Implicaciones y Consecuencias Fiscales al Adquirir Propiedades sin Declarar Ingresos al SAT

La adquisición de bienes en México implica una serie de obligaciones fiscales para las personas físicas, y no declarar estos ingresos al Servicio de Administración Tributaria (SAT) puede acarrear importantes consecuencias. El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por adquisición de bienes es un gravamen que pagan las personas físicas en México cuando reciben un bien por donación, lo encuentran como tesoro, lo adquieren por prescripción, o cuando el valor de avalúo de un inmueble excede en más del 10% del precio pactado en su enajenación. Este impuesto se rige por el Capítulo V del Título IV de la Ley del ISR (Arts. 130 a 132).

¿Cuándo Aplica el ISR por Adquisición de Bienes? Los 5 Supuestos del Art. 130 LISR

El artículo 130 de la LISR enumera de forma taxativa cinco supuestos en los que una persona física genera ingreso gravable por adquisición de bienes:

• Fracción I: La donación. El ingreso se valora por el valor de avalúo por persona autorizada por las autoridades fiscales.
• Fracción II: Los tesoros. Según el artículo 875 del Código Civil Federal (CCF), un tesoro es el depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima procedencia se ignore. El ingreso se valora por el valor de avalúo por persona autorizada.
• Fracción III: La adquisición por prescripción. El ingreso se valora por el valor de avalúo por persona autorizada.
• Fracción IV: Los supuestos de los Arts. 125, 160 y 161 de la LISR. Esto aplica específicamente a la parte en que el valor de avalúo exceda en más del 10% de la contraprestación pactada en una enajenación de inmuebles o acciones. Es importante notar que el avalúo por sí mismo no es un supuesto, sino el método de valuación del ingreso en los casos I, II, III y V. La fracción IV no se trata de cualquier avalúo, sino de esta diferencia específica.
• Fracción V: Las mejoras a inmuebles arrendados que queden a beneficio del propietario. El ingreso se valora por el valor de avalúo por persona autorizada.

Ingresos Exentos: Cuándo una Donación NO Paga ISR

Antes de calcular el ISR por adquisición, es indispensable revisar el artículo 93 fracción XXIII de la LISR, que establece exenciones específicas para donaciones recibidas por personas físicas. Asumir que todas las donaciones pagan ISR es un error común.

• Entre cónyuges: Totalmente exenta, sin límite de monto. Fundamento: Art. 93 fracc. XXIII inciso a) LISR.
• De ascendientes a descendientes en línea recta (padres → hijos): Totalmente exenta, sin límite de monto. Fundamento: Art. 93 fracc. XXIII inciso a) LISR.
• De descendientes a ascendientes (hijos → padres): Exenta, pero los bienes recibidos por ascendientes no podrán enajenarse o donarse a otro descendiente en línea recta sin pagar el ISR. Fundamento: Art. 93 fracc. XXIII inciso b) LISR.
• Otras donaciones (entre hermanos, tíos, amigos, no familiares): Exentas hasta el equivalente a 3 veces la UMA anual; por el excedente se paga ISR. Fundamento: Art. 93 fracc. XXIII inciso c) LISR.
• Herencias y legados: Totalmente exentas para el heredero o legatario. Fundamento: Art. 93 fracc. XXII LISR. Las herencias y legados no entran en este régimen.

Aunque una donación quede exenta, si supera ciertos montos anuales (cuando los ingresos totales por viáticos, herencias o donaciones excedan en su conjunto de 500,000 pesos) deberá informarse en la declaración anual conforme al artículo 90 LISR.

Cálculo y Pago Provisional del ISR por Adquisición

El pago provisional es del 20% sobre el ingreso percibido sin deducción alguna. Cuando la operación se consigna en escritura pública, el fedatario público (notario, corredor, juez) lo calcula, retiene y entera al SAT dentro de los 15 días siguientes a la firma. En la mayoría de las adquisiciones que generan este ISR (donaciones inmobiliarias, prescripción adquisitiva, escrituras de propiedad), la operación se consigna en escritura pública.

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Un error común es aplicar deducciones en el pago provisional; sin embargo, el Art. 132 de la LISR es claro: el pago provisional del 20% se calcula sin deducción alguna.

Deducciones Autorizadas y Declaración Anual

Las deducciones del Art. 131 LISR aplican solo en el cálculo del impuesto anual, no en el pago provisional. Los ingresos por adquisición de bienes se acumulan a los demás ingresos de la persona física en la declaración anual. Para el cálculo, se restan las deducciones autorizadas del Art. 131 LISR. El resultado se acumula con los demás ingresos del Título IV (sueldos, honorarios, arrendamiento, etc.) y se aplica la tarifa progresiva del Art. 152 LISR. Si las deducciones personales del Art. 151 LISR son mayores que los demás ingresos, se pueden reducir los ingresos por adquisición de bienes.

Ejemplos Prácticos de Adquisición de Bienes

Ejemplo 1: Donación inmobiliaria de padre a hijo

Escenario: Don Roberto, persona física, dona a su hijo Daniel una casa habitación.

Análisis: Daniel recibe un ingreso por adquisición de bienes por donación (Art. 130 fracc. I LISR). La donación es de ascendiente a descendiente en línea recta (Art. 93 fracc. XXIII inciso a) LISR), por lo tanto, está totalmente exenta de ISR, sin límite de monto. Aunque la operación esté exenta, el fedatario público sí solicita el avalúo y consigna la donación en escritura.

Ejemplo 2: Donación entre hermanos (sin exención plena)

Escenario: Carmen recibe de su hermana Lucía una propiedad valuada en $1,200,000. La UMA diaria 2026 es de $117.31, por lo que la UMA anual equivale a $42,818.15 ($117.31 × 365). El límite exento es de 3 UMA anuales, es decir, $128,454.45.

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Análisis: La donación entre hermanos no está en los supuestos de exención plena (Art. 93 fracc. XXIII incisos a y b) sino en el inciso c).

• Concepto: Valor de avalúo de la propiedad - Importe: $1,200,000.00
• Concepto: Monto exento (3 UMA anuales) - Importe: -$128,454.45
• Concepto: Ingreso gravable por adquisición - Importe: $1,071,545.55
• Concepto: Tasa de pago provisional (Art. 132 LISR) - Importe: 20%
• Concepto: ISR pago provisional - Importe: $214,309.11

El fedatario público retiene los $214,309.11 al firmar la escritura y los entera al SAT en los 15 días siguientes. En la declaración anual, Carmen aplica las deducciones del Art. 131 (gastos notariales, avalúo, comisiones del adquirente, contribuciones locales) y acredita el pago provisional contra el ISR anual determinado conforme a la tarifa del Art. 152 LISR.

Ejemplo 3: Diferencia entre avalúo y contraprestación (Art. 130 fracc. IV)

Escenario: Mariana compra un departamento por $1,800,000 (contraprestación pactada). El valor de avalúo que obtiene un perito valuador autorizado es de $2,200,000.

Análisis: La diferencia entre avalúo y contraprestación es de $400,000, equivalente al 22.22% sobre la contraprestación. Excede el umbral del 10% que dispara la aplicación del Art. 130 fracc. IV LISR en relación con el Art. 125 LISR.

• Concepto: Valor de avalúo - Importe: $2,200,000.00
• Concepto: Contraprestación pactada - Importe: $1,800,000.00
• Concepto: Diferencia - Importe: $400,000.00
• Concepto: % diferencia sobre contraprestación - Importe: 22.22% (excede el 10%)
• Concepto: Ingreso gravable por adquisición (Art. 130 fracc. IV LISR) - Importe: $400,000.00
• Concepto: ISR pago provisional (Art. 132 LISR) - Importe: $80,000.00

Conforme al Art. 217 RLISR, el notario que eleva a escritura pública el contrato de enajenación calcula el pago provisional aplicando el 20% sobre la parte en que el avalúo excede a la contraprestación. Es un error común aplicar la fracción IV a cualquier avalúo, cuando se trata de la diferencia específica entre avalúo y contraprestación que excede el 10%.

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Otros Supuestos Gravables

Mejoras a inmuebles arrendados

El supuesto del Art. 130 fracc. V genera dudas frecuentes porque mezcla dos figuras: el arrendamiento y la adquisición de bienes. Las mejoras a inmuebles arrendados que quedan a beneficio del propietario causan ingreso al término del contrato, no antes. El ingreso se considera obtenido al término del contrato y se valúa por persona autorizada conforme al monto que a esa fecha tengan las inversiones.

Tesoros

El supuesto de los tesoros es menos conocido pero gravable bajo el Art. 130 fracc. II LISR. Un tesoro es el depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima procedencia se ignore, según el artículo 875 del Código Civil Federal (CCF).

Integración del ISR Pagado al Costo de Adquisición

Una pregunta frecuente entre los contribuyentes que adquieren bienes y posteriormente los enajenan es si el ISR pagado al adquirir reduce el ISR al vender. Cuando posteriormente se enajena el bien adquirido, conforme al Art. 124 LISR, el costo comprobado de adquisición se conforma por el valor original más los gastos relacionados con la compra (escrituras, avalúo, impuestos locales e incluso el ISR pagado por adquisición).

En la práctica, esto significa que el ISR del 20% que pagó el adquirente al recibir el bien no es un costo perdido, sino que se recupera fiscalmente cuando el bien se enajena, porque reduce la ganancia gravable de la enajenación. Este costo se actualiza por inflación y reduce la ganancia gravable al momento de la enajenación.

Errores Comunes al Tratar Ingresos por Adquisición de Bienes y sus Consecuencias

El tratamiento fiscal de los ingresos por adquisición de bienes en México puede generar confusiones si no se identifican correctamente los supuestos que les dan origen, lo que puede llevar a problemas con el SAT.

• 1. Asumir que todas las donaciones pagan ISR: Las donaciones entre cónyuges y de ascendientes a descendientes en línea recta están totalmente exentas de ISR sin límite de monto, conforme al Art. 93 fracc. XXIII inciso a) LISR.
• 2. Confundir herencia con adquisición por donación: Las herencias y legados están exentos de ISR conforme al Art. 93 fracc. XXII LISR y no entran en este régimen.
• 3. Aplicar deducciones en el pago provisional: El Art. 132 de la LISR es claro: el pago provisional del 20% se calcula sin deducción alguna. Las deducciones del Art. 131 LISR solo aplican en el cálculo del impuesto anual.
• 4. Aplicar la fracción IV a cualquier avalúo: La fracción IV del Art. 130 LISR no es cualquier avalúo, sino la diferencia específica entre avalúo y contraprestación cuando excede el 10% en una enajenación de inmuebles o acciones, conforme a los Arts. 125, 160 y 161.
• 5. No conservar el comprobante fiscal del fedatario: Sin el comprobante fiscal que expide el notario, el adquirente no puede acreditar el pago provisional en su declaración anual ni utilizar el ISR pagado como parte del costo comprobado al revender. La documentación debe conservarse al menos 5 años (Art. 30 CFF). La falta de este comprobante es una consecuencia directa de no cumplir con la obligación de documentar la operación.

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