Uno de los impuestos más importantes para las finanzas de los municipios lo constituye el impuesto predial, que tiene su origen desde la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Se trata de una aportación económica obligatoria que los propietarios de una vivienda, ya sea casa, departamento, terreno o edificio, deben pagar anualmente a sus gobiernos municipales.
¿Qué es el Impuesto Predial y Su Importancia?
El impuesto predial es una contribución anual que pesa sobre las propiedades inmuebles en México. En el país, el 0.2% del Producto Interno Bruto (PIB) se obtiene a través de este impuesto, siendo la Ciudad de México el lugar que más porcentaje recauda.
Este impuesto debe pagarse idealmente durante el primer bimestre de cada año, acudiendo directamente a uno de los más de 8,800 puntos de cobro disponibles.
Cálculo del Impuesto Predial
Dada su tecnicidad, el cálculo de este impuesto pasa desapercibido para la mayoría de los contribuyentes. La base del impuesto es el valor catastral del inmueble, el cual es determinado conforme a la Ley de Catastro del Estado de Chihuahua, las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones para el Municipio de Ciudad Juárez, así como a las tarifas establecidas en el artículo 149 del Código Municipal para el Estado de Chihuahua.
También se considera el consignado en avalúo bancario practicado por instituciones de crédito autorizadas por la Ley, o bien por corredores públicos, y será a costa del contribuyente. Si la Tesorería Municipal advierte que los avalúos bancarios o los emitidos por corredores públicos son notoriamente inferiores a los precios que rijan en el mercado, lo harán saber así a los interesados y practicará un nuevo avalúo o lo solicitará de la autoridad catastral, que deberá rendirse en un plazo no mayor de cinco días a partir de la fecha de la notificación de la decisión tomada o de la solicitud que se hubiere hecho a falta del primer avalúo.
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La Responsabilidad de Pago y las Consecuencias del Incumplimiento
El pago del impuesto predial es una responsabilidad fiscal fundamental. El descuido en cumplir con esta obligación puede desencadenar un escenario complicado, especialmente bajo la escrupulosa revisión de las autoridades fiscales.
En el año 2024, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) se erige como un ente implacable al enfrentar a los contribuyentes que descuidan sus obligaciones fiscales locales, especialmente en lo que respecta al impuesto predial.
Sanciones Financieras y Legales
Si te has preguntado “¿Qué pasa si no pago mi predial?”, lo primero que debes saber es que la deuda se va acumulando y podrías recibir una multa por los pagos atrasados. El incumplimiento con el impuesto predial puede traducirse en sanciones financieras significativas. El SAT, como entidad encargada de la recaudación y fiscalización en el país, dispone de mecanismos para imponer multas y recargos a aquellos que no cumplen con sus obligaciones tributarias.
Estas sanciones no solo se limitan a una multa inicial; pueden aumentar progresivamente según el tiempo que transcurre sin el pago correspondiente, generando así una carga adicional para el contribuyente. Propietarios que descuiden sus obligaciones tributarias podrían enfrentar sanciones y afectar su historial crediticio.
Los propietarios que no atiendan su responsabilidad tributaria también pueden verse confrontados con procedimientos legales que dañarían su historial crediticio y les impedirían efectuar otras operaciones financieras en el futuro. Además de las implicaciones financieras, el incumplimiento con el impuesto predial puede desencadenar consecuencias legales.
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Embargo de la Propiedad
Uno de los castigos más severos que enfrenta quien no cumple con sus compromisos fiscales es la posibilidad de embargo de la propiedad. El SAT tiene la facultad de ejecutar embargos sobre bienes inmuebles para compensar las deudas fiscales pendientes. En casos de deudas acumuladas considerables, la propiedad puede ser embargada y, posteriormente, subastada para saldar la deuda. Esta medida, además de representar una pérdida patrimonial, puede tener repercusiones legales para el propietario.
Estrategias para Reducir Adeudos: Caducidad y Prescripción Fiscal
La primer forma de reducir un adeudo de cualquier impuesto es a través de la figura de caducidad fiscal, que con suma frecuencia suele confundirse con el nombre de ‘prescripción’. Sin embargo, aunque parecidas, entre ambas figuras existen sus distinciones, aun y cuando para nuestros tribunales puedan ocurrir de forma paralela.
La más clara es que la caducidad opera antes de determinar un crédito fiscal, mientras que la prescripción, una vez que ha sido emitido el crédito fiscal por la autoridad.
El Principio de Autodeterminación
Para entender estas figuras, es importante tomar en consideración lo que en materia fiscal se le conoce como el principio de autodeterminación, el cual consiste en que tú, como contribuyente, seas el que debas calcular el monto de los impuestos a tu cargo de acuerdo a la legislación vigente.
Dicho esto, surge la siguiente pregunta: ¿qué pasaría si el contribuyente omite realizar el cálculo y entero del impuesto a su cargo? La respuesta más lógica sería que la autoridad fiscal lo obligara a pagarlo. Como el contribuyente fue renuente en cumplir tanto con el cálculo y entero del impuesto, ahora la autoridad fiscal, previo a determinar que tiene a su favor un crédito fiscal, más las multas y demás accesorios, debe realizar ella misma el cálculo del pago que voluntariamente debió calcular y enterar el contribuyente, para luego hacerle un requerimiento de pago.
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Limitaciones a las Facultades de la Autoridad
Aclarado lo anterior, por cuestiones de seguridad jurídica estas facultades para sustituirse en el cálculo del impuesto por parte de la autoridad fiscal no son eternas, sino que están limitadas atendiendo a la conveniencia de la política fiscal de la autoridad. El legislador consignó que en todo caso el término de la prescripción, aun mediando interrupciones y suspensiones, no puede rebasar los diez años.
En todo caso, por lo que hace a la caducidad y prescripción se obtuvo el término mínimo de 5 años de beneficios que, de no saber plantearlo, se puede convertir a diez años.
Es sumamente raro que puedas plantear esta figura mediante escrito libre, dado que si la autoridad ya te hizo una gestión de cobro, desde luego es consciente de la falta de pago del impuesto y el elemento sorpresa que tenías, por ejemplo, con la caducidad, se habría perdido. De ahí que para esta figura entrañe mayor importancia acudir a asesorarte con un abogado fiscalista.
Obligaciones de Fedatarios Públicos y Avisos Específicos
Para el pago de este impuesto, tratándose de escrituras públicas, los Notarios, Jueces, Corredores Públicos y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán presentar un aviso ante la Oficina Recaudadora correspondiente, de los actos o contratos en que intervengan, gravados por este impuesto, aun cuando no haya impuesto por enterar. No obstante que el acto jurídico a que se refiere el aviso no esté gravado, se tendrá la obligación de presentarlo en los términos de Ley.
Previamente al otorgamiento de las escrituras, los notarios deberán solicitar por escrito a los recaudadores de rentas, se les informe si el predio materia de operación se encuentra registrado fiscalmente a nombre del vendedor y si está al corriente en el pago de sus impuestos prediales; en la inteligencia de que la contestación deberá darse en cada testimonio que al efecto expidan.
Casos que Generan Obligación de Aviso:
- I. Cuando se constituya o adquiera el usufructo o la nuda propiedad.
- III. Al cederse los derechos hereditarios o al enajenarse bienes por la sucesión.
- a) En el caso en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero.
Consejos y Consideraciones Adicionales
Al realizar tu pago con antelación tienes la posibilidad de recibir un descuento. Cubrir el pago de tus impuestos es más fácil utilizando los Apartados de BBVA y las herramientas que te ofrece como intermediario para evitar fraudes.
El Municipio de Ciudad Juárez, por ejemplo, no tiene la capacidad para cobrar todo el rezago del impuesto predial y, por ende, hay propietarios que tienen años sin que hayan sido molestados por el impago de este impuesto. Lo anterior, porque el actuar de la autoridad sobre este impuesto es una ruleta rusa. Connivencia, corrupción, descuido, no lo sé, pero un adeudo de una contribución no es un juego como para tomárselo a la ligera.
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