Como la primera parte del nombre lo indica, este impuesto es un Impuesto Sobre la Renta (ISR). Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR). Esto significa que este impuesto se debe pagar cuando alguna persona genera alguna ganancia económica.
Si cuentas con una propiedad o terreno por enajenación de bienes inmuebles, y estás pensando en ponerla en venta, antes debes saber que, al igual que existe un impuesto para comprar un inmueble (ISAI), existe también un impuesto a pagar al vender una casa o bien inmueble. Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades.
¿Qué se entiende por Enajenación de un Bien Inmueble?
La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación.
Responsabilidades y el Rol del Notario Público
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. Aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta.
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Se debe garantizar el interés fiscal. Deberá atenderse al artículo 203 del Reglamento de la Ley del ISR para estos efectos, precisando que es el Fedatario Público quien presente la garantía conjuntamente con el pago provisional del ISR.
¿Cómo se Calcula el ISR por Venta de Inmuebles?
En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Por otra parte, en lo que hace a las PERSONAS FÍSICAS precisaremos que de acuerdo a la Ley del ISR, (artículo 119) se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación, antes mencionados.
Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración. Antes que nada, debes saber que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable. El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación.
Pasos para Determinar la Ganancia y el Impuesto Provisional
- Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda.
- Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta.
- Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios.
Uno de los factores principales a considerar al calcular este impuesto es algo que en estos tiempos (2022) todos conocemos muy bien y odiamos mucho: la inflación.
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual. Después de tomar todo esto en cuenta, finalmente puedes calcular el impuesto que se debe de pagar y esto lo haces utilizando un arancel que se actualiza anualmente en el Diario Oficial de la Federación.
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La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. Teniendo la cuota fija, sumamos el producto que da multiplicando la ganancia menos el límite inferior por el por ciento a aplicarse.
Ejemplo de Cálculo del Impuesto Provisional
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
Determinación Anual del Impuesto
Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme al procedimiento del capítulo de enajenación de bienes, entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario.
Casos de Exención del ISR en Venta de Inmuebles
Sin embargo, al vender un bien inmueble y obtener una ganancia, sí existe la posibilidad de escaparte de pagar el ISR por Enajenación de Inmuebles. Además, existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa, entre ellos:
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- Venta de casa habitación: es decir, vendes la casa en la que viviste por lo menos los últimos tres años y no exceda 700,000 UDIS (LISR Art. 93 Frac.
- Venta de parcela o derechos parcelarios (LISR Art. 93 Frac.
Otras Consideraciones Fiscales
Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.
Declaración y Pago del ISR por Enajenación de Inmuebles
Año con año, el SAT publica la fecha límite para declarar impuestos para personas físicas y morales. Normalmente, esta fecha se establece entre el 30 de abril y el 31 de marzo, según sea el caso. Una gran ventaja en la actualidad es que este trámite puede realizarse en línea, contando con un registro en la página oficial del Sistema de Administración Tributaria.
Para hacer tu declaración, deberás tener a la mano tu Registro Federal de Contribuyente (RFC), así como los comprobantes y facturas de todos tus gastos e ingresos. A su vez, el portal de SAT, te recuerda que debes realizar el pago a cuenta del impuesto anual y presentar tu declaración.
Herramientas para el Cálculo
No es tan fácil realizar este cálculo y se vuelve tedioso si lo necesitas hacer muchas veces. Para esto es útil tener una herramienta de cálculo como es la nuestra que ofrecemos de manera gratuita. En esta serie de artículos te vamos a mostrar una herramienta gratuita para calcular este impuesto y te vamos a explicar todo lo que hay que saber sobre este impuesto si trabajas en una inmobiliaria, notaría o si simplemente quieres vender un bien inmueble.