El Acreedor Hipotecario: Rol, Derechos y Proceso Hipotecario

Informarte para conocer los diferentes términos relacionados con un crédito hipotecario y todo lo que implica, te permitirá tomar decisiones convenientes y evitar problemas legales cuando estás en el proceso de comprar un inmueble. Conocer las obligaciones y los derechos de los acreedores hipotecarios te ayuda a proteger tu patrimonio, evitando riesgos innecesarios.

¿Qué es un Acreedor Hipotecario?

Dentro de los elementos personales de la hipoteca, tenemos la figura del deudor y el acreedor hipotecario. Se puede definir éste como aquella persona física o jurídica que está facultada legítimamente para exigir el pago o cumplimiento de una obligación contraída frente al deudor hipotecario. Usualmente, el acreedor hipotecario viene a ser una entidad financiera. Es la institución financiera o bancaria que presta el dinero para la adquisición de un bien inmueble. Es el titular del derecho de hipoteca en garantía de cuyo crédito se constituye la hipoteca. Un acreedor hipotecario es quien define los términos, plazos y montos que el deudor debe cumplir.

Por lo general, quienes toman la decisión de adquirir un inmueble solicitan un crédito hipotecario para poder realizar la compra y tener opciones de pago. Asimismo, las personas recurren a instituciones bancarias, aseguradoras u otras entidades legales que ofrecen hipotecas.

El Rol y las Responsabilidades del Acreedor Hipotecario en el Proceso

El prestamista o acreedor hipotecario tiene muchas responsabilidades y realiza varias tareas a lo largo del proceso a través del que una persona compra una casa y se convierte en propietaria de esta. Si bien los prestamistas establecen las tasas hipotecarias que les ofrecen a los clientes, no las inventan sobre la marcha. Las tasas hipotecarias se basan en la demanda del mercado. Las condiciones económicas influyen en esta demanda, en el hecho de que las personas inviertan en acciones o bonos y en factores como la tasa de fondos federales, que es la tasa a la que los bancos locales le piden dinero prestado a la Reserva Federal a corto plazo.

El prestamista debe tomar tu solicitud y evaluar su riesgo para asegurarse de que califiques. Reunirá y revisará información sobre ti -tu puntuación de crédito, relación deuda-ingreso (DTI), ingresos y bienes, etc.- y determinará el monto del principal, el plazo de reembolso y la tasa de interés que tu póliza debería tener. Una vez que haya hecho eso, aprobará tu hipoteca. Una hipoteca es un préstamo que está garantizado por tu casa. Como tal, una de las cosas que hará un prestamista es establecer un gravamen perfeccionado para proteger su interés en la transacción. Una vez establecido el gravamen, tu casa se usará como colateral para el préstamo. Siempre y cuando continúes haciendo los pagos en tiempo y forma, el prestamista no tendrá que tomar medidas sobre el gravamen.

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Derechos del Acreedor Hipotecario

El gravamen es importante porque le otorga al acreedor hipotecario el derecho de tomar posesión de la casa si el prestatario no cumple con la hipoteca. Al acreedor hipotecario le avalan los siguientes derechos, ya que el bien sigue en posesión del deudor y éste puede realizar conductas que sean perjudiciales para el bien:

• Tiene derecho a pedir que el inmueble hipotecado sea vendido en pública subasta cuando el deudor no haga frente a su obligación. Es lo que se denomina la ejecución de los bienes hipotecados: la acción real hipotecaria.
• Tiene derecho a pedir que se le adjudique el bien hipotecado hasta la concurrencia de su crédito.
• También tiene derecho a perseguir el objeto hipotecado sea quien fuere el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido.
• También tendrá derecho a que se le mejore la hipoteca, si la finca se pierde o deteriora y no pueda garantizar la seguridad de la deuda.
• Y por último tiene derecho a solicitar que el bien inmueble pase a manos de un administrador judicial si el bien sufre deterioro a causa del deudor.

El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. El acreedor cuya hipoteca esté constituida sobre dos o más inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar uno sólo de ellos.

La Hipoteca como Derecho Real

La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.

La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetos a la hipoteca. Los costos y gastos, como los daños e intereses, a que el deudor pueda ser condenado por causa de la inejecución de una obligación, participan, como accesorio del crédito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas para ese crédito.

La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes, y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor. No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este título. La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto, o hasta un día cierto, o por una obligación condicional. Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no tendrá valor sino desde que se cumpla la condición o desde que llega el día; pero cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria. El que hubiese enajenado un inmueble bajo una condición resolutoria, o bajo un pacto comisorio, expreso o tácito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición resolutoria.

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Capacidad para Constituir Hipotecas

Los que no puedan válidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad. Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles. Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitación, y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse. No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la obligación principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente.

Si la obligación por la que un tercero ha dado una hipoteca fuese solamente anulada por una excepción puramente personal, como la de un menor, la hipoteca dada por un tercero será válida, y tendrá su pleno y entero efecto. Cada uno de los condóminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble común, o una parte materialmente determinada del inmueble; pero los efectos de tal constitución quedan subordinados al resultado de la partición o licitación entre los condóminos. Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la división o licitación, propietario de la totalidad del inmueble común, la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tenía en el inmueble. El que no tiene sobre un inmueble más que un derecho sujeto a una condición, rescisión o resolución, no puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque así no se exprese. La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal. La nulidad de la hipoteca constituida sobre bienes ajenos, puede ser alegada no sólo por el propietario del inmueble, sino aun por aquellos a quienes el constituyente hubiese vendido el inmueble después de ser dueño de él, y aun por el mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de mala fe.

Forma y Registro de las Hipotecas

La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que acceda. Puede también constituirse hipoteca sobre bienes inmuebles existentes en el territorio de la República, por instrumentos hechos en países extranjeros, con las condiciones y en las formas dispuestas por el artículo 1211. De la hipoteca así constituida debe tomarse razón en el oficio de hipotecas, en el término de seis días contados desde que el juez ordene la protocolización de la obligación hipotecaria. Pasado ese término la hipoteca no perjudica a tercero. La hipoteca constituida desde país extranjero debe tener una causa lícita por las leyes de la República.

La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por una escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener:

1. El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento.
2. La fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra.
3. La situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre.
4. La cantidad cierta de la deuda.

Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitución de la hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble. La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca.

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La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad Capital de cada Provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el Gobierno Provincial. La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada. Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.

Si estando constituida la obligación hipotecaria, pero aun no registrada la hipoteca, y corriendo el término legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligación hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad de su crédito se le haya constituido, la prioridad del registro es de ningún efecto respecto a la primera hipoteca, si ésta se registrare en el término de la ley. El registro debe hacerse dentro del término establecido en la ley Nacional de registros de la propiedad. Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial público encargado del oficio de hipotecas, la primera copia de la escritura de la obligación, cuando no se hubiere extendido en el mismo oficio de hipotecas. Los gastos del registro o toma de razón son de cuenta del deudor.

La toma de razón ha de reducirse a referir la fecha del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligación o contrato, y los bienes raíces gravados que contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, situación y linderos, en la misma forma que se exprese en el instrumento. La toma de razón podrá pedirse:

1. Por el que transmite el derecho.
2. Por el que lo adquiere.
3. Por el que tenga representación legítima de cualquiera de ellos.
4. Por el que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario.

Si el escribano originario de la obligación hipotecaria remitiese el instrumento que contiene la hipoteca para que se tome razón, el oficial anotador debe tomar razón de ella en el término de veinticuatro horas. Será de ningún valor toda otra toma de razón de hipoteca sobre el mismo inmueble hecha en el tiempo intermedio de las veinticuatro horas. Si el que ha dado una hipoteca sobre sus bienes, se vale de la falta de inscripción para hipotecarlos a otra persona, sin prevenirle de la existencia de esa hipoteca, será culpado de fraude, y como tal, sujeto a satisfacer los daños y perjuicios a la parte que los sufriere por su dolo. El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo en cuyo distrito estén situados los inmuebles que se hipotecan. La toma de razón de las hipotecas debe hacerse en los registros sucesivamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro. Tomada razón de la hipoteca, debe anotarse el acto en la escritura de la obligación, por el oficial encargado del oficio de hipotecas, bajo su firma, expresando el día en que lo ha hecho y el folio de su libro donde se ha tomado razón de la hipoteca. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble está libre de gravamen. Él es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello. La nulidad resultante del defecto de especialidad de una constitución hipotecaria, puede ser opuesta tanto por terceros como por el deudor mismo.

Efectos de las Hipotecas

La hipoteca registrada tendrá efecto contra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiese producido dentro del término previsto en el artículo 3137. Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la hipoteca sin hacer tomar razón, ésta no tendrá efecto contra terceros, sino desde el día en que se hubiere registrado. Pero podrá hacerla registrar en todo tiempo sin necesidad de autorización judicial. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renovare. La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación. Al constituirse la hipoteca por un crédito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicación de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designación de su importancia, es sin efecto alguno. La hipoteca garantiza los créditos a término, condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los créditos puros y simples. El titular de un crédito a término, puede, cuando hubiere de hacerse una distribución del precio del inmueble que le está hipotecado, pedir una colocación, como el acreedor cuyo crédito estuviese vencido. Si el crédito estuviere sometido a una condición resolutoria, el acreedor puede pedir una colocación actual, dando fianza de restituir la suma que se le asigne, en el caso del cumplimiento de la condición. Si lo estuviere a una condición suspensiva, el acreedor puede pedir que los fondos se depositen, si los acreedores posteriores no pref...

La Ejecución Hipotecaria: Proceso y Tipos

Esta obligación nace de un préstamo hipotecario y el procedimiento judicial para exigir ese pago será la ejecución hipotecaria. Una vez que una casa de haya ejecutado y se haya tomado posesión de esta, un prestamista venderá la propiedad para recuperar sus pérdidas. La ejecución hipotecaria es el derecho legal que tiene un acreedor hipotecario u otro acreedor del derecho de retención de adquirir la titularidad de la propiedad y/o el derecho de venderla y usar las ganancias para cancelar la hipoteca cuando esta o el embargo preventivo está en mora. No, no es automático. El acreedor no puede simplemente tomar las llaves, sino que debe iniciar un proceso jurídico para ejecutar la garantía.

En un principio, la ley establecía que la falta de pago de una hipoteca daba como resultado la obtención automática de la titularidad del inmueble por parte del titular de la hipoteca (a veces denominado “acreedor hipotecario”). Pero la ley evolucionó con el transcurso de los años y ahora permite que los deudores hipotecarios tengan tiempo para saldar la hipoteca antes de que se les quite la propiedad. Hoy en día, existen numerosas leyes y reglamentaciones de los estados que rigen el proceso de ejecución hipotecaria para proteger tanto al acreedor como al deudor hipotecario contra la injusticia y el fraude. En general, el acreedor hipotecario inicia una acción de ejecución hipotecaria después de producida una mora en los pagos.

Dentro de los Estados Unidos, existen distintos tipos de ejecución hipotecaria. A continuación, se detallan los principales:

Tipo de Ejecución Hipotecaria	Descripción
Ejecución por Remate Judicial	Este tipo está disponible en todos los estados y es el método requerido en muchos de ellos. Implica la venta del inmueble hipotecado con la supervisión de un tribunal, donde las ganancias se destinan, en primer lugar, a cubrir la hipoteca, luego a pagar a otros acreedores del derecho de retención y, por último, al deudor hipotecario.
Ejecución por Poder de Venta	Involucra la venta de la propiedad por parte del acreedor hipotecario sin la supervisión de un tribunal. Donde está disponible, la ejecución hipotecaria por poder de venta suele ser una manera más expeditiva de ejecutar un inmueble que por remate judicial. La mayoría de los estados permite este método de ejecución hipotecaria.
Ejecución Hipotecaria Estricta	Hay otros tipos de ejecución hipotecaria que solo están disponibles en jurisdicciones limitadas y, por lo tanto, se consideran métodos menores de ejecución hipotecaria. De conformidad con la ejecución hipotecaria estricta, cuando un deudor hipotecario no realiza los pagos, un tribunal le ordena que pague la hipoteca dentro de un determinado plazo de tiempo. Si el deudor hipotecario no cumple, el acreedor hipotecario automáticamente adquiere la titularidad, sin obligación de vender el inmueble.

El concepto de aceleración se utiliza para determinar el monto adeudado en virtud de la ejecución hipotecaria. La aceleración otorga al acreedor hipotecario el derecho de declarar la totalidad de la deuda vencida y pagadera cuando el deudor hipotecario no cumple con los pagos. Hoy en día, casi todas las hipotecas cuentan con cláusulas de aceleración. Sin embargo, no están impuestas por ley, de modo que, si una hipoteca no tiene una cláusula de aceleración, el acreedor hipotecario no tiene opción más que esperar la ejecución hipotecaria una vez que venzan todos los pagos o convencer a un tribunal de que divida partes de la propiedad y las venda con el fin de pagar la cuota pagadera.

Consejos Prácticos y Consideraciones Importantes

Si usted enfrenta una disputa potencial sobre la renta o compra de una propiedad, un juicio hipotecario, o por otras razones, un abogado puede ayudarle con el proceso. Un abogado trabajará para obtener el mejor resultado posible y proteger tus derechos. Este contenido es informativo y puede variar según las leyes de cada estado y las circunstancias del caso. Para obtener asesoría legal específica, es recomendable obtener la orientación de un profesional. Un abogado destacado en ejecución hipotecaria puede ayudarle a entender sus opciones y defender sus derechos.

A continuación, algunos consejos útiles para tu crédito hipotecario:

• ¡Ojo con la letra chiquita! Antes de firmar, pon especial atención al CAT (Costo Anual Total). Este porcentaje te dice el costo real del financiamiento, incluyendo comisiones y seguros. ¡Es la clave para comparar hipotecas!
• El último paso es crucial. Aunque hayas recibido la carta de liberación de la hipoteca, ¡no has terminado! Asegúrate de que la liberación se inscriba en el Registro Público de la Propiedad. Solo así tu inmueble quedará legalmente libre de gravamen.
• Tu fondo de emergencia es tu salvavidas. Ten un ahorro equivalente entre 3 y 6 meses del pago de tu hipoteca y tus gastos fijos. ¡Esa tranquilidad no tiene precio!
• ¿Quién más puede pagar? Además de un tercero, figuras como el obligado solidario pueden intervenir. A diferencia de un aval, el obligado solidario comparte la misma responsabilidad de pago que el deudor desde la firma del contrato.
• Anticípate a los problemas. Si prevés dificultades para pagar, no esperes la llamada del banco; acércate tú primero y negocia.
• Sí, es una práctica común conocida como “cesión de derechos”. Sin embargo, la ley establece que el nuevo acreedor debe respetar exactamente las mismas condiciones (tasa de interés, plazo, etc.) que firmaste en tu contrato original.
• Generalmente, la deuda no se hereda. Al contratar una hipoteca, el acreedor te obliga a adquirir un seguro de vida.

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