Planear una inversión inmobiliaria en España sin tener claridad sobre cómo llevarla a cabo, puede poner en riesgo la rentabilidad de la misma. Para evitar sorpresas desagradables, es necesario conocer las cuestiones relativas al procedimiento de adquisición del activo, los aspectos tributarios ligados a la compra, explotación de la inversión, y en su caso, posterior desinversión.
Con el objetivo de apoyar en el proceso de toma de decisiones sobre si invertir o no en el sector de “real estate” en España, explicamos las cuestiones antes mencionadas.
Requisitos Iniciales para la Inversión
Para poder realizar cualquier tipo de inversión en el mercado español, el inversor extranjero, no residente en España, debe contar con un número de identificación denominado “NIE” en caso de que la inversión se haga a título de persona física, o “NIF” si la realiza una sociedad extranjera. El primero, “NIE” es otorgado por la Policía en España, el segundo, “NIF”, por la Administración Fiscal de dicho país. La obtención de uno u otro no requiere la presencia física del inversor, sino que es posible recabarlos a través de un apoderado al efecto.
Proceso de Adquisición de un Inmueble
Una vez que el inversor cuenta con su “NIE” o “NIF” ya puede llevar a cabo la inversión deseada y el siguiente paso será realizar una revisión (“due diligence”) de la propiedad cuya adquisición se pretende. Es práctica habitual en el mercado español, la firma de un contrato de “arras” con la finalidad de “asegurar” la compra de la propiedad. La situación actual del mercado español, en especial en determinadas zonas aconseja la firma del citado contrato teniendo en cuenta que es habitual que la demora en la toma de la decisión lleve aparejada la pérdida del activo, es decir, que cuando uno decida que quiere comprar, el activo ya no se encuentre disponible en el mercado. Este tipo de contratos, previo desembolso de una parte del precio en concepto de “arras” (entre el 10% y el 15% del precio de venta), dan tranquilidad al inversor para que pueda realizar las comprobaciones pertinentes para tomar la decisión de compra.
Superada la “due diligence”, el siguiente paso será firmar la correspondiente escritura de compraventa ante notario. Es importante señalar que al notario, entre otra documentación, se le debe aportar la documentación relativa que justifique el pago del precio de compra. Generalmente en España el pago se realiza mediante cheque bancario certificado o bien mediante transferencia bancaria. No es preciso tener una cuenta bancaria en España para realizar la inversión.
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Firmada la escritura, y para el caso de que la operación de adquisición esté sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el inversor contará con un plazo de 30 días, con carácter general, para proceder a abonar el citado impuesto ante la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma (región) en la que se encuentre localizado el inmueble. El tipo de gravamen aplicable oscila entre el 6% y el 11% del precio de compra dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el activo.
Pagado el impuesto, el siguiente paso lo constituye la inscripción de la escritura notarial de compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente. El proceso de inscripción se demora aproximadamente tres semanas.
En lo que atañe a los costes de notario y Registro de la Propiedad, en España para una inversión de alrededor de un millón de euros, están cerca de los 3,000 euros. Si a esos costes añadimos el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el coste ligado a la adquisición (sin considerar honorarios de asesores, abogados, peritos, etc.) es un aproximado de 63,000 euros para un inmueble con un precio de adquisición de un millón de euros.
Oportunidades de Ahorro Fiscal
La primera oportunidad de ahorro surge, por tanto, en el momento de la compra, y en concreto, y desde el punto de vista fiscal, en relación a la imposición indirecta ligada a la adquisición del activo. En este sentido, la canalización de la inversión a través de una sociedad localizada en España plantea cuantiosas oportunidades de ahorro.
Inversión en Activo Residencial
En lo que atañe a la compra de activo residencial, la normativa que regula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con carácter general en las distintas regiones, prevé un tipo de gravamen reducido del 2% (en lugar del tipo de entre el 6% y el 11% mencionado previamente) cuando quién realiza la inversión se trata de una sociedad que se dedica a la compraventa de este tipo de activos. La aplicación del mentado tipo reducido requiere que la vivienda sea vendida dentro del plazo de los tres años posteriores a su adquisición. Resulta interesante esta fórmula para aquellos inversores con la mirada puesta en rentabilidades de corto plazo.
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Si en lugar de la compra de activo residencial para su venta en el corto plazo, el inversor está pensando en otro tipo de activo inmobiliario con la intención de explotarlo en alquiler, con la canalización de la compra a través de una sociedad localizada en España, se podría evitar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, quedando la operación sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido. En este caso, atendiendo a la normativa que regula el impuesto en España, el vendedor no repercutirá IVA en la factura por aplicación de lo que se conoce como regla de “inversión del sujeto pasivo”. La imposición indirecta, en este caso, no supondría un coste para el inversor.
Para inversiones de cuantía relevante (por encima de 10 millones de euros), existe un régimen especial en la normativa fiscal española, el régimen de las SOCIMIs (“REITs” españoles), que, entre otras ventajas, a las que haremos referencia a continuación, prevé la exención del 95% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La exención para una inversión de 10 millones de euros, implica un ahorro en costes por imposición indirecta cercana a los 570,000 euros.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Una vez realizada la inversión, desde el punto de vista fiscal en España, es importante considerar que la tenencia o explotación de un inmueble por parte de un no residente fiscal en España (ya sea una sociedad extranjera la titular del activo o una persona física), está gravada en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes al 24% para los inversores mexicanos.
Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas
En lo que atañe al Impuesto sobre el Patrimonio y al Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, la tenencia del activo, cuando el inversor extranjero es una persona física, puede llevar aparejada tributación. Ambos puestos pueden llegar al 3.5% del valor de adquisición y se trata de un pago de carácter anual. Las sociedades no tienen que pagar este impuesto.
En este sentido, de cara a evitar igualmente exposición en España a los mentados impuestos, se aconseja una doble estructura societaria de forma que las acciones o participaciones de la sociedad española estén en manos de una sociedad no residente en España. Esta doble estructura proporciona adicionalmente ventajas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de una futura transmisión por herencia o donación de la inversión en España.
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Impuesto sobre la Renta de Sociedades
Nuevamente, en la tenencia y explotación, surgen oportunidades de ahorro cuando la inversión se canaliza a través de una sociedad localizada en España. Al respecto, el tipo de gravamen general en el Impuesto sobre la Renta de sociedades en España (Impuesto sobre Sociedades) es del 25 por ciento. A este tipo se gravan tanto las rentas procedentes de la explotación del activo, como las derivadas de su posterior transmisión. En el caso de sociedades radicadas en España que se dedican al arrendamiento de viviendas, el tipo de gravamen efectivo es posible reducirlo hasta el 15% mediante el cumplimiento de una serie de requisitos.
Por otra parte, el tipo de gravamen aplicable en el Impuesto sobre Sociedades a las sociedades españolas acogidas al régimen SOCIMI, que permite la inversión en todo tipo de activos inmobiliarios, es del 0% para las rentas procedentes de la explotación de dichos activos o de su transmisión.
Tipos de IVA en España
En España existen varios tipos de impuestos que hay que pagar, y uno de los más importantes es el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Se trata de un impuesto que se aplica a los productos y también a los servicios, independientemente de que se ofrezcan en España o en el extranjero. El IVA se clasifica como un impuesto indirecto y es muy similar al impuesto sobre las ventas que se aplica en los Estados Unidos.
Tipos de IVA
El 28 de diciembre de 1992, España aprobó la Ley del IVA, en la que se detallaban las distintas tasas de IVA aplicables en el país según lo especificado por el Gobierno. Si bien las tres categorías definidas por la Ley del IVA (IVA estándar, reducido y superreducido) se mantuvieron sin cambios, el porcentaje asociado a cada tasa ha fluctuado con el tiempo. Por ejemplo, en 2012 se produjo un aumento significativo de las tasas de IVA en España.
- IVA Estándar: 21%. Se aplica a la mayoría de los bienes y servicios.
- IVA Reducido: 10%. Aplica a actividades culturales, hostelería, transporte, productos farmacéuticos, entre otros.
- IVA Superreducido: 4%. Aplicable a bienes de primera necesidad como medicamentos, libros, periódicos y vehículos para personas con movilidad reducida.
Tabla Resumen de Tipos de IVA
| Tipo de IVA | Porcentaje | Ejemplos de Aplicación |
|---|---|---|
| Estándar | 21% | Vehículos, productos de bricolaje, artículos para el hogar, bebidas alcohólicas, moda, gasolina, electrónicos. |
| Reducido | 10% | Actividades culturales, agua, hostelería, productos para la producción de alimentos, servicios públicos, transporte, productos farmacéuticos, artículos de corrección de la visión, remodelación de viviendas, bienes raíces. |
| Superreducido | 4% | Medicamentos de uso humano, libros, revistas, periódicos, vehículos para personas con movilidad reducida, implantes, prótesis, sillas de ruedas, preservativos, productos de higiene femenina, viviendas de protección oficial. |
El ITPAJD
El ITPAJD es un impuesto indirecto, es decir, que no varía en función de la capacidad económica del contribuyente, sino de los bienes o servicios que grava. Es un impuesto de carácter estatal a pesar de que, actualmente, las competencias para recaudarlo están cedidas a cada comunidad autónoma.
El ITPAJD lo conforman tres impuestos distintos:
- TPO: El impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas es un gravamen que se aplica sobre cualquier transmisión de un bien o derecho, siempre y cuando sea una operación no sujeta a IVA; por ejemplo, un vehículo de segunda mano vendido por un particular estaría sujeto al TPO, pero si ese mismo coche lo vende una empresa, al tratarse de una transacción sujeta a IVA, no se aplicaría el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas.
- AJD: El impuesto sobre actos jurídicos documentados grava la burocracia mercantil, además de cualquier escritura que pase a formar parte de una sesión notarial.
- OS: El impuesto sobre operaciones societarias es un gravamen que se aplica a las transacciones mercantiles. De los tres impuestos que forman parte del ITPAJD, este es el que más afecta a las empresas españolas.
B LAW & TAX
B LAW & TAX es una firma legal especializada en la prestación de servicios de asesoramiento jurídico-tributario en el ámbito nacional e internacional relacionado con asuntos que puedan afectar directa o indirectamente a empresas, así como a personas físicas. Prestamos asesoramiento legal y fiscal especializado a personas físicas con alto patrimonio, que comprende la planificación de sus inversiones financieras e inmobiliarias a través de sociedades holding o sociedades patrimoniales. Tenemos una amplia experiencia en el sector inmobiliario y trabajamos con empresas constructoras, inmobiliarias y de negocios auxiliares, a través de un equipo de profesionales especializados en la materia.