La compra o venta de un inmueble es una transacción importante que no pasa desapercibida para el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Si realizaste alguna de estas operaciones durante el año fiscal 2024, es importante que conozcas tus obligaciones fiscales y cómo reportarlas en tu declaración anual.
Obligaciones Fiscales al Vender un Inmueble
¡Sí! La venta de un inmueble se considera una enajenación de bienes, y como tal, debes informarla al SAT en tu declaración anual. Se entiende por enajenación de bienes a toda transmisión de una propiedad donde existe una cesión de derechos. Es de suma importancia cumplir con las obligaciones fiscales, en tiempo y forma, para evitar algún tipo de sanción, por parte del SAT.
¿Cómo declaro la venta de mi inmueble?
- Ingresa al portal del SAT: Accede a tu cuenta con tu RFC y contraseña o e.firma.
- Llena el formulario correspondiente: Busca la sección de “Enajenación de bienes” y completa la información solicitada.
- Calcula el ISR: El sistema te ayudará a calcular el ISR a pagar, considerando el valor de venta, el costo de adquisición y las deducciones permitidas.
- Presenta tu declaración: Envía tu declaración y guarda el acuse de recibo.
Exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR)
Sí, es posible exentar el pago del ISR al vender una casa en México bajo ciertas condiciones.
No pagarás el Impuesto Sobre la Renta (ISR), siempre que el monto de la contraprestación obtenida por la venta de la casa, no exceda de 700 mil unidades de inversión (UDI), que equivaldría a 5 millones 894 mil pesos, y la transmisión se formalice ante un notario público, conforme al Artículo 93 de la LISR.
De acuerdo con el artículo 93, fracción XIX de la Ley de ISR, las personas que realicen la venta de su casa habitación, podrán considerar exento (es decir, libre del pago de impuestos) el ingreso que obtengan de dicha operación, hasta por la cantidad de 700,000 UDIs, lo cual, al mes de enero de 2024 equivale aproximadamente a $5,640,605.00. Si el precio excede de la cantidad antes mencionada, se debe determinar la ganancia correspondiente a la operación y proceder al cálculo del impuesto.
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Si en su defecto, la venta la realiza por ejemplo una persona que es asalariado, se tiene derecho también a una exención, de acuerdo con el inciso b, del ya mencionado artículo 93 de la Ley de ISR que señala, que aquellos bienes muebles, distinto de las acciones, de las partes sociales, de los títulos valor y de las inversiones del contribuyente, cuando en el año de calendario la diferencia entre el total de ventas y el costo comprobado de adquisición de los bienes vendidos, no exceda tres veces el valor de la Unidad de Medida y Actualización (UMA) elevada al año, lo cual significa que la exención por la ganancia obtenida para el año 2024 equivale a $118,819.08.
Ahora bien, es necesario no perder de vista lo que señala el cuarto párrafo del artículo 126 de la Ley de ISR, ya que en las operaciones de venta de bienes muebles, como lo son los autos, se deberá realizar un pago provisional por el monto que resulte de aplicar el 20% sobre el importe de la operación y debe ser retenido por el comprador, si éste es residente en México o extranjero con establecimiento permanente en México, siendo entonces el adquiriente además de retenedor, el responsable a emitir el CFDI correspondiente a la operación.
De acuerdo con lo que señala el tercer párrafo del artículo 150 de la Ley de ISR, en caso de recibir estos ingresos se deberá presentar la declaración anual del contribuyente que los reciba, ya que si el monto de los ingresos anuales por cualquier concepto rebasa los $500,000.00, la persona física los deberá manifestar en su totalidad, incluyendo los ingresos exentos.
Valor de la UDI
Valor de la UDI al 10 de abril de 2025, es de 8.42 pesos - Banco de México (Banxico)
Informar la Compra de un Inmueble al SAT
Aunque la compra de un inmueble no genera un impuesto directo, es importante informarla al SAT en tu declaración anual. Esto permite al organismo de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) tener un registro de tus bienes y verificar que tus ingresos sean congruentes con tus adquisiciones.
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¿Cómo informo la compra de mi inmueble?
- Ingresa al portal del SAT: Accede a tu cuenta con tu RFC y contraseña o e.firma.
- Llena la sección de “Datos informativos”: Busca la sección correspondiente a la adquisición de bienes inmuebles y completa la información solicitada.
- Presenta tu declaración: Envía tu declaración y guarda el acuse de recibo.
Consecuencias de No Informar al SAT
Omitir la información sobre la compra o venta de un inmueble puede generar multas y recargos por parte del SAT.
Impuestos para Residentes en el Extranjero
Si eres mexicano y vives en el extranjero, te tenemos una mala noticia: no te salvarás de pagarle impuestos al Servicio de Administración Tributaria (SAT).
La condición de tributar ante el SAT depende de diferentes factores, el primero de ellos es si tienes alguna propiedad a tu nombre en México y el segundo es tu tipo de estadía en el extranjero, ya que las obligaciones cambian si vivirás de manera definitiva fuera del país o nada más por algún tiempo.
Así seas una persona física o moral, te sugerimos estar atento a las disposiciones del SAT para evitar multas o problemas con tu declaración de impuestos.
¿Debes pagar impuestos al SAT si vives en el extranjero?
La dependencia explica los escenarios posibles para que conozcas si es necesario que pagues impuestos o no.
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Estas condiciones también aplican para personas extranjeras que reciben ingresos de alguna empresa mexicana.
- Si vives en el extranjero y tienes alguna propiedad a tu nombre en México: En caso de que tu periodo en el extranjero sea tan corto que aún tienes tu casa habitación en México es necesario que continúes pagando impuestos al SAT, ya que te no considera un residente en el extranjero.
- Si tienes una casa en México y también tienes una en el lugar fuera del país en el que vives: el pago de impuestos dependerá de dónde viene la mayoría de tus ingresos. Si más de la mitad proviene de México, deberás cumplir con tus obligaciones fiscales. Si más de la mitad proviene de otro país entonces deberás cumplir con las condiciones tributarias de dónde te encuentras.
- Si vives en el extranjero y tu principal fuente de ingresos viene de México: Las personas físicas y morales que reciben la mayoría de sus ingresos en México deben pagar impuestos al SAT. En el caso de las empresas, las personas morales “que hayan establecido en un país distinto de México la administración principal del negocio o su sede de dirección efectiva” serán reconocidas como residentes en el extranjero y no deberán pagar.
¿Cómo dejar de pagar impuestos al SAT si vives en el extranjero?
Esto lo podrás hacer si ya es definitivo que te quedas a vivir fuera de México. Lo que necesitas es “presentar aviso ante cualquier Módulo de Servicios Tributarios dentro de los 15 días anteriores a aquel en el que ocurra el cambio de residencia fiscal”, dice el SAT.
¿Qué impuestos debes pagar al SAT si vives en el extranjero?
La dependencia explica que las obligaciones fiscales de los mexicanos que viven fuera del país y reciben más del 50 por ciento de sus ingresos en México, o tienen una casa habitación, deberán pagar:
- Impuesto sobre la renta (ISR): Por los ingresos, ya sea del establecimiento permanente en México en el caso de las empresas, y para las personas físicas por los ingresos procedentes de fuentes de riqueza en el país. La tasa del ISR puede llegar hasta el 35% sobre la ganancia neta.
- Impuesto al valor agregado (IVA): “En caso de obtener ingresos por enajenación de bienes o por arrendamiento de bienes inmuebles distintos de casa habitación, se debe pagar el IVA”, explica el SAT. La tasa general del IVA es de 16 por ciento y para la región fronteriza del 11 por ciento.
- Impuesto empresarial a tasa única (IETU): “Los residentes en el extranjero con establecimiento permanente en México están obligados a pagar el IETU sólo por los ingresos atribuibles a dicho establecimiento por enajenación de bienes, prestación de servicios independientes o por otorgar el uso o goce temporal de bienes”, dice el SAT.
Otros Impuestos Relevantes
- El pago del ISAI: al igual que el ISR, no es un monto fijo. La cantidad corresponde a un porcentaje que puede oscilar entre el 2% y el 5%, dependiendo el estado de la república donde se efectúe la operación.
En este proceso siempre es recomendable acudir con un especialista para obtener claridad e información específica a tu caso.
En caso de que seas extranjero y estés en la búsqueda de comprar una propiedad en México, es importante que conozcas cuáles son lo principales requerimientos legales, fiscales y migratorios, así como la documentación pertinente.