Algunos de los pocos casos en los que no se requerirá de enganche son los siguientes:
Hipoteca al 100%
Algunas instituciones crediticias ofrecen cubrir el 100% del costo del inmueble a través de un crédito hipotecario, por lo que el comprador no debe preocuparse por reunir el porcentaje de enganche por fuera. Puedes revisar las distintas opciones entre bancos y entidades de gobierno para saber si aplica para ti.
Pago en una Sola Exhibición
Si eres de los afortunados que tienen en su cuenta bancaria el total del costo de su próxima casa o departamento, entonces esta puede ser una opción que puedes valorar con el vendedor de la propiedad. No existe un beneficio directo al evitar el enganche en este escenario, ya que el enganche es un porcentaje del costo final de la propiedad y el costo del inmueble será el mismo con o sin enganche. Sin embargo, si estás decidido a comprar una propiedad y el comprador está dispuesto a recibir todo el pago en una sola exhibición, es algo que pueden pactar en conjunto.
Esquemas de Financiamiento Flexibles
En desarrollos residenciales consolidados, es común encontrar esquemas que permiten cubrir el enganche en parcialidades durante el periodo de separación o preventa. Algunos proyectos inmobiliarios ofrecen esquemas de financiamiento interno, permitiéndote dividir el enganche en varias mensualidades. En una preventa puedes apartar con cantidades mínimas, a veces desde $5,000 hasta $50,000 MXN, y pagar mensualidades que equivaldrán a un enganche mientras se construye el desarrollo inmobiliario.
Uso de Subcuenta de Vivienda o Aportaciones Conjuntas
Este programa permite usar el saldo de tu subcuenta de vivienda como complemento para el enganche. Gracias al capital que has ahorrado en tu Subcuenta de Vivienda, tendrás disponible una cantidad de dinero para ayudarte a comprar una casa. Si compras con otra persona, como tu pareja o un familiar, dividir los costos iniciales puede facilitar el proceso.
Consejos para Ahorrar para el Enganche de tu Casa
¿Cómo ahorrar para el enganche de una casa o departamento? No necesitas ganar una fortuna para lograrlo. Con planificación y disciplina, puedes alcanzar tu objetivo en menos tiempo del que imaginas. La cultura del ahorro es algo que pocos poseen; sin embargo, sin importar lo que ganemos, siempre podemos ahorrar para conseguir metas a corto, mediano o largo plazo. Entre una de las metas a largo plazo se encuentra comprar casa y es una de las inversiones de largo aliento que requieren un esfuerzo de organización, honestidad y paciencia. Ahorrar para el enganche puede parecer un desafío, pero con estrategias de ahorro efectivas para comprar tu casa y disciplina sí es posible.
Reunir el ahorro para el enganche de una casa es uno de los primeros pasos al momento de invertir en tu futuro y el de tu familia. Juntar esta suma de dinero es de vital importancia para obtener el financiamiento para la casa de tus sueños, ya sea por medio del banco o instituciones como Infonavit o Fovissste.
Es por eso que traemos para ti algunos tips que puedes poner en marcha para conseguir el enganche de tu casa:
- Calcula cuánto necesitas y en qué plazo deseas reunirlo. Empieza estableciendo un objetivo claro. Define cuánto dinero quieres ahorrar y el plazo en el que te gustaría hacerlo. Mantén clara tu meta; si fijas el objetivo que quieres alcanzar, será más fácil llegar a él. Medita sobre la cantidad que necesitas mes con mes.
- Evita mezclar tus ahorros para el enganche con otros gastos. Evita gastarlos en cosas de corto plazo. En cambio, destínalos al 100% a tu enganche.
- Programa transferencias automáticas a tu cuenta de ahorro cada quincena o cada mes. Considera abrir una cuenta de ahorros dedicada para tu enganche y automatiza las transferencias. Los bancos e instituciones financieras brindan planes de ahorro, algunos cuentan con beneficios extra por los aportes mensuales y permiten dividir el dinero en apartados. Incluso, pequeñas cantidades sumarán una gran diferencia con el tiempo.
- Haz un presupuesto mensual y detecta qué gastos puedes reducir. Organiza tu dinero. Realiza una lista con tus gastos totales para contar de manera efectiva cuánto dinero puedes ahorrar y cuánto puedes utilizar. Reduce gastos innecesarios como suscripciones que no usas, comidas fuera de casa, compras impulsivas, etc. En el día a día hay compras y gastos que, de poco en poco, suman una gran cantidad de dinero. Identifica cuáles realizas e intenta reducirlos. Los también conocidos gastos hormiga son un importante factor que interfiere con el proceso de ahorro. Reducir la cantidad que se destina a gastos innecesarios y solo mantener aquellos que son realmente necesarios, permitirá juntar una mayor cantidad de dinero para este fin.
- Acelera tu ahorro si aumentas tus ingresos. Puedes buscar fuentes adicionales de ingresos como trabajo freelance, venta de artículos, clases particulares, etc. Ahorra tus ingresos extra. Guarda cualquier monto de dinero extra de tu salario o ingreso regular, puede ser útil para alcanzar tu meta.
Sé paciente, organízate y mantén una actitud honesta durante todo el proceso. Esta transacción requiere calma para lograrse, organización para evitar desajustes con los ingresos y salidas de dinero, y por último, necesitas contabilizar de forma cabal todo el dinero que entra y sale de tu bolsillo. Para Fernando Soto-Hay, director de Tu Hipoteca Fácil, el proceso de comprar una casa requiere tiempo, paciencia y constancia. Sé paciente: debes entender que adquirir una casa es parte de un proceso. Está bien rentar y no tienes que ser dueño de una casa inmediatamente.
Ahora que ya conoces los consejos para reunir el enganche de una casa, puedes comenzar el proceso de hacer crecer tu patrimonio.
Otros Aspectos a Contemplar al Calcular y Pagar el Enganche
El Costo Total del Inmueble y la Vivienda Ideal
Al conocer el precio total, considera que debes tener del 10% al 30% para pagar el enganche de tu casa, como mencionamos anteriormente, aunque existen algunas excepciones, sobre todo en preventas. Sin embargo, sabemos que elegir la casa ideal no siempre es fácil. Debes prestar mucha atención a las características que sean más importantes para ti y elegir un hogar que cumpla con tus necesidades.
Alternativas Financieras y Créditos Hipotecarios
Un crédito hipotecario, sea de una institución bancaria o de una pública, no es suficiente para cubrir el valor completo de un inmueble. Generalmente, el monto obtenido por financiamiento equivale al 80% o hasta 90% del precio del mismo. Además, debes de saber que una de las opciones más comunes para pagar un enganche o complementar el dinero restante para comprar la casa o el apartamento es obtener un crédito hipotecario. Estos te dan muchas facilidades y beneficios que no deberías dejar de aprovechar. Si quieres comprar una casa, pero no tienes disponible el dinero para cubrir su valor total, una institución financiera puede prestarte hasta el 90% del costo a través de un crédito hipotecario.
Investiga los beneficios que brindan las distintas instituciones que pueden apoyarte para pagar el costo total de tu casa. Observa cuidadosamente el monto que pueden cubrir y con qué porcentaje deberás pagar dicho préstamo. Actualmente las tasas de interés de los créditos hipotecarios se ubican entre el 9% y el 10%. Con esto nos referimos a que tengas en cuenta que, al momento de hacer esta inversión, no sólo pagarás el enganche de una casa también estarás adquiriendo una “deuda” mensual que deberás saldar a tiempo. Asimismo, estas instituciones también sugieren que, al momento de decidirte entre un crédito hipotecario u otro, busques aquellos cuyas mensualidades no superen el 40% de los ingresos que percibes mensualmente.
¿Qué te ofrecen las instituciones financieras públicas y privadas?, ¿qué porcentaje del costo pueden cubrir y cómo son los intereses que deberás pagar?
Costos Adicionales
Además del costo total de tu inmueble, debes considerar gastos extras como el avalúo, los gastos notariales, el impuesto sobre adquisición de inmuebles y la asesoría legal. Todo esto sumado puede agregarle entre un 5% y un 10% de costo extra al valor que ves publicado de la propiedad por lo que es importante tenerlo en cuenta. Además del costo del enganche para departamento o casa, investiga sobre otros gastos iniciales que deberás realizar como el avalúo, investigación y honorarios notariales.
Preaprueba tu Crédito
Utiliza un simulador de créditos hipotecarios para que descubras de una forma más acertada cuánto deberás pagar, con qué tasas de interés y durante cuánto tiempo. Debido a que este compromiso es a largo plazo, nuestros expertos en créditos hipotecarios encontrarán la mejor alternativa para financiar tu casa ideal. Además, te brindamos la información precisa con respecto a los procesos de INFONAVIT, FOVISSTE y COFINAVIT. Con nuestra asesoría, podrás calcular el porcentaje de enganche que necesitas para comprar tu casa. De igual forma, descubriremos la mejor opción crediticia que se adapte a tu capacidad de pago.
Evalúa tu capacidad de pago y comienza este proceso cuando te sientas preparado para evitar adquirir una deuda mayor a lo que puedes pagar. Rentar o comprar casa dependerá de tus metas a futuro y del momento que estés viviendo. Si quieres hacer crecer tu patrimonio con ayuda de un crédito hipotecario, uno de los principales requisitos es que cuentes con dinero suficiente para el enganche de una casa en la que tengas interés.
Comprar una casa no se trata solo de elegir la que más te gusta, también es un proceso que requiere planificación y conocimiento. Ahora que sabes por qué el enganche es tan importante, aprovecha las herramientas que te permiten explorar opciones de forma segura y ordenada. Da el primer paso hacia tu nueva casa con toda la información clara desde el inicio.
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