Los acreedores hipotecarios son actores clave en el mercado inmobiliario y financiero. Por lo general, quienes toman la decisión de adquirir un inmueble solicitan un crédito hipotecario para poder realizar la compra y tener opciones de pago. Asimismo, las personas recurren a instituciones bancarias, aseguradoras u otras entidades legales que ofrecen hipotecas. Un acreedor hipotecario es quien define los términos, plazos y montos que el deudor debe cumplir.
Un crédito hipotecario es un préstamo otorgado por un banco o institución financiera para adquirir una vivienda. La casa queda como garantía del crédito, lo que significa que, si el deudor no cumple con los pagos, el banco tiene el derecho legal de recuperarla. Debido a que se trata de un financiamiento a largo plazo, generalmente de 15 a 30 años, cualquier atraso puede tener un impacto significativo en la economía personal y en la estabilidad patrimonial.
El Papel del Sector Financiero y el Crédito a Largo Plazo
El sector financiero y el mercado de capitales son indispensables para el funcionamiento de una economía moderna. El sector financiero cumple cuatro funciones esenciales: la transaccional, la intermediación de crédito, la diversificación del riesgo y la transformación de plazos. Los bancos reciben depósitos a corto plazo y luego los invierten en cartera de créditos u otros activos financieros de largo plazo, propiciando un uso eficiente del ahorro de la sociedad que hace posible el crecimiento económico.
En contextos de cierta estabilidad, el aumento del crédito tiene efectos expansivos sobre la economía. La demanda agregada se impulsa a través de la potencial expansión del consumo y/o la inversión. Seguidamente, el aumento de la inversión afecta, en el mediano y largo plazo, la oferta agregada, esencialmente si la inversión se traduce en la expansión de la capacidad productiva. Alternativamente, la inversión puede canalizarse en mejor infraestructura, como así también en la mejora de la capacidad habitacional. Contar con vivienda propia puede ser muy importante como factor de movilidad social.
Dinámica de los Créditos Hipotecarios: Aumentos y Disminuciones
La estructura crediticia es dependiente del contexto y la perspectiva de la gestión económica, lo que afectará la magnitud de recursos financieros para el corto y el largo plazo. En este último esquema, se encuentra el crédito hipotecario con efectos directos sobre las condiciones habitacionales y, en efecto, el bienestar de la población.
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En una economía de trayectoria inestable, los préstamos hipotecarios se traducen en un desafío con grandes dificultades tanto por el lado de la oferta (sistema financiero) como por el lado de la demanda (ciudadanos). Al observar el historial de créditos hipotecarios, el promedio de los últimos treinta años se registra en 14% de los préstamos totales del sistema. Sin embargo, hay períodos que se diferencian notablemente, mostrando fluctuaciones significativas en el financiamiento hipotecario y la propiedad de vivienda:
| Período | % de Financiamiento Hipotecario del Total de Préstamos | % de Propietarios de Vivienda (25-40 años) |
|---|---|---|
| Promedio (30 años) | 14% | No especificado |
| Período de Convertibilidad | 19,5% | 56% |
| Década de 2010 | 9% (disminución de 20 p.p.) | 49,7% |
El efecto de este diferencial es evidente, por ejemplo, en la década de 2010, cuando el financiamiento total para la vivienda disminuyó para situarse entre el 6% y el 8% hasta 2017.
Causas del Aumento o Disminución del Crédito Hipotecario
Diversos argumentos explican la diferencia en la disponibilidad de crédito residencial, como la aversión al riesgo de las entidades bancarias, la incertidumbre de mercado o el nivel de salarios en una economía históricamente inestable. La dinámica inflacionaria crónica es una de las restricciones de mayor envergadura sobre la capacidad e incentivos de este mercado.
Una economía con inflación de dos dígitos anuales, en un contexto de evidente expansión económica hasta 2011, experimentó un sesgo del sistema de crédito hacia el corto plazo en una dinámica de precios ascendente. Contrariamente, en economías de inestabilidad crónica, los contratos económicos se acortan, dado el alto nivel de inflación e incertidumbre, el deterioro del ingreso agregado y el cambio de reglas con mayor frecuencia.
A partir de 2016 se intentó dinamizar este tipo de financiamiento mediante los denominados créditos ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). La UVA es un valor que se actualiza periódicamente de acuerdo con la tasa de inflación, implicando el ajuste de las cuotas del potencial crédito. En efecto, su creación tuvo el objetivo de actualizar los créditos hipotecarios de manera de quitarles a las entidades el riesgo inflacionario por otorgar créditos de largo plazo en una economía de inflación crónica. Si bien tuvo un evidente éxito inicial, el crédito para la vivienda aumentó desde el 6,5% del total en el inicio de 2016 hasta el 10% en febrero de 2019, cuando la economía comenzó a evidenciar una mayor fragilidad.
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No obstante, la dificultad se presentó cuando el flujo de ingresos reales de los potenciales tomadores de crédito comenzó a deteriorarse con la inflación y la caída de la actividad, pues los ingresos expresados en pesos no necesariamente ajustan a la misma velocidad o nivel que la UVA. Asimismo, la disparidad se hace notoria, dado que el CER con el que se ajusta el pasivo financiero se calcula de forma diaria, mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC), con el que se ajustan los salarios, se calcula de forma mensual. Las tasas de interés también aumentaron, lo cual puede generar un sector recesivo persistente.
Actualmente, hay un nuevo intento de dinamizar la estructura de crédito hipotecario, principalmente el de primera vivienda. A nivel macro hay un inicio de condiciones favorables como la desaceleración abrupta de la inflación, mejores expectativas del sistema financiero internacional y la potencial reactivación económica. Sin embargo, esto es condición necesaria pero no suficiente, ya que un proceso virtuoso de recuperación del crédito deberá contar con condiciones de segundo orden, como un menor nivel de restricciones cambiarias y presión impositiva, reactivación y crecimiento económico sostenido, estabilidad nominal (cambiaria y de precios), y mejora sostenible de los salarios y recuperación del PIB per cápita.
Impacto de las Burbujas Financieras
El pánico financiero de 2008 evidenció las causas del desplome del mercado norteamericano de titularizaciones hipotecarias. Señala que no son infrecuentes los casos de comportamientos irracionales de los inversionistas. En una burbuja como la que vivió el mercado norteamericano de financiación hipotecaria, se rompe el vínculo entre el precio actual del activo y lo que puede producir en términos del flujo esperado de ingresos futuros.
Las burbujas tienen tres etapas. En la primera surge una tendencia alcista de precios, por alguna circunstancia macroeconómica (por ejemplo, tasas de interés muy bajas) o microeconómica. A diferencia de lo que ocurre en mercados normales, el alza de precios dispara la demanda. Los activos se valorizan cada vez más; la gente está dispuesta a comprarlos precisamente porque los precios suben, y tiene la expectativa de que seguirán haciéndolo. Es crucial señalar que el momento óptimo para frenar la suscripción de hipotecas es precisamente cuando los precios inmobiliarios están al alza. Los créditos concedidos en el pico son los más vulnerables, aunque en ese momento las tasas de morosidad sean mínimas.
En algún momento, hay un cambio en la tendencia de los precios que puede ser precipitado por un hecho exógeno. Estalla la burbuja. No solo caen los precios, sino que tampoco hay mercado, es decir, no hay compradores. La falta de liquidez extrema acelera la caída de los precios, en especial cuando hay vendedores involuntarios: inversionistas obligados a vender por la presión de sus acreedores. El otro problema es el cambio en la percepción del riesgo y en la actitud de los agentes hacia el riesgo. Quienes eran propensos o incluso neutrales al riesgo se vuelven muy aversos al riesgo; se hacen irracionalmente temerosos.
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Las hipotecas titulizadas fueron impulsores fundamentales del auge inmobiliario. Este modelo de financiación hipotecaria contrasta con el viejo, cuya principal diferencia es la titularización que desvincula los incentivos de los diversos agentes de la cadena de valor y los riesgos que asumen.
Causas del Incumplimiento de Pago en Créditos Hipotecarios
Un crédito hipotecario representa uno de los compromisos financieros más importantes para cualquier familia. Sin embargo, situaciones como la pérdida de ingresos, problemas de salud o una mala administración financiera pueden provocar atrasos en los pagos. La morosidad en los créditos hipotecarios puede ser influenciada por factores como la proporción del pago mensual al ingreso, que tiene una relación inversa con el incumplimiento.
Otras causas incluyen un ahorro personal insuficiente y el deterioro del valor de la vivienda por debajo del monto del préstamo, conocido como capital negativo. Las variables macroeconómicas también juegan un papel, ya que el cambio y la tasa de inflación tienen un impacto positivo a largo plazo en la morosidad que contraen empresas y personas, según estudios de García-Ruíz et al. Las variables macroeconómicas inciden significativamente en la probabilidad de incumplimiento de pago en las hipotecas.
Efectos y Consecuencias del Incumplimiento Hipotecario
Cuando los pagos no se cumplen, las consecuencias financieras y legales pueden ser significativas, aumentando la morosidad en la cartera. Esto puede tener un efecto adverso en la economía y provocar una recesión.
Para el deudor, las consecuencias inmediatas incluyen:
- Intereses moratorios y comisiones: Desde el primer pago vencido, la institución financiera aplica intereses moratorios, comisiones y penalizaciones, lo que provoca que la deuda aumente de forma considerable.
- Impacto en el historial crediticio: Los retrasos se reportan al buró de crédito, lo que reduce la calificación y limita el acceso a futuros préstamos, arrendamientos o servicios financieros.
Si el incumplimiento persiste, las etapas posteriores son:
- Etapa de cobranza y negociación: El banco inicia la gestión de cobranza. En esta etapa, aún es posible negociar soluciones como la reestructuración de crédito, prórrogas temporales, reducción de pagos por un período determinado o consolidación de deuda. Actuar en esta fase es clave para evitar consecuencias legales.
- Proceso legal por falta de pago hipotecario: Si no se llega a un acuerdo, el banco puede iniciar un proceso legal que generalmente implica demandas judiciales, gastos legales y la ejecución de la garantía.
- Ejecución hipotecaria y pérdida de la vivienda: En el escenario más grave, el banco procede a la ejecución de la hipoteca, recuperando el inmueble para saldar la deuda. Si el valor de la propiedad no cubre el total del crédito, el deudor podría seguir teniendo un adeudo pendiente. Además de perder la vivienda, el historial crediticio queda afectado por varios años, dificultando la posibilidad de adquirir otro inmueble en el futuro.
Las consecuencias a largo plazo del incumplimiento hipotecario no terminan con la pérdida de la casa. Incluyen:
- Dificultad para obtener créditos futuros.
- Problemas para rentar una vivienda.
- Inestabilidad financiera prolongada.
- Afectación al bienestar familiar y emocional.
Opciones para Evitar el Incumplimiento
Si se atraviesan dificultades económicas, lo más recomendable es no ignorar el problema. Informarse para conocer los diferentes términos relacionados con un crédito hipotecario y todo lo que implica, permitirá tomar decisiones convenientes y evitar problemas legales. Algunas acciones que pueden ayudar a minimizar pérdidas y proteger el patrimonio son:
- Contactar de inmediato a la institución financiera.
- Solicitar una reestructuración del crédito.
- Buscar asesoría financiera o legal especializada.
- Evaluar opciones como la venta de la propiedad antes de perderla.
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