¿Qué es la Enajenación de Bienes?
La enajenación de bienes es una transferencia de propiedad que puede ser onerosa (con un precio) o gratuita (sin costo).
Este término no solo aplica a la compraventa, sino también a permutas, donaciones y otros actos legales.
De acuerdo con el Artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), se considera enajenación cualquier acto donde se transmita la propiedad de bienes.
El concepto y los supuestos que se consideran enajenación están definidos en el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación.
Esto incluye operaciones evidentes como ventas o permutas, pero también algunas menos conocidas, como donaciones o adjudicaciones legales.
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En pocas palabras, si un bien pasa de ser tuyo a otra persona por cualquier motivo, ya estás en el terreno de la enajenación.
Las donaciones también son enajenación: Aunque regales algo sin recibir dinero, el SAT igual lo considera una transferencia y podría aplicar impuestos.
Clasificación y Ejemplos de Enajenación
La enajenación puede clasificarse en:
- Onerosa: Aquí hay dinero de por medio. Por ejemplo, la venta de una casa o un coche.
- Gratuita: Se hace sin recibir pago, como una donación. Esto también entra en la mira fiscal.
Ejemplo: Si vendes tu coche usado, eso es oneroso. Pero si lo regalas a un familiar, es gratuito, y sí, también puede tener implicaciones fiscales.
Ejemplos Comunes de Enajenación de Bienes:
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- Venta de inmuebles: Cuando decides vender tu departamento.
- Donación: Si regalas tu coche a un hijo.
- Permuta: Cambias tu terreno por otro.
Estos casos son cotidianos, pero todos tienen un componente fiscal que no debes ignorar.
Tanto los bienes muebles como los inmuebles son propiedades físicas. La principal diferencia entre estos conceptos radica en que los bienes muebles es que se pueden trasladar.
Otras Formas de Enajenación Específicas
También se consideran enajenaciones:
- En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero.
- La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B de este Código.
Cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso y se coloquen entre el gran público inversionista, no se considerarán enajenados dichos bienes al enajenarse esos certificados, salvo que estos les den a sus tenedores derechos de aprovechamiento directo de esos bienes, o se trate de acciones.
Cabe precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efectúen con clientes que sean público en general, se difiera más del 35% del precio para después de sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses.
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Diferencias con Otros Tipos de Transferencias
Aunque suena similar, no confundas enajenación con arrendamiento o usufructo. En estos casos, no estás entregando la propiedad, solo su uso o beneficio.
Implicaciones Fiscales: ISR e IVA
La enajenación de bienes no pasa desapercibida para el SAT.
Impuestos como el ISR o el IVA pueden aplicarse dependiendo del tipo de operación.
- ISR: Lo pagas si hubo ganancia en la transacción.
- IVA: Aplica en la mayoría de las ventas, aunque hay excepciones (como la venta de casas habitación), de acuerdo con el artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.
Enajenación de Bienes Inmuebles y el Rol del Fedatario Público
En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
Por otra parte, en lo que hace a las PERSONAS FÍSICAS precisaremos que de acuerdo a la Ley del ISR, (artículo 119) se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación, antes mencionados.
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante.
Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual.
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia.
A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28.
Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
Exenciones y Deducciones Aplicables
Hay casos donde puedes librarte de pagar ciertos impuestos o, mejor aún, deducir algunos gastos.
Exención por Venta de Casa Habitación
Puedes vender tu casa habitación sin pagar ISR siempre que el monto de la operación no exceda de 700,000 UDIS y que durante los tres años inmediatos anteriores no hayas vendido otra casa habitación aplicando esta misma exención, conforme al artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.
Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV, Sección I, del Título IV, de esta Ley, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. Este criterio normativo es el 42/ISR/N.
También, puedes vender tu casa sin pagar ISR si has vivido en ella por más de cinco años y puedes comprobarlo ante el SAT. En ese caso, la operación puede quedar exenta del Impuesto Sobre la Renta. Por eso es clave conservar los documentos que demuestren que ese inmueble fue tu casa habitación durante ese periodo.
Gastos Deducibles
Al enajenar un bien puedes deducir varios gastos para reducir la base del impuesto.
Estos gastos son los que se realizan en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II, y III del artículo 151 de la misma.
Entre ellos están:
- El costo de adquisición: Lo que te costó el bien originalmente, ajustado por inflación. El mínimo deducible para bienes inmuebles es el 10% del valor de venta, según el artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
- Mejoras y ampliaciones: Si realizaste ampliaciones o construcciones que agregaron valor al bien, esos gastos también cuentan. Pintar la fachada no aplica, eso es mantenimiento.
- Gastos notariales e impuestos: Lo que pagaste en escrituras y otros papeleos se deduce, junto con el impuesto local por la venta.
- Avalúos y comisiones: Si pagaste a un valuador o a un agente inmobiliario para ayudarte a vender, también puedes deducirlo.
Cálculo de la Tasa de Impuesto para la Ganancia No Acumulable
La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo.
Tasa = Tarifa art. 152 / Base a la cual se le aplicó la tarifa del art.
Pasos para Reportar la Enajenación
Para reportar correctamente la enajenación, es fundamental seguir estos pasos:
- Obtén tus comprobantes: Contratos, facturas, o lo que aplique.
- Declara la operación: Usa la plataforma del SAT para informar sobre la enajenación.
- Paga los impuestos correspondientes: Si aplican, no hay de otra.