¿Qué es la Tenencia de la Tierra?
La tenencia de la tierra se puede considerar como una forma de propiedad. Es la relación, reconocida por la ley o por la costumbre, entre personas, ya sean individuos o grupos, con respecto a la tierra. No se refiere sólo a la propiedad de la tierra de cultivo, sino a la de los bosques y los árboles, parcelas agrícolas y algunos árboles, así como propiedades de la comunidad. Se refiere a cómo se asignan los derechos sobre la tierra y a las restricciones de uso, goce y traspaso de la tierra a otros.
El concepto es una compleja de derechos y de intereses diversos que puede tener diferentes personas o grupos. Esta relación puede estar basado muchas veces en la costumbre de una comunidad o ser «informales», es decir, no contra la ley pero tampoco reconocida por ella. Gran parte de la tenencia rural pertenece a esta categoría.
Formas y Derechos Asociados a la Tenencia
En el contexto de esta publicación, nos concentraremos en el derecho de propiedad a la tierra. La tenencia se refiere a un conjunto de derechos, que también se puede describir como un «haz» de derechos. El titular de cada derecho puede ser una persona diferente. Estos incluyen derechos de uso, como el derecho a pasar por la propiedad de otro para llegar hasta el río, o el derecho a una parte de la venta de los cultivos en el mercado.
También pueden existir derechos de venta e hipoteca, o el derecho de vender la propiedad hipotecada en caso de impago. Los sistemas de tenencia de la tierra también pueden definirse de acuerdo con la duración del período de tiempo determinado o a un período fijo, aunque algunos dependen de la voluntad del propietario. Existen derechos de jure y de facto sobre la tierra que provocan ambigüedades que algunos pueden tratar de aprovechar. Se reconocen también derechos tradicionales y derechos consuetudinarias.
La Importancia de la Seguridad en la Tenencia
Los derechos a la tierra tienen valor cuando se puede exigir su cumplimiento frente a las actuaciones de los demás. Esto se abordará más adelante en la sección sobre «seguridad de la tenencia». La seguridad de la tenencia depende de la percepción de los propios interesados, que puede variar de un lugar a otro. Cuando se sabe que se tienen derechos sobre la tierra durante un largo período de tiempo, la tenencia es segura.
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La tenencia es segura si se garantiza al titular un período de tiempo necesario para recuperar el gasto de inversión que pueda beneficiarse de la inversión. Si estos derechos se conceden a una persona y exigen su observancia, la seguridad de esa persona aumenta. La inseguridad de tenencia puede estar provocada por cambios sociales o por razones distintas de la inseguridad de la tenencia, como catástrofes naturales u otras calamidades.
La coexistencia de derechos de jure y de facto sobre la tierra, así como dos o más títulos de propiedad para la misma parcela de tierra o dos o más reclamaciones opuestas, provocan ambigüedades que pueden generar conflictos de derechos y de intereses interrelacionados. Los grupos vulnerables, que tienen derechos parciales o comunes, son particularmente afectados. Es crucial la protección frente a impugnaciones específicas para que los derechos no se pierdan como consecuencia de una orden de desahucio o una contravención de un aviso de desahucio.
El Esquema de Regularización de la Tenencia de la Tierra
Un esquema de regularización tiene como propósito realizar las medidas y acciones necesarias para reunir los requisitos indispensables para regularizar la tenencia de la tierra. A través de este esquema se escrituran los predios que forman parte de asentamientos humanos urbanos. Es importante destacar que no se regularizan predios recreativos.
Este proceso puede darse por convenio con el propietario o decretos según sea el caso. En este caso se efectúa a través de la formalización de cualquier acto jurídico traslativo de dominio en escritura pública. Para iniciar el proceso, es requisito ser titular de un derecho que no se ha formalizado. En caso de predios rústicos, es necesario justificar su uso.
El esquema de regularización se divide en etapas. La Primera etapa, de regularización, inicia con la solicitud de regularización. Durante ésta se realizarán las investigaciones técnicas, jurídicas, catastrales, registrales o de cualquier índole que sean necesarias.
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Se considerarán todas las acciones técnicas, administrativas, legislativas, judiciales o procesales que se requieran para propiciar la escrituración de un predio, tales como: levantamientos topográficos, elaboración de planos poligonales, lotificados, de subdivisión, adecuación o fusión, integración de expediente para solicitud de decretos, elaboración y trámite en escritura privada de declaración unilateral de voluntad en la que se contenga la lotificación, fusión, subdivisión o adecuación de lotificación de uno o varios predios susceptibles de regularización, elaboración de convenios o contratos relativos a los predios susceptibles de regularización. Existe una Segunda etapa, la cual es parte integral del proceso. El objetivo es promover la eficiencia y la inversión en la agricultura, el acceso a la tierra y la distribución de la tierra de forma más equitativa, ofreciendo protección frente a impugnaciones específicas.
Coordinación y Puntos de Contacto para la Regularización
La aplicación de los procedimientos para la regularización de la tenencia requiere de una coordinación efectiva para que se lleven a cabo de forma rápida, económica y transparente. Se utilizan mecanismos como el sistema de tribunales y otros mecanismos semejantes, o las acciones informales, como la presión comunitaria, la memoria colectiva y el uso de testigos.
Los sistemas de registro de la propiedad y catastro territorial, así como los sistemas judiciales, son fundamentales. Las reformas en la tenencia han beneficiado a los arrendatarios que trabajaban la tierra y a otros grupos vulnerables, que tienen derechos parciales o comunes, contribuyendo a la capacidad de invertir en mejoras a la tierra y al acceso a crédito para los predios con escasas posesiones.
A continuación, se presentan algunos de los coordinadores involucrados en estos procesos:
Lic. Ernesto Fabio Chapa Hidrogo COORDINADOR - Zaragoza #148-B entre Morelos y Matamoros. Norte (Acuña)
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Mtra. Ma. del Carmen Márquez Ávila COORDINADOR - Libramiento sur poniente #1610 entre Cobre y Noche Buena. Col. Norte (Piedras Negras)
Lic. Mauro Alcide Ornelas Gutiérrez COORDINADOR - Blvd. De las Culturas #609 local 7-B Col. Carbonífera
Arq. Elier Sandoval Fernández COORDINADOR - Domicilio Orizaba y 5 de Febrero. Col. Centro
Lic. Javier González González COORDINADOR - Blvd. Benito Juárez #177 y 718 Col. Sureste
M.A. Nava Lic. José Fortunato Trejo Gutiérrez - Domicilio Calle Zaragoza 105. Col. Dirección General
Ing. Miguel Ángel Leal Reyes - Calz. Emilio Carranza # 255 Zona Centro C.P. 25000, Saltillo; Coahuila de Zaragoza, México.