Alquilar un local de tu propiedad conlleva una serie de obligaciones fiscales. Los impuestos son obligaciones fiscales que todos los ciudadanos deben cumplir, y si rentas un inmueble, también deberás estar al corriente en algunos gravámenes.
Un local comercial es, tal como su nombre indica, el espacio donde se desarrolla una actividad económica. Es fundamental entender las implicaciones tributarias que esto conlleva para el arrendador.
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Si lo que alquilas es un local comercial con sus muebles y enseres, pero no es una actividad económica propia del arrendador, los ingresos del alquiler tendrás que declararlos en tu declaración del IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. Como arrendador de un local, los ingresos obtenidos tributan por el IRPF.
Gastos Deducibles en el IRPF
En la declaración anual del IRPF tendrás que incluir todos los ingresos y los gastos necesarios para conseguir los ingresos. En este caso, los gastos serán los necesarios para obtener los ingresos. También podrán deducirse los siguientes gastos:
- Los gastos de amortización de los inmuebles.
- Los gastos de las mejoras realizadas en el local, se podrán deducir por la vía de las amortizaciones.
- Los gastos de intereses por préstamos relacionados con el local.
- Los gastos de conservación y reparación. Es importante tener en cuenta que estos últimos no pueden sumar un importe mayor que los propios ingresos del alquiler.
Retenciones de IRPF en el Alquiler de Locales
En el ámbito del alquiler de locales, una de las consultas frecuentes está relacionada con las retenciones del IRPF, en concreto cuánto se retiene y quién es responsable de su pago. Como el que te paga es un autónomo o una empresa (un empresario o una empresa), la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que te paga y a ingresarlo trimestralmente en Hacienda a cuenta de tu IRPF.
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- Generalmente, las retenciones de IRPF son del 19%.
- Este 19% se aplica sobre la base imponible del alquiler, es decir, no solo sobre las mensualidades que abona el arrendatario, sino también sobre los gastos de suministros, la comunidad u otras tasas municipales que sean repercutidos al inquilino.
- El arrendatario es quien tiene que retener este 19% y declararlo mediante el
modelo 115
, que se presenta trimestralmente. El IRPF del alquiler de un local es responsabilidad del arrendatario, que posteriormente tendrá que reflejarlo en su Declaración de la Renta a través del modelo 115 todos los trimestres.
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
En el momento que alquilas un inmueble estás realizando una prestación de servicios sujeta a IVA. Como arrendador, estás obligado a pagar el IVA de la propiedad que estás poniendo en alquiler. Si se alquila un local comercial, éste se factura con IVA y, por lo tanto, se presentan las declaraciones trimestrales mediante el
modelo 303
.Como arrendador tendrás que presentar una factura al inquilino, en la que generalmente se refleja el IVA al 21% y las retenciones de IRPF al 19%. Deberás repercutir IVA al 21% sobre el importe total del arrendamiento. Así lo señalan el artículo 78 de la LIVA y la Consulta vinculante V0051-20 de la Dirección General de Tributos.
Exenciones y Casos Especiales de IVA
Sólo estará exenta de este impuesto cuando el edificio o parte del mismo se destine exclusivamente a vivienda.
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Sin embargo, esta exención no será aplicable a locales comerciales y tampoco en los siguientes casos:
- Si tu inquilino es un profesional que utiliza el inmueble como vivienda y como despacho. La consulta de la Dirección General de Tributos V0044-19 resuelve esta duda, indicando que se debe repercutir IVA.
- Si el arrendatario quiere alquilar el local para utilizarlo como garaje, trastero o almacén, también deberás repercutir IVA. Da igual que el inquilino realice o no actividad económica en el local.
Declaraciones de IVA
En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no estás obligado a presentar el resumen anual de IVA (modelo 390). Pero si el alquiler terminó y te diste de baja en Hacienda a mitad de año, no tendrás que presentar el modelo 303 del cuarto trimestre.
Impuesto sobre Sociedades
Cuando el arrendador es una sociedad mercantil, los ingresos del arrendamiento deben declararse a través del impuesto sobre sociedades, en el que se incluirán esos ingresos y los gastos en que se haya incurrido para la obtención de los mismos.
Obligaciones de Registro y Formalidades
Para cumplir con las obligaciones fiscales como arrendador de un local comercial, deberás estar inscrito en el censo de empresarios, profesionales y retenedores. Para ello, debe presentar el
modelo 037
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Cuando cumplimente este modelo, tiene que seleccionar la casilla 702, ya que esta casilla indica la fecha de inicio de una actividad económica que está sujeta a IVA (el alquiler de cualquier local comercial tributa un 21% de IVA).