El régimen de propiedad en condominio para efectos de sus obligaciones fiscales carece de personalidad jurídica propia, ya que ni la ley especial ni la LISR le reconocen, en tal virtud, para saber a que se encuentra obligado fiscalmente, debemos atender a la naturaleza jurídica de su constitución y administración. Para comprender a fondo el tratamiento fiscal, es fundamental dilucidar si el condominio tiene personalidad jurídica.
Introducción al Régimen de Propiedad en Condominio
¿Qué es un Condominio?
Debemos precisar que este régimen es aquel que se constituye sobre inmuebles que, por sus características físicas permite a los titulares el aprovechamiento exclusivo de áreas comunes que no admiten división, otorgando a cada condómino un derecho de propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, y derecho de copropiedad con los demás condóminos, respecto a las áreas o instalaciones comunes; está regulado en las legislaciones civiles locales de cada entidad federativa. Es decir, es un inmueble cuya propiedad pertenece a varias personas sin división; que tienen las condiciones y características previstas en la ley de propiedad en condominio.
Se entiende por condómino a la persona propietaria de una o más unidades de propiedad privativa. Se considerarán como partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento de áreas y bienes de uso común y que forme parte de su unidad de propiedad privativa, según la escritura constitutiva, y estos no podrán ser objeto de enajenación, embargo, arrendamiento o comodato en forma independiente (art. 14, LPCIDF).
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad (art. 7, LPCIDF).
Es el acto jurídico formal por medio del cual los propietarios de un inmueble declaran su voluntad de establecer esa modalidad ante notario público, para su mejor aprovechamiento, y de esa forma, las personas teniendo un derecho privado, comparten espacios de uso y propiedad común, necesarios para el adecuado disfrute del inmueble; derecho de copropiedad en términos de lo dispuesto por los artículos 943 y 944 del CCF. Se deberá hacer ante notario público y registrarse en la Procuraduría Social de la Ciudad de México; también se tiene que hacer un reglamento interno y cumplir con las demás normas de carácter civil.
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Una vez constituido el régimen de propiedad en condominio, dependiendo de cada legislación local, este deberá de registrarse ante la procuraduría social que corresponda, de acuerdo con su domicilio, en el caso de la CDMX, así lo determina la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF), en su Título Primero, Capítulo I.
La Personalidad Jurídica para Fines Fiscales
Solo algunos estados como Baja California Sur, Jalisco, Sinaloa y Querétaro reconocen al régimen en condominio como una entidad con personalidad jurídica propia.
En este sentido, el SAT establece en la regla 3.1.20. de la RMISC 2023, que aquellas personas morales del régimen en condominio que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica, podrán tributar conforme al Título III de la LISR “Del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos” (art. 79, fracción XVIII, LISR). Pese a que la legislación local no otorga personalidad jurídica propia al condómino, este puede constituirse en una asociación civil (AC) que administre las cuotas condominales.
De esta manera, el artículo 79, fracción XVIII de la LISR da el carácter de no contribuyentes del ISR a las “asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio”.
En el caso de que no se constituyan como AC para los efectos jurídicos y fiscales, los actos jurídicos son efectuados por la persona que contraten o designen para su administración, el cual deberá inscribirse en el RFC, y será el responsable de cumplirá las obligaciones fiscales relacionadas con el mismo. Ahora bien, en el caso de condominios donde no se le reconoce personalidad jurídica para los efectos fiscales, ni se constituyan en una AC, los actos serán efectuados directamente por la persona que contraten o designen para su administración y será el administrador quien deberá inscribirse en el RFC y quién cumplirá las obligaciones fiscales y legales.
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Para un buen funcionamiento del condómino y con el objetivo de cumplir con las obligaciones de este, este debe tener:
- administrador: persona física o moral designada por la asamblea para desempeñar la función de administración de un condominio
- asamblea: órgano supremo del condominio, conformada por la reunión de todos los condóminos para resolver asuntos de interés común respecto del condominio
- condómino: persona física o jurídico-colectiva, que tiene la propiedad o la titularidad de los derechos fideicomitidos sobre uno o varias unidades de propiedad exclusiva en un inmueble afecto al régimen de propiedad en condominio
Obligaciones Fiscales en Materia de ISR para Condominios
Régimen de Personas Morales con Fines No Lucrativos
Este régimen de propiedad en condominio para efectos fiscales, se ubica dentro de lo previsto por el Título III de la LISR, del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos. En efecto, el artículo 79, fracción XVIII de la LISR da el carácter de no contribuyentes del ISR a las “Asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio”.
Ser “no contribuyente” no exime de obligaciones como llevar contabilidad y pagar ISR por actividades diferentes a la administración de las cuotas condominales. Aquellas asociaciones civiles constituidas para administrar condominios, al ser personas morales, deberán llevar contabilidad, según lo dispuesto en el artículo 86 de la LISR, lo que implica enviar la contabilidad electrónica al SAT mediante el buzón tributario.
El cálculo de ISR será aplicando las disposiciones del Título IV de la LISR o el Título II si la mayoría de sus integrantes son personas morales.
Supuestos donde el Condominio Paga ISR
Las personas no lucrativas del Título III de la LISR pudieran obtener “ganancias ficticias” por las que deben pagar ISR como si fuesen contribuyentes. Los condominios pueden obtener “ganancias ficticias” por las que deben pagar ISR como si fuesen contribuyentes. En los siguientes supuestos el condominio sí debe pagar ISR:
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- por enajenación de bienes distintos de su activo fijo
- cuando presten servicios a personas que no vivan en el condominio
- si se determina un remanente distribuible ficto
Los siguientes supuestos se consideran remanente distribuible ficto:
- el monto de las omisiones de ingresos o las compras no realizadas e indebidamente registradas
- el importe de las erogaciones que efectúen y no sean deducibles, en los términos del Título IV de la LISR
- por los préstamos efectuados a sus socios o integrantes o a los cónyuges, ascendientes o descendientes en línea recta de estos
No se debe tomar como remanente la “nómina no deducible”, siempre que se lleve un control dentro de la contabilidad, que de forma detallada muestre tal circunstancia y el desglose de forma analítica y descriptiva de cada uno de los pagos por concepto de remuneración exentos (regla 3.1.13., RMISC 2023).
Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) en Condominios
Emisión de CFDI por Cuotas Condominales
No se está obligado a emitir CFDIS por las cuotas condominales. Según el criterio 27/CFF/2017-RF- Comprobantes, de fecha 8 de noviembre de 2017, el SAT se pronunció a favor de una Asociación Civil al establecer que no es necesaria la emisión de CFDIS por las cuotas de mantenimiento, pues estas no tienen la naturaleza de una contraprestación por un servicio, aunado a que dichas cantidades no modifican positivamente el haber patrimonial de la persona o asociación que administra el condominio. Sin embargo, es una práctica común porque representa un mejor control para la contabilidad, cobranza y prueba de adeudo en los juicios civiles.
Dichas asociaciones: no están obligadas a emitir CFDI´s por las cuotas que aporten los condóminos para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, pues estas no tienen la naturaleza de una contraprestación por un servicio, aunado a que dichas cantidades no modifican positivamente el haber patrimonial de la persona que administra el inmueble, pero se recomienda para llevar un control de la contabilidad, cobranza y prueba de adeudo en los juicios civiles. También tienen obligación de emitirse CFDI´s por otros actos o actividades diferentes del cobro de cuotas a condóminos (art. 86, LISR).
Lo anterior, sin que sea óbice la obligación que tiene el administrador del condominio, de expedir el CFDI a nombre de la asamblea general, por las contraprestaciones que reciba por los servicios de administración, en términos del artículo 30, fracción V del RLISR.
Acreditamiento del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en Condominios
Conceptos Fundamentales del IVA Acreditable
El impuesto al valor agregado es un impuesto de tipo federal que se paga por el consumo de productos y servicios. Explicado de manera simple, el IVA Trasladado es el que cobras a tus clientes en cada venta o prestación de servicios y lo ves reflejado en CFDI 4.0. En contraparte, el IVA Acreditable es el que pagas a tus proveedores al adquirir bienes o servicios para tu actividad económica.
¿Qué es el IVA Acreditable? El IVA Acreditable es el tipo de IVA que pagamos al realizar compras, adquisiciones o contratar servicios. El cálculo del IVA Acreditable parte de un principio básico: restar el IVA Trasladado (el que cobras en tus ventas) menos el IVA Acreditable (el que pagas en tus compras). En términos contables, el IVA Acreditable se registra en una cuenta de activo circulante, ya que representa un derecho de recuperación. IVA Acreditado o Pagado: se carga por el IVA efectivamente pagado en gastos realizados de contado.
El adecuado manejo del IVA Acreditable permite a las empresas optimizar su estrategia financiera, cumplir con sus obligaciones y evitar restricciones o sanciones. Un manejo adecuado del IVA Acreditable no solo reduce la carga fiscal mensual, también ayuda a tener un mejor flujo de efectivo y permite una mejor planeación financiera. Por esa razón una empresa que gestiona correctamente su IVA puede anticipar pagos, evitar recargos y aprovechar saldos a favor para compensaciones futuras o solicitudes de devolución.
Debes saber que no todo el IVA que se paga puede acreditarse en su totalidad ya que existen actividades exentas o con tasa 0% en las que el acreditamiento puede tener reglas específicas. Hay ciertos gastos no estrictamente indispensables para la actividad económica pueden ser rechazados como acreditables.
Causación y Acreditamiento del IVA en Cuotas Condominales
Para los efectos del artículo 14 de la Ley, tratándose de las cuotas que aporten los propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio o a cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes, que se destinen para la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventan dichos gastos, el impuesto se causa sólo por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble.
Si los condominios no son contribuyentes del ISR, se podría inferir que el cobro de las cuotas tampoco es un acto o actividad sujeta de IVA, no obstante, con base en el artículo 33 del RLIVA, se establece lo siguiente:
- es gravada la parte de las cuotas destinadas a pagar los servicios de administrador
- el IVA se trasladaría en las cuotas que se cobran a los condóminos o vecinos
- el IVA que en su caso se pague por los servicios del administrador será acreditable
Esto significa que los ingresos que el administrador cobra para los “gastos de mantenimiento” no causan IVA, sin embargo, si debe cobrar IVA por sus servicios de administración. El régimen de condominio en principio no causa el ISR, debido a que no genera utilidad alguna, las cuotas que se pagan son destinadas para el mantenimiento y necesidades del inmueble, pero puede llevar a cabo actos gravados por el ISR y el IVA, como es el caso del arrendamiento de las áreas comunes y en tal supuesto debe cumplir con las obligaciones fiscales respectivas.
Acreditamiento del IVA y la Deducción Opcional en Arrendamiento
Una pregunta muy recurrente por parte de las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes, es la siguiente: Si deduzco el 35% de mis ingresos (deducción opcional) y realicé gastos deducibles con IVA pagado a los proveedores de bienes y servicios ¿puedo acreditar dicho IVA? La respuesta es SI. Toda vez que para que sea acreditable el IVA, este debe de corresponder a erogaciones que sean deduciBLES para efectos del ISR (Art. 5 fracción I de la Ley del Impuesto al Valor Agregado). Es decir, que no importando el tipo de deducción ejercida (listado u opcional), si cumplen con la característica de deduciBLE, será acreditable para efectos del IVA.
Al respecto, el artículo 114 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, establece:
CAPÍTULO III DE LOS INGRESOS POR ARRENDAMIENTO Y EN GENERAL POR OTORGAR EL USO O GOCE TEMPORAL DE BIENES INMUEBLES
Artículo 114. Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los siguientes:
- Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
- Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
Por su parte, el artículo 115 de la referida Ley del Impuesto Sobre la Renta, indica:
Artículo 115. Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este Capítulo, podrán efectuar las siguientes deducciones:
- Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda. Tratándose de subarrendamiento sólo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador. Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampo...
Refiere que para que sea acreditable el IVA en su totalidad, el inmueble debe ser destinado al uso o goce temporal sobre el cual sea aplicable la tasa vigente del Impuesto al Valor Agregado, esto es, que su uso sea distinto a casa-habitación, excepto cuando se proporcione amueblada o se destine como hotel o casa de hospedaje, así tampoco podrá tratarse de un inmueble o finca utilizada para sólo fines agrícolas o ganaderos.
Indica que lo anterior es así puesto que la Ley de Impuesto al Valor Agregado señala que cuando se realicen únicamente actividades gravadas (incluyendo, en su caso, actividades gravadas a la tasa del 0%), el IVA trasladado al contribuyente será acreditable en su totalidad; en cambio, cuando se realicen únicamente actividades exentas (aplicable en caso de tratarse de arrendamiento de casa habitación) el IVA no será acreditable, y en el caso de que se realicen tanto actividades gravadas y exentas, el IVA será acreditable en la proporción que representen las actividades gravadas o a las que les sea aplicable la tasa del 0% entre el total de las actividades realizadas.
Precisa que una vez que se cumple con el requisito de destinar el inmueble para un uso que sea gravado con la tasa vigente del Impuesto al Valor Agregado, las erogaciones por las que se podrá acreditar el IVA serán aquellas consideradas como estrictamente indispensables para la realización de su actividad, lo que implica que deben ser deducibles para los fines del ISR y, las inversiones en construcciones se consideran deducibles para las personas dedicadas al arrendamiento de inmuebles, lo que supone que el contribuyente podrá acreditar el IVA pagado por la adquisición del inmueble, independientemente si para efectos del ISR ejerció la opción de deducción del 35% mencionada.
Por todo lo anterior, el consultante solicita confirmar el criterio respecto a que puede acreditar y solicitar en devolución el Impuesto al Valor Agregado (IVA) pagado en la adquisición del inmueble citado, aun cuando optó por deducir el 35% de los ingresos obtenidos por el arrendamiento del inmueble (deducción ciega), de acuerdo a lo establecido en la Ley del impuesto sobre la renta (LISR).
Por lo que se refiere al acreditamiento de IVA, el artículo 20 del RLIVA prevé que este podrá ser realizado por los contribuyentes que realicen actividades por las que se deba pagar el impuesto en inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, en la parte proporcional que les corresponda del impuesto trasladado en las operaciones que amparen los gastos comunes relativos al inmueble de que se trate, cumpliendo las mismas condiciones mencionadas anteriormente para la deducción según la LISR.
Requisitos para la Deducción y Acreditamiento de Gastos Comunes
Los artículos 30 y 143 del RLISR contemplan que se podrán deducir en forma proporcional (por indiviso) la parte proporcional que les corresponda de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que además de los requisitos de la ley, se cumpla con lo siguiente:
- los comprobantes fiscales que amparen los gastos comunes de conservación y mantenimiento se expidan a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador (quien debe contar con facultades conferidas por la asamblea)
- pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto
- que el administrador recabe los comprobantes fiscales relativos a los gastos comunes y entregue a cada condómino una constancia por periodos mensuales en la que se especifique: los números correspondientes a los comprobantes mencionados y el concepto que ampara cada comprobante, el monto total de dichos comprobantes y el impuesto respectivo, y la parte proporcional que corresponde al condómino, tanto del gasto total como del impuesto correspondiente, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio de que se trate. Igualmente, el administrador deberá entregar a cada condómino una copia de los comprobantes
- la documentación y registros contables deberán conservarse por la asamblea de condóminos o, en su defecto, por los condóminos que opten por el acreditamiento de los gastos comunes
Una vez que el condómino se constituye como AC, se le reconoce personalidad jurídica para efectos fiscales y tributar en el Título III de la LISR “Del Régimen de las Personas Morales con Fines No Lucrativos”, su representante legal será el responsable del cumplimiento de las obligaciones fiscales.